Cuối năm 2024, thị trường căn hộ tại các tỉnh thành phía Nam được các chủ đầu tư mở bán với mức giá “lập đỉnh” khiến nhu cầu ở của người dân có thu nhập thấp đang ngày càng xa vời với việc sở hữu nhà.
Giá nhà vẫn leo thang
Theo bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group, trong tháng 5 đầu năm 2024 đối với phân khúc căn hộ, có 6 dự án được các chủ đầu tư đưa ra thị trường với 1.327 căn hộ. Lượng tiêu thụ cũng đạt đỉnh với 817 căn được bán thành công. Các sản phẩm chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Giá bán tại TP.HCM thấp nhất là 52 triệu đồng/m2, cao nhất là 493 triệu đồng/m2; tại Bình Dương, giá bán thấp nhất là 31 triệu đồng/m2 và cao nhất là 49 triệu đồng/m2.
Tại thị trường Long An, phân khúc nhà phố, biệt thự có lượng lớn hàng được mở bán. Trong đó, giá bán sản phẩm mới tăng mạnh hơn so với sản phẩm được bán trước đó. Đơn cử, Dự án La Home tại huyện Bến Lức có mức giá từ 3,7 tỷ đồng tới 6 tỷ đồng/căn. Dự án của Seaholdings có giá bán từ 1 tỷ đồng đến 1,8 tỷ đồng/căn.
Thị trường căn hộ bất động sản phía Nam “lập đỉnh” khó có cơ hội nào cho người thu nhập thấp.
Tại thị trường Bình Dương, mức giá tại các dự án như Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier... cũng tăng 10 - 20% so với năm 2023.
Trong khí đó, theo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam 9 tháng đầu năm 2024 Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.
Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh, theo đó 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.
VARS dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong giai đoạn đầu năm 2025 khi hành lang pháp lý đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án,... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động M&A.
Người thu nhập thấp khó mua nhà
Theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khả năng chi trả nhà ở của người Việt đang giảm mạnh trong vài năm qua, đến mức nhóm dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam (nhóm 5, chiếm 20% dân số) theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá một phần ba thu nhập.
Trong khi đó, theo khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, nhóm lao động có thu nhập bình quân hàng tháng cao nhất xếp theo khu vực là Bình Dương (18,4 triệu đồng), Hà Nội (14,5 triệu đồng), Đồng Nai (13,9 triệu đồng), Đà Nẵng (13,8 triệu đồng) và TP HCM (13,3 triệu đồng).
Hiện nay giá bán chung cư tại Hà Nội và TP HCM từ 40-70 triệu đồng mỗi m2, xét trên mức trung bình 58 triệu đồng mỗi m2, một căn hộ 60 m2 sẽ có giá 3,5 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà (2,4 tỷ đồng) lãi suất 8% trong 20 năm, chi phí trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng (tương ứng 300 triệu đồng mỗi năm), vượt xa mức chi trả tối đa tính trên thu nhập và gần như không thể mua nhà.
Như vậy với mức lương trung bình từ 10 đến 15 triệu đồng/ tháng thì người dân có nhu cầu sử hữu nhà gần như không có cơ hội.
Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, nên chuẩn bị thay cho đổi quan niệm sống, mua nhà cũng tốt mà thuê nhà cũng chẳng có gì xấu. Nhiều người thu nhập chỉ 4 triệu đồng/tháng thì cách nào mua nhà. Quả thật là rất khó khăn. Nếu mua được thì quá tốt, còn không mua được thì nên thuê nhà ở. Bởi gánh nợ vượt quá khả năng chi trả sẽ khiến cuộc sống của bạn càng ngày càng gặp khó hơn.
Tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội tiến hành phiên chất vấn và trả lời chất vấn đối với nhóm vấn đề thứ nhất thuộc lĩnh vực ngân hàng. Đặt vấn đề tại phiên chất vấn, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Quốc Hận (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau) đề nghị Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết các giải pháp của NHNN để đẩy nhanh tiến độ giải ngân của chương trình tín dụng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết của Chính phủ.
Trả lời nội dung này, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng, giải ngân vốn thấp, do địa phương phải công bố các dự án đủ điều kiện tham gia chương trình, việc cho vay thông thường nên khách vay vẫn phải bảo đảm đủ điều kiện. Lý giải về vấn đề này, theo Thống đốc NHNN, trong bối cảnh hậu Covid-19, người bình thường đã rất khó khăn, huống chi người có thu nhập thấp và công nhân. Do đó, họ không thể đi vay để sở hữu nhà.
Hiện nay các tỉnh thành tại phía Nam đang đẩy mạnh công tác triển khai xây nhà ở xã hội. Trao đổi với phóng viên đại diện Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết: “ thực hiện chủ trương của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội, trong đó có Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", tỉnh Long An đã tích cực chỉ đạo các sở, ngành xây dựng và ban hành kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội; bên cạnh đó thường xuyên kiểm tra, rà soát, kịp thời tháo gỡ các khó khăn vướng mắc cho các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án’.
Đến nay, tỉnh có 07 dự án nhà xã hội đã đưa vào sử dụng với gần 1.900 căn, đáp ứng nhu cầu khoảng 8.000 người. Ngoài ra, có 21 dự án đang triển khai với hơn 15.500 căn. Sau khi số dự án này hoàn thành, Long An sẽ đạt 77% mục tiêu xây nhà xã hội đến năm 2025.
Việc các tỉnh thành triển khai đẩy mạnh triển khai xây dựng nhà ở xã hội được xem là cơ hội duy nhất của người dân có thu nhập thấp muốn sở hữu nhà ở trong giai đoạn hiện nay và sắp tới.
Thiên An