Ngày 22/2, UBND TP. HCM đã có buổi làm việc về vấn đề tìm kiếm phương án tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong kinh doanh bất động sản hiện nay. Tại đây, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đưa ra nhiều giải pháp xử lý đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý, nằm xen kẹt trong các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp.
Giải pháp xử lý 158 dự án liên quan đến đất công
Theo HoREA, các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý (đất rạch, đường, bờ đất…) thường có hình dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án. Tỷ lệ đất thuộc Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.
TP. HCM Tháo gỡ ách tắc cho các dự án BĐS.
Theo đó, HoREA đề xuất những phương án gồm: Xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định đề nghị UBND TP.HCM giao phần đất rạch, bờ đất… nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này...
Trong đó, có các dự án thuộc diện rà soát hoặc bị thu hồi quyết định tiền sử dụng đất; hoặc tạm dừng thực hiện quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án; hoặc thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư, để rà soát lại về pháp lý.
HoREA nhấn mạnh, việc TP.HCM có 158 dự án có liên quan đất công, thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Song, thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 3/2019.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa thực sự được hoạt động bình thường. Nguyên nhân là trong quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.
Tháo gỡ ách tắc về thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, quy trình thực hiện dự án nhà ở hiện đang phải trải qua nhiều bước. Điều này khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, kéo theo nhiều hệ lụy mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.
Theo đó, quy trình thực hiện thủ tục nhà ở hiện nay trải qua 6 bước, bao gồm: Làm thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; Trình duyệt qui hoạch chi tiết 1/500; Làm thủ tục giao thuê đất; Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất; Cấp sổ đỏ dự án; Công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.
Trong quy trình này, HoREA cho rằng, bước 4 (nộp tiền sử dụng đất) là không đúng quy định, do chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm này.
Thay vào đó, pháp luật chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (tiền sử dụng đất) trong hai trường hợp: Để làm thủ tục cấp sổ đỏ và để bán nhà, nền nhà hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo HoREA, riêng thời gian làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất phải mất trên dưới hai năm hoặc lâu hơn.
Về lý do khiến hàng trăm dự án nhà ở tại TP. HCM phải ngưng triển khai trong nhiều năm, Hiệp hội BĐS thành phố cho biết, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực vào ngày 1-7-2015 đến nay, hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ còn được áp dụng đối với dự án có 100% đất ở. Những dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp sẽ không được chỉ định chủ đầu tư, nhưng cũng chưa có đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư, dẫn đến dự án bị ách tắc. Thực trạng này khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn cùng một loạt hệ lụy khác.
Góp ý với chính quyền thành phố về thực trạng này, HoREA nêu quan điểm, việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với ngân sách. Nhưng quá trình rà soát, thanh tra đã tác động không nhỏ đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.
Trước đó, HoREA từng kiến nghị nhiều về những vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay, chủ yếu liên quan đến việc hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, quá trình thực thi pháp luật và trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức Nhà nước.
Thiên An