Hạ tầng liên vùng phát triển, quỹ đất tại khu vực lõi ngày càng hạn chế đang thúc đẩy nguồn cung nhà ở dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh. Theo CBRE Việt Nam, tỷ trọng nguồn cung mới tại TP Hồ Chí Minh (cũ) đã giảm đáng kể, trong khi Bình Dương, Đồng Nai và Long An ngày càng đóng vai trò lớn hơn trên thị trường.
Khi nguồn cung không còn tập trung ở khu vực lõi
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mà hạ tầng và khả năng kết nối vùng ngày càng có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phân bổ nguồn cung.
Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng trưởng GDP đạt 8,18%, FDI đăng ký tăng 61% và FDI thực hiện tăng 11% so với cùng kỳ. Song song với động lực kinh tế, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược tiếp tục được thúc đẩy như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và hệ thống metro tại TP Hồ Chí Minh.
Sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư và hạ tầng đang tạo ra những thay đổi đáng chú ý trong bản đồ nguồn cung nhà ở.
Khi nguồn cung không còn tập trung ở khu vực lõi.
Tính đến quý II/2026, TP Hồ Chí Minh (cũ) vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 73% tổng nguồn cung bất động sản nhà ở gồm chung cư và nhà thấp tầng. Tuy nhiên, Bình Dương (cũ) đã chiếm 19%, Đồng Nai 5% và Long An 4%.
Nếu chỉ nhìn vào tỷ trọng nguồn cung hiện hữu, khu vực lõi vẫn đang giữ vị trí chủ đạo. Nhưng khi chuyển sang nguồn cung mở bán mới, xu hướng dịch chuyển đã thể hiện rõ hơn.
Đối với nhà thấp tầng, tỷ trọng nguồn cung mới hằng năm của TP Hồ Chí Minh (cũ) trước đây dao động khoảng 40-70%. Từ năm 2024 đến nay, tỷ trọng này giảm xuống còn khoảng 20-40%.
Ở phân khúc căn hộ, mức độ dịch chuyển còn rõ nét hơn. Trước năm 2024, TP Hồ Chí Minh (cũ) thường chiếm khoảng 60-85% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới của toàn vùng. Từ năm 2024 đến nay, tỷ trọng này giảm còn khoảng 20-50%, trong khi nguồn cung mới được phân bổ mạnh hơn sang Bình Dương, Long An và Đồng Nai (cũ).
Như vậy, sự dịch chuyển không đơn thuần là câu chuyện một vài dự án rời khu vực trung tâm. Đây là sự thay đổi trong cấu trúc phân bổ nguồn cung của toàn vùng đô thị.
Hạ tầng mở rộng không gian phát triển
Những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy quá trình này là sự phát triển của hạ tầng liên vùng. Khi quỹ đất tại khu vực lõi ngày càng hạn chế, chi phí phát triển tăng cao, các thị trường lân cận có lợi thế về quỹ đất và khả năng triển khai dự án quy mô lớn hơn. Tuy nhiên, lợi thế về quỹ đất chỉ thực sự phát huy khi được hỗ trợ bởi khả năng kết nối.
Các tuyến vành đai, cao tốc, metro cùng mạng lưới giao thông liên vùng đang từng bước làm thay đổi khoảng cách kinh tế giữa khu vực trung tâm và các cực phát triển mới.
Hạ tầng mở rộng không gian phát triển.
Trong bối cảnh đó, Bình Dương, Đồng Nai và Long An không còn chỉ được nhìn nhận dưới góc độ các thị trường cung cấp quỹ đất cho TP Hồ Chí Minh. Nguồn cung tại các địa phương này ngày càng trở thành một bộ phận trong quá trình mở rộng không gian đô thị của toàn vùng.
Sự dịch chuyển của nguồn cung cũng gắn với thay đổi trong nhu cầu của người mua. Theo CBRE, người mua nhà hiện ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu gia đình trong dài hạn thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá nhanh của tài sản.
Theo khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn được CBRE dẫn lại cho thấy 69% người được khảo sát tại TP Hồ Chí Minh chấp nhận dịch chuyển ra khu vực vùng ven hoặc các đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng hơn và mức giá hợp lý hơn.
Ngược lại, 27% vẫn ưu tiên sống gần khu vực trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và mức giá cao hơn. Trong đó, 72% người mua ở lựa chọn các khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.
Những con số này cho thấy khoảng cách địa lý đang được nhìn nhận trong mối quan hệ với chất lượng kết nối. Một khu vực ở xa trung tâm hơn nhưng có hạ tầng thuận tiện có thể trở thành lựa chọn thực tế đối với một bộ phận người mua.
Khi nguồn cung lan tỏa ra vùng ven, thị trường cũng bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới. Trước đây, lợi thế của một dự án thường được đặt nặng vào vị trí gần trung tâm. Nhưng khi ngày càng nhiều dự án được phát triển ở các khu vực ngoài lõi, khoảng cách địa lý không còn là tiêu chí duy nhất.
Khả năng kết nối với các trung tâm việc làm, hệ thống dịch vụ, trường học, bệnh viện, khu thương mại và các khu vực phát triển kinh tế sẽ trở thành yếu tố quan trọng hơn.
Điều này tạo ra yêu cầu đối với các chủ đầu tư: dự án ở vùng ven không thể chỉ dựa vào lợi thế giá hoặc quỹ đất. Muốn thu hút người mua ở thực, dự án phải giải quyết được bài toán về khả năng tiếp cận, tiện ích và chất lượng môi trường sống.
CBRE cho rằng, nguồn cung đang dịch chuyển rõ rệt sang các thị trường hưởng lợi từ hạ tầng, quỹ đất dồi dào và quá trình mở rộng không gian đô thị.
Ở góc độ thị trường, sự dịch chuyển này cũng mở ra một cấu trúc đô thị đa cực hơn. Khi các cực tăng trưởng mới hình thành, nhu cầu nhà ở không nhất thiết phải tiếp tục tập trung tuyệt đối tại khu vực lõi.
Trong dài hạn, quá trình này có thể tiếp tục kéo giãn không gian thị trường bất động sản phía Nam. Những khu vực từng được xem là vùng ven sẽ có thêm cơ hội trở thành các cực phát triển mới nếu hội tụ được hạ tầng, việc làm, dịch vụ và cộng đồng cư dân.
Khi đó, cuộc cạnh tranh trên thị trường không còn đơn giản là “gần trung tâm hay xa trung tâm”, mà chuyển thành câu hỏi dự án nào có khả năng kết nối tốt hơn và cung cấp được môi trường sống phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
Thiên An