Thị trường trầm lắng, loạt doanh nghiệp môi giới bất động sản báo lỗ hàng trăm tỷ đồng

Việc thanh khoản trên thị trường bất động sản sụt giảm mạnh trong quý IV/2022 đã ảnh hưởng mạnh đến doanh nghiệp môi giới bất động sản. Theo đó, liên tiếp các ông lớn đã ghi nhận doanh thu sụt giảm mạnh, thậm chí sụt giảm gần 100%. Từ đó, các doanh nghiệp liên tiếp báo lỗ hàng trăm tỷ đồng trong quý cuối cùng của năm 2022.

Khó khăn "bủa vây" thị trường bất động sản

Năm 2022 khép lại với không khí trầm lắng phủ khắp thị trường nhà ở khi sức tiêu thụ các tài sản trên cả thị trường sơ cấp (chủ đầu tư lần đầu mở bán) lẫn thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều xuống mức thấp kỷ lục.

Theo báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 vừa được Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) công bố, lượng giao dịch bất động sản quý IV/2022 với phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 14.349 giao dịch. Con số này chỉ bằng khoảng 28% so với quý III/2022. Trong đó, tại miền Bắc có 3.821 giao dịch; tại miền Trung có 5.968 giao dịch; tại miền Nam có 4.560 giao dịch; riêng tại thành phố Hà Nội có 454 giao dịch thành công, tại thành phố Hồ Chí Minh có 1.986 giao dịch thành công.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, từ quý II trở đi, thị trường địa ốc phía Bắc giảm tốc mạnh do tác động của chính sách kiểm soát tín dụng. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý III giảm 66,5% so với nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Hội môi giới bất động sản Việt Nam xác nhận, dòng tiền có xu hướng chậm lại trên thị trường bất động sản khiến thanh khoản giảm rõ rệt.

Lượng giao dịch giảm mạnh, thị trường gặp nhiều khó khăn đã khiến số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể năm 2022 tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước. Điều này kéo theo lượng lớn người làm môi giới bất động sản phải nghỉ việc, các sàn giao dịch bị ảnh hưởng.

Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản đánh giá, năm 2022 vẫn là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý (như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Tương tự như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhiều sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động, các sàn còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự hoặc một nhân sự kiêm 2 - 3 công việc để có thể sinh tồn. Thậm chí có sàn giao dịch giảm đến 70% lượng nhân sự, đồng thời cắt giảm lương, nhiều sàn buộc phải cho nhân viên nghỉ tết sớm.

Trước những diễn biến phức tạp của nền kinh tế, từ giữa quý III đến cuối năm 2022, hoạt động của các sàn giao dịch có dấu hiệu khó khăn hơn, lượng giao dịch giảm mạnh so với thời điểm đầu năm, dẫn đến quy mô của sàn giao dịch giảm, số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo. 

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản khó khăn thì nhân sự trong ngành, đặc biệt là tuyến đầu như đội ngũ môi giới bất động sản là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Doanh nghiệp môi giới bất động sản báo lỗ hàng trăm tỷ đồng

Những tác động với doanh nghiệp hoạt động môi giới bất động sản mới đây đã được thấy rõ qua báo cáo tài chính quý IV/2022. Thống kê sơ bộ từ một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới vừa công bố kết quả kinh doanh quý IV cho thấy, doanh thu đã giảm cực mạnh, lợi nhuận đa số đi lùi.

Theo đó, trong quý IV/2022, CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, Mã: DXS) đạt 884 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 32,3% so với cùng kỳ, ghi nhận lỗ sau thuế 137 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu dịch vụ bất động sản giảm 56,9%, chỉ đạt 302 tỷ đồng; doanh thu bán căn hộ, nhà phố và đất nền đạt 400 tỷ đồng, giảm 33,9%.

Lũy kế năm 2022, Đất Xanh Services đem về hơn 4.096 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 5% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu mảng môi giới đạt 2.340 tỷ đồng, giảm 21,4%. Lợi nhuận sau thuế đạt 535 tỷ đồng, giảm 38,7% so với cùng kỳ.

