Thị trường mua bán chững lại, nhà đầu tư chuyển hướng sang mảng cho thuê

Hiện tại khi mặt bằng giá cao, thị trường mua bán chững lại, trong khi giá thuê chưa có sự tăng trưởng tương ứng thì nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng quan tâm sang mảng cho thuê.

Tại TP.HCM, giá thuê trung bình của căn hộ chung cư là 4%. Chung cư cũng là loại hình có lượt quan tâm mạnh nhất (tăng 157%) và tiếp theo là nhà trọ (tăng 107%).

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nguyên nhân khiến giá thuê chung cư tăng là do nhiều khách hàng chưa đủ tiền mua nhà nên sẽ đi thuê, hoặc một số nhóm đi thuê rồi cho thuê lại để phục vụ du lịch trong nước.

Ngoài ra, một số đơn vị thu gọn mô hình làm việc trong năm 2022, đến năm 2023 thì quay lại thị trường, thuê những mặt bằng diện tích nhỏ 50 - 70 m2 ở các trung tâm để làm việc. Mặt khác, xu hướng đô thị hóa ngày càng cao, dân nhập cư vào trung tâm nhiều dẫn đến nhu cầu thuê chung cư, nhà trọ cũng gia tăng; thị trường cho thuê trở nên sôi động hơn thời điểm trước.

Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, khoảng hai năm vừa qua, giá bán trên thị trường bất động sản đã được đẩy lên mạnh, mặt bằng giá tăng trung bình 30-40%.

Cụ thể, tháng 1/2023, giá rao bán căn hộ phân khúc trung cấp (35 – 55 triệu đồng/m2) và căn hộ cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) tại TP.HCM tăng lần lượt là 4% và 7% so với cùng kỳ năm trước.

Giá rao bán chung cư Hà Nội tăng mạnh hơn TP.HCM gấp nhiều lần: Mặt bằng giá căn hộ bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng 14%, trung cấp (30 – 50 triệu đồng/m2) tăng 17% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 9%. Diễn biến này phản ánh rõ thực trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp triển khai chào bán trên thị trường.

Hiện tại khi mặt bằng giá cao, thị trường mua bán chững lại, trong khi giá thuê chưa có sự tăng trưởng tương ứng thì nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng quan tâm sang mảng cho thuê.

Chia sẻ về nguồn cung căn hộ trong năm 2023, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam dự báo, TP.HCM sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới đươc triển khai trong năm nay. Thậm chí con số này có thể thấp hơn nếu các chính sách về pháp ly chưa được tháo gỡ. Hiện tại thị trường đang có khá nhiều dự án dù đã triển khai mở bán từ 2021-2022 vẫn phải dừng lại giữa chừng vì đợi thanh tra và hoàn tất các thủ tục về nhà đất.

Điều này khiến cho nguồn hàng thực tế đưa ra thị trường có thể thấp và đang tập trung mạnh vào phân khúc cao cấp, hạng sang, tiếp tục thiếu hụt nguồn cung căn hộ trung cấp, bình dân. Với quy luật “khan hiếm thì tăng giá”, BĐS rất khó giảm sâu.

Cũng theo CBRE, dù là trong giai đoạn thanh khoản trầm lắng, giá bán căn hộ tại TP.HCM vẫn tăng đều đặn. Tính riêng quý 4/2022, giá căn hộ cao cấp, hạng sang đã tăng thêm 1,3% và trước đó vào quý 3 cũng tăng hơn 7,3%.

Báo cáo thị trường từ Batdongsan.com.vn  cũng cho thấy, tháng 1/2023, giá chào bán căn hộ tại TP.HCM tăng 4% ở phân khúc trung cấp và 7% ở loại hình cao cấp, hạng sang. Một đô thị lớn khác là Hà Nội ghi nhận giá căn hộ trung cấp tăng 17% và cao cấp tăng thêm 9% so với cùng thời điểm này năm 2022.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, mặc dù chỉ số tâm lý của người tiêu dùng bất động sản giảm, nhưng họ vẫn cho rằng giá nhà đất vẫn sẽ tăng. Cụ thể, 80% người tham gia khảo sát nhận định giá bất động sản sẽ tăng trong 1-5 năm tới, với 40% dự báo mức tăng là 5-10% và 23% dự báo tăng trên 10%. Bên cạnh đó, với những biến động trên thị trường tài chính thời gian qua, cùng với những kế hoạch phát triển nhà giá rẻ chưa đi đến đâu, người mua nhà không nên đặt quá nhiều kỳ vọng vào việc có thể mua được nhà giá bình dân.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, kỳ vọng khủng hoảng giúp kéo giảm mặt bằng giá căn hộ ở thời điểm này là khó khả thi. Thay vì chờ đợi được sở hữu một căn hộ thuộc dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nếu có thể người mua nhà ở thực nên mua càng sớm càng tốt, vì đà tăng của giá nhà vẫn đang cao hơn nhiều lần thu nhập. Phân khúc chung cư đang được các chủ đầu tư chiết khấu khá sâu, đây là cơ hội tốt để mua được nhà giá hợp lý.

Thiên An