Từ Singapore đến Hong Kong, chung cư hết niên hạn được xử lý thế nào?

Trong lúc Việt Nam đặt vấn đề xác định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình, kinh nghiệm từ Singapore, Hong Kong, Nhật Bản hay Hàn Quốc cho thấy bài toán khó không nằm ở việc lựa chọn một con số 50, 70 hay 99 năm. Điều phức tạp hơn là khi tòa nhà không còn bảo đảm điều kiện sử dụng, quyền đối với đất, giá trị tài sản và nghĩa vụ tài chính của hàng trăm chủ sở hữu sẽ được xử lý ra sao

Cần phân biệt niên hạn công trình và quyền sở hữu căn hộ

Câu chuyện về thời hạn sử dụng chung cư một lần nữa trở thành vấn đề được quan tâm trên thị trường bất động sản sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026.

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Đồng thời, việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng cũng phải được quy định cụ thể.

Đáng chú ý, yêu cầu của Chính phủ không chỉ dừng lại ở việc xác định một tòa nhà được sử dụng trong bao lâu. Cơ quan soạn thảo còn phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng công trình mới.

Đây cũng chính là vấn đề đang khiến không ít người sở hữu và có nhu cầu mua chung cư quan tâm. Nhiều người mua nhà đang đặt vấn đề rằng, trên thị trường hiện có cả những căn hộ được quảng bá sở hữu lâu dài và loại có thời hạn 50 năm, vậy người mua cần lưu ý những gì để quyền lợi không bị ảnh hưởng.

Mối quan tâm này phản ánh một tâm lý dễ hiểu bởi với nhiều gia đình, căn hộ là tài sản được tích lũy từ thu nhập của hàng chục năm. Nếu thời hạn sử dụng công trình được xác định cụ thể, câu hỏi đặt ra không chỉ là “tòa nhà được sử dụng bao lâu”, mà còn là sau thời điểm đó, giá trị tài sản và quyền của chủ căn hộ sẽ được xử lý như thế nào.

Thực tế, đây là hai vấn đề cần được phân biệt. Trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, khái niệm “chung cư có thời hạn” đã được bỏ khỏi dự thảo được Bộ Tư pháp công bố thẩm định trong tháng 9. Thay vào đó, dự thảo tập trung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Trước đó, tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội ngày 19/8, đại biểu Trương Thị Bích Hạnh, Phó chủ tịch thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM, đề nghị phân biệt rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư với quyền sở hữu căn hộ. Theo bà, khái niệm "chung cư có thời hạn" dễ khiến người dân hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất quyền sở hữu căn hộ.

Như vậy, việc công trình hết thời hạn sử dụng không thể hiểu đơn giản là đến một ngày nhất định, căn hộ lập tức không còn giá trị và người sở hữu mất toàn bộ quyền đối với tài sản.

Chính phủ cũng đang yêu cầu cơ quan soạn thảo làm rõ quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại chung cư sau khi công trình hết thời hạn. Đây có thể xem là một trong những nút thắt quan trọng nhất, bởi giá trị của căn hộ không chỉ nằm ở phần kết cấu bê tông của tòa nhà mà còn gắn với quyền và lợi ích của các chủ sở hữu đối với khu đất chung.

Thế giới xử lý thế nào khi những tòa chung cư già đi?

Singapore là một trường hợp điển hình, khi phần lớn căn hộ do Cơ quan Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) quản lý được bán theo quyền thuê 99 năm. Tuy nhiên, Singapore đồng thời xây dựng các cơ chế để xử lý những khu nhà cũ trong quá trình phát triển đô thị.

Một trong số đó là chương trình tái phát triển toàn khu có chọn lọc (SERS), được HDB triển khai từ năm 1995. Những khu nhà được lựa chọn sẽ được thu hồi để tái phát triển, trong khi cư dân có cơ hội chuyển sang căn hộ mới với thiết kế và tiện ích mới cùng thời hạn thuê 99 năm mới.

Còn tại Hong Kong (Trung Quốc), nơi giá nhà cao chót vót do thiếu hụt nguồn cung lại cho thấy một cách tiếp cận khác đối với thời hạn của đất. Theo Cục Đất đai Hong Kong, với các hợp đồng thuê đất thuộc diện áp dụng và không có quyền gia hạn, chính sách hiện hành cho phép khi hết hạn có thể được gia hạn thêm 50 năm mà không phải nộp thêm chi phí. Sau khi gia hạn, chủ sở hữu phải trả tiền thuê đất hằng năm tương đương 3% giá trị tính thuế của bất động sản được đánh giá từng năm.

Kinh nghiệm Hong Kong cho thấy cần tách bạch ít nhất ba vấn đề gồm tuổi thọ vật lý của công trình, thời hạn liên quan đến đất và quyền tài sản của người sở hữu. Ba yếu tố có quan hệ với nhau nhưng không nhất thiết cùng kết thúc tại một thời điểm.

Trong khi đó, Nhật Bản đang phải giải quyết bài toán ngày càng rõ nét hơn về các chung cư già cỗi. Theo Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT), số lượng căn hộ condominium tại nước này đã vượt 7 triệu căn. Nhật Bản đồng thời phải đối mặt với hiện tượng được cơ quan quản lý mô tả là “hai sự già hóa” khi tòa nhà ngày càng cũ trong khi chính các chủ sở hữu cũng cao tuổi hơn.

Để giải quyết vấn đề này, Nhật Bản đã sửa đổi hệ thống pháp luật liên quan đến quản lý và tái sinh chung cư. Một loạt quy định mới có hiệu lực từ ngày 1/4/2026, bổ sung các cơ chế quyết định theo đa số đối với việc tái tạo công trình, đồng thời hoàn thiện quy định cho những phương án như xây dựng lại, phá dỡ, bán khu đất và hỗ trợ tài chính cho hoạt động tái sinh chung cư.

Nhìn từ những mô hình quốc tế, có thể thấy không tồn tại một công thức duy nhất cho bài toán chung cư hết vòng đời. Nhưng điểm chung đáng chú ý là vấn đề không kết thúc ở việc xác định một tòa chung cư có tuổi thọ bao nhiêu năm.

Đối với Việt Nam, khi thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo niên hạn xây dựng công trình, những câu hỏi quan trọng tiếp theo sẽ là công trình được xử lý ra sao khi hết thời hạn; trong trường hợp vẫn bảo đảm an toàn thì có được tiếp tục sử dụng hay không… Chính những vấn đề này mới quyết định tác động thực tế của chính sách tới quyền lợi người mua nhà cũng như giá trị của căn hộ trong dài hạn.

An Vũ