Trong năm 2026, phần dư nợ tăng thêm đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng sẽ không được tính vào dư nợ bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng.
Loại tín dụng nhà hàng, khách sạn, khu du lịch khỏi dư nợ tín dụng bất động sản
Ngày 16/9, NHNN ban hành Công văn số 8509 gửi các tổ chức tín dụng, thông báo điều chỉnh chính sách tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026.
Theo đó, kể từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản theo nội dung tại điểm 4 Công văn số 11686 ngày 31/12/2025.
Như vậy, phần dư nợ tăng thêm đối với các loại hình nói trên sẽ được tách khỏi phần dư nợ bất động sản dùng để kiểm soát tăng trưởng theo cơ chế quy định tại Công văn 11686. Các tổ chức tín dụng vẫn phải thực hiện nghiêm túc các chỉ đạo của NHNN tại công văn này và những văn bản liên quan.
NHNN cho biết việc điều chỉnh nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong cấp tín dụng đối với một số loại hình bất động sản phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước và chính sách của các cấp có thẩm quyền.
Danh sách công văn đính kèm gồm 25 ngân hàng: VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB, Saigonbank, Techcombank, Bac A Bank, VIB, SeABank, BVBank, OCB, ABBank, VietABank, SHB, VPBank, Kienlongbank, VietBank, LPBank, TPBank, BaoVietBank và PVcomBank.
Trước đó, NHNN cũng có công văn cho phép 25 ngân hàng thương mại không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng của lĩnh vực này.
Tín dụng bất động sản đã vượt 5 triệu tỷ đồng
Theo số liệu NHNN, đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống tổ chức tín dụng đạt khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025. Mức tăng này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống trong cùng kỳ khoảng 0,5 điểm phần trăm. Tín dụng bất động sản chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế, tương đương tỷ trọng cuối năm trước.
Cơ cấu tín dụng bất động sản tiếp tục tập trung chủ yếu vào các khoản vay trung và dài hạn, chiếm khoảng 94% tổng dư nợ và tăng 8,1% trong nửa đầu năm. Trong khi đó, nợ xấu của lĩnh vực bất động sản tăng 10,5%.
Đến ngày 31/7/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 20,26 triệu tỷ đồng, tăng 8,98% so với cuối năm 2025. Khoảng 77,3% dư nợ nền kinh tế được phân bổ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Trong bối cảnh tín dụng tiếp tục tăng, cân đối nguồn vốn vẫn là vấn đề được NHNN lưu ý. Chênh lệch giữa tốc độ tăng huy động vốn và tăng trưởng tín dụng đã thu hẹp còn khoảng 2%, so với mức bình quân 3,8%/năm trong giai đoạn 2021-2025. Đồng thời, nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn, trong khi dư nợ tín dụng trung và dài hạn chiếm 48,5%.
NHNN cũng cho biết nhu cầu vốn tín dụng cho các dự án lớn, công trình trọng điểm khác, bao gồm đầu tư trực tiếp, đầu tư theo phương thức đối tác công tư và 5 dự án đường sắt đô thị Hà Nội, được rà soát sơ bộ ở mức khoảng 2,49 triệu tỷ đồng trong giai đoạn 2026-2030.
Ngân hàng tiếp tục kiểm soát rủi ro tín dụng
Việc điều chỉnh cách tính dư nợ đối với một số loại hình không đồng nghĩa các khoản tín dụng này được loại khỏi yêu cầu kiểm soát an toàn của hệ thống ngân hàng. Theo Công văn 8509, các tổ chức tín dụng vẫn phải tiếp tục thực hiện các chỉ đạo của NHNN về kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản và những quy định liên quan.
Trong thực tế, chính sách tín dụng bất động sản tại các ngân hàng đang có sự phân hóa theo từng phân khúc và nhóm khách hàng. Đại diện Techcombank cho biết đến cuối quý II/2026, dư nợ cho vay bất động sản chiếm khoảng 56% tổng dư nợ khách hàng doanh nghiệp và 67% dư nợ cho vay mua nhà cá nhân. Ngân hàng đặt mục tiêu đưa tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục từ khoảng 32% hiện tại về khoảng 30% vào cuối năm.
VPBank cho biết chiến lược cho vay của ngân hàng được triển khai theo các tiêu chí liên quan đến chủ đầu tư, vị trí, phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, dự án và người dùng cuối. Trong khi đó, Vietcombank cho biết tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt đối với các phân khúc có tính đầu cơ cao.
SSI Research cho rằng cho vay mua nhà chững lại trong quý II/2026 trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và nguồn cung nhà ở giá thấp còn hạn chế. Trong khi đó, tại một số ngân hàng có dư địa tăng trưởng tín dụng, giải ngân cho vay chủ đầu tư bất động sản tăng 22% so với quý trước, còn cho vay mua nhà có xu hướng chững lại.
Theo VIS Rating, mặt bằng lãi suất cao và điều kiện kinh doanh còn nhiều thách thức làm gia tăng áp lực huy động vốn và rủi ro suy giảm chất lượng tài sản của các ngân hàng. VIS Ratings ước tính, tỷ lệ nợ quá hạn toàn ngành đã tăng từ mức 3,3% vào cuối năm 2025 lên mức 3,8% vào cuối tháng 6/2026 do áp lực suy giảm khả năng trả nợ gia tăng ở cả nhóm khách hàng bán lẻ và doanh nghiệp. Trong khi đó, tỷ lệ bao phủ nợ xấu của toàn ngành giảm xuống 79% trong nửa đầu năm, thấp hơn 4 điểm % so với cuối năm 2025.
Trong bối cảnh đó, việc NHNN điều chỉnh cách tính đối với phần dư nợ tăng thêm của nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng áp dụng đến hết năm 2026 tạo thêm dư địa trong cách kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản đối với 25 ngân hàng, đồng thời các tổ chức tín dụng vẫn phải thực hiện các yêu cầu về quản trị rủi ro và an toàn tín dụng theo quy định.
Trung Anh