Tương tự, Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2022 với doanh thu thuần chỉ đạt 175 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ. Đồng thời, kinh doanh dưới giá vốn khiến khoản lỗ gộp gần 5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi gộp 348 tỷ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng đầu tư bất động sản ghi nhận doanh thu giảm gần một nửa về còn 2.075 tỷ đồng, trong khi mảng môi giới bất động sản giảm nhẹ còn 1.424 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, doanh thu tài chính cũng giảm 14% xuống 36 tỷ đồng và chi phí tài chính cũng giảm 27% còn 34 tỷ đồng, toàn bộ là chi phí lãi vay. Kết quả, trong quý 4/2022 Cen Land báo lỗ ròng 59 tỷ đồng, trái ngược với kết quả cùng kỳ năm ngoái lãi 122 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2022, Cenland ghi nhận lãi 198 tỷ đồng giảm mạnh so với con số 450 tỷ đồng của năm 2021.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến kết quả kém tích cực trên, phía doanh nghiệp cho biết do tình hình thị trường bất động sản trong quý 4 khó khăn và tiếp tục có nhiều biến động không thuận lợi. Hầu hết ngân hàng đều siết chặt hơn các điều kiện cho vay mua bất động sản như bổ sung các điều kiện cho vay, kiểm soát chặt về hạn mức cho vay đối với mua bất động sản và chính sách tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu, bất động sản.

"Điều này dẫn tới nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh, cùng với việc một số dự án đầu tư thứ cấp không kịp ra hàng trong quý 4 dẫn đến doanh thu đầu tư thứ cấp giảm, kéo theo lợi nhuận giảm", văn bản nêu.

Tổng tài sản của Cenland tăng mạnh nhưng chất lượng tài sản đã xấu đi rõ rệt. Theo đó, tổng tài sản cuối năm 2021 là 6.270 tỷ đồng lên tới 7.666 tỷ đồng vào cuối năm 2022. Chủ yếu tăng ở các khoản phải thu ngắn hạn từ 1.977 tỷ đồng lên 4.417 tỷ đồng, trong đó có khoản phải thu ngắn hạn lên tới 1.067 tỷ đồng tại công ty CP Bất động sản Galaxy Land.

Đây là khoản góp vốn của Cenland với Galaxy Land và Trustlink để đầu tư dự án Dự án khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ do Công ty CP đầu tư phát triển đô thị Hoàng Mai làm chủ đầu tư. Dự án này vướng khá nhiều tai tiếng và từng bị Hà Nội thu hồi trước khi chuyển đổi nhà đầu tư.

Tiền và các khoản tương đương tiền lại giảm từ 122 tỷ đồng còn 105 tỷ đồng. Đáng lưu ý là khoản mục người mua tiền trả trước ngắn hạn giảm từ 137 tỷ đồng đầu kỳ xuống còn 124 tỷ đồng cuối quý 4/2022.

Lợi nhuận kinh doanh âm trong khi các khoản phải thu tăng mạnh dẫn tới dòng tiền kinh doanh của Cenland đã âm nặng lên tới 1.554 tỷ đồng, lũy kế từ đầu năm âm 2.343 tỷ đồng trong khi quý 4 năm ngoái còn dương 643 tỷ đồng và năm 2021 chỉ âm nhẹ 231 tỷ đồng.

Năm 2022, Cen Land đặt mục tiêu doanh thu 8.500 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 900 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc năm, doanh nghiệp bất động sản này chỉ hoàn thành được 41% mục tiêu doanh thu và 22% kế hoạch lợi nhuận.

Trong khi đó, quý cuối năm, CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land (Mã: KHG) là doanh nghiệp duy nhất ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 251 tỷ đồng nhưng giảm 19,8% so, với doanh thu thuần là 630 tỷ đồng, giảm 18,8% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu chủ yếu đến từ dịch vụ môi giới bất động sản, đạt 523 tỷ đồng, tăng 37,6%. Còn lại hơn 106 tỷ đồng đến từ doanh thu chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản, giảm 73,2% so với cùng kỳ.

Lũy kế năm 2022, doanh nghiệp này đạt 1.396 tỷ đồng doanh thu thuần lợi nhuận sau thuế đạt 442 tỷ đồng, tăng lần lượt là 8,3% và 7% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu chủ yếu đến từ dịch vụ môi giới bất động sản là 1.105 tỷ đồng, tăng 23,9% so với cùng kỳ.

Đức Minh (t/h)