Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường, từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở khu vực phía Nam ghi nhận nhiều diễn biến tích cực ở các phân khúc đất nền, căn hộ.
Cẩn trọng với các dự án dễ bị làm giá trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm
Tại TPHCM, giá chung cư cao cấp, hạng sang đang là “tâm điểm” của thị trường. Báo cáo của batdongsan.com.vn cho thấy, một căn hộ 2 phòng ngủ tại Thảo Điền được mua vào năm 2017 có giá 3 tỷ đồng/căn, thì nay các căn hộ tương đương về diện tích, vị trí được giao dịch thành công ở mức giá 7-8 tỷ đồng/căn.
Tương tự, một dự án khác tại Thủ Thiêm được mở bán vào năm 2016 mức giá 2.600-2.800 USD/m2 (bao gồm VAT), tương đương khoảng 60-70 triệu đồng/m2 theo tỉ giá thời điểm đó thì đến nay các căn hộ tại dự án này được giao dịch với giá trung bình từ 170-200 triệu đồng/m2. Đặc biệt, những căn hộ view sông, giá rao bán lên tới 300-350 triệu đồng/m2.
Cẩn trọng với các dự án dễ bị làm giá trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, lý do căn hộ chung cư TPHCM nói chung và phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp tăng mạnh chủ yếu là do giá căn hộ sơ cấp tăng nhanh trong khi nguồn cung ít. Bên cạnh đó, lãi suất giảm mạnh cũng khiến nhà đầu tư đổ tiền vào chung cư. Đây cũng là loại hình đang được tháo gỡ pháp lý rất mạnh trong thời gian qua.
Ông Tuấn nhận định, chung cư TPHCM trong năm 2025 sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực tăng trưởng, niềm tin hồi phục từ việc tháo gỡ pháp lý cùng nguồn cung mới chất lượng cao từ các chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần cẩn trọng với các dự án dễ bị làm giá trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
Tại Tây Ninh, đặc biệt là khu vực Long An cũ, phân khúc đất nền tiếp tục duy trì đà tăng giá ấn tượng trong thời gian qua. Cuối quý II/2025, giá đất nền tại khu vực này đã tăng 36% so với quý I/2023. Riêng đất nền tại xã Hậu Nghĩa, khu vực Đức Lập Thượng cũ, giá đã tăng 20-30% so với thời điểm đầu năm 2025.
Dự báo trong những tháng cuối năm 2025, nguồn cung mới phân khúc đất nền sẽ tăng nhẹ với khoảng 450 - 550 sản phẩm được mở bán trong quý III/2025.
Những lô vị trí đẹp, giá chào bán dao động 15-17 triệu đồng/m2, thay vì mức giá 12-14 triệu đồng/m2 trước đó. Các lô vị trí kinh doanh giá chào bán 25-32 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với 8 tháng trước.
Đất nền Đức Hòa, khu vực Đức Hòa Hạ cũ và đất nền xã Mỹ Hạnh, khu vực Đức Hòa Đông cũ, vị trí đường tỉnh lộ 10, giá tăng từ 14-20 triệu đồng/m2 lên mức 16,5-23 triệu đồng/m2.
Với đất nền Phước Vĩnh Tây, những lô đất vị trí mặt tiền đường ở Phước Vĩnh Tây, gần kề một siêu dự án khác sẽ được triển khai sắp tới, những lô đất đắc địa đường 826C, mang đến dòng tiền dòng dồi dào, được chào giá 35-36 triệu đồng/m2, tăng 4-6 giá so với đầu năm.
Những lô đất vị trí xấu hơn nhưng gần kề dự án, giá cũng tăng từ mức 14-16 triệu đồng/m2 lên 16-18 triệu đồng/m2. Đất ở Nhị Thành, xã Thủ Thừa cũng tăng từ 6-9 triệu đồng/m2 lên 7,5-11 triệu đồng/m2. Các vị trí mặt tiền đường kinh doanh tăng từ 12-14 triệu đồng/m2 lên 14-16 triệu đồng/m2.
Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group dự báo, trong những tháng cuối năm 2025, nguồn cung mới phân khúc đất nền sẽ tăng nhẹ với khoảng 450 - 550 sản phẩm được mở bán trong quý III/2025. Các khu vực Long An (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ) có thể sẽ duy trì vị thế chủ lực nguồn cung của thị trường, thanh khoản duy trì đà hồi phục tích cực. Đặc biệt, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, mức độ tạo thị trường cao sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Ở phân khúc căn hộ, sẽ duy trì nguồn cung mới tương đương quý II/2025, dao động khoảng 9.000 – 11.000 căn, tập trung chủ yếu ở TPHCM (cũ) và Bình Dương (cũ). Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TPHCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại khu vực vùng ven. Các Luật, Thông tư, Nghị định mới được áp dụng từ ngày 1/7 và động thái duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp sẽ tiếp tục là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường.
Mặt bằng giá có xu hướng tăng nhẹ tại những khu vực được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ thông tin sáp nhập địa giới hành chính. Các chủ đầu tư cũng linh hoạt điều chỉnh phương thức thanh toán, chính sách bán hàng, quà tặng mở bán, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường.
Nguồn cung vẫn còn hạn chế mặc dù liên tục được gỡ vướng pháp lý
Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2025, thị trường nhà ở tại TPHCM có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới; trong đó, nguồn cung mới của quý II vừa qua là khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng.
Đối với thị trường căn hộ, dù nguồn cung căn hộ tăng gấp đôi so với quý trước, nguồn cung của 6 tháng đầu năm nay vẫn thấp hơn 16% so với tổng nguồn cung của 6 tháng đầu năm 2024 và thấp nhất kể từ 2015 đến nay, cho thấy nguồn cung chưa thực sự hồi phục dù các dự án nhà ở tại TPHCM liên tục được gỡ vướng pháp lý từ cuối năm 2024 đến nửa đầu năm nay.
Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung, đối với giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ bán tại TPHCM đạt 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% theo quý và 29% theo năm.
Nguồn cung mở bán mới bao gồm một dự án và giai đoạn bán hàng tiếp theo của các dự án đã mở bán thời gian trước, với giá bán trong quý II/2025 được điều chỉnh tăng từ 10 - 13% so với giai đoạn trước.
Cùng với mức tăng 29% theo năm của giá bán sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ của các nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm 2025 đạt 74% trên tổng số căn mở bán, giảm so với cùng kỳ năm 2024 (86%).
Trong quý II/2025, chủ đầu tư áp dụng thêm nhiều chính sách hỗ trợ bán hàng như chiết khấu từ 9 - 16% (tùy phương thức thanh toán), hỗ trợ vay với ân hạn nợ gốc lên đến mười năm, tặng thêm gói nội thất,…
Nguồn cung mới của thị trường bất động sản gắn liền với đất quý II/2025 đã tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước, chỉ đến từ một dự án mở bán mới nằm tại huyện Nhà Bè (trước khi hợp nhất).
Dự án này cách trung tâm khoảng 25 - 30 phút di chuyển, có mức giá bán sơ cấp ghi nhận tại quý II đạt khoảng 200 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 35% so với trung bình thị trường.
Ngoài ra, do bối cảnh nguồn cung mới hạn chế nên giá chào bán thứ cấp của thị trường bất động sản gắn liền với đất ghi nhận tăng 9% so với cùng kỳ.
Theo các chuyên gia, trong khi thị trường nhà ở tại TPHCM tiếp tục ghi nhận lượng nguồn cung chào bán mới hạn chế, giá bán liên tục tăng, thì ngày càng có nhiều dự án được triển khai tại các thị trường thay thế như Bình Dương, Long An và Đồng Nai (cũ).
Tuy xu hướng này không mới nhưng ngày càng rõ nét, đặc biệt trong nửa đầu năm 2025 khi nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương (gần 8.300 căn hộ mở bán mới) cao gấp gần 6 lần nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Long An (gần 4.400 căn mở bán mới) cao gấp 33 lần so với nguồn cung mới tại Thành phố Hồ Chí Minh trong cùng giai đoạn.
Các dự án nhà ở mở bán mới này nằm cách trung tâm thành phố từ 25 - 35 km, trong đó một số dự án nổi bật quy mô lớn được phát triển dưới dạng đô thị đa chức năng. Dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu giãn dân về phía các khu ngoại thành khi dự án cùng các tiện ích đô thị, hạ tầng kết nối hoàn thành và đi vào hoạt động.
Tâm An