Thời gian qua, thị trường BĐS TP.HCM liên tục đón thêm nguồn cung căn hộ mới, trải dài từ khu Đông, Đông Bắc đến khu Tây và các dải giáp ranh. Trên các trục giao thông huyết mạch, dự án chung cư mọc lên dày đặc, bảng quảng cáo, môi giới hoạt động sôi động. Trái ngược với bức tranh nguồn cung sôi động, giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ vẫn ngày càng xa vời khi giá căn hộ không ngừng leo thang.
Theo ghi nhận của PV Thương Trường, từ đầu quý III/2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại các khu vực sau sáp nhập đã đồng loạt khởi động lại dự án, đặc biệt tập trung ở các tuyến đường lớn như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K hay dải đô thị phía Tây giáp Long An (cũ).
Dù thị trường có thêm hàng chục nghìn căn hộ, mặt bằng giá mới lại đang thiết lập những “đỉnh” mới, vượt xa khả năng tích lũy của đa số người lao động trẻ.
Dự án The Emerald Boulevard do Tập đoàn Lê Phong đầu tư được quây tôn, căng biển quảng cáo và chuẩn bị ra mắt thị trường. Dự án chưa công bố giá chính thức, theo giới môi giới, mức giá dự kiến có thể lên 70 triệu đồng/m².
Nguồn cung tăng nhanh, giá bán vẫn neo cao
Tại trục Quốc lộ 13 – khu vực Đông Bắc TP.HCM, hàng loạt dự án quy mô lớn đang được triển khai nối tiếp nhau. Từ Roxana Plaza sau nhiều năm đình trệ đã tái khởi động, đến các dự án mới của Tập đoàn Lê Phong, Nam Hiệp Thành, Bcons hay TBS Group… tạo nên một “dải chung cư” dày đặc dọc tuyến đường này. Mức giá được chào bán phổ biến từ 45 – 70 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn với những dự án được quảng bá hưởng lợi từ hạ tầng.
Dự án Symphony of Life của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Nam Hiệp Thành Bình Dương. Dự án được khởi công từ tháng 5/2025, đang trong giai đoạn thi công ban đầu và được rao bán khoảng hơn 48 triệu đồng/m².
Không chỉ Quốc lộ 13, khu vực Quốc lộ 1K thuộc khu Đông cũng đang chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung với hàng loạt dự án của các chủ đầu tư lớn. Nhiều khu căn hộ đã bàn giao, tiếp tục bổ sung thêm hàng nghìn căn mới cho thị trường trong giai đoạn 2025 – 2026. Tuy nhiên, giá bán ở khu vực này cũng đã tăng đáng kể so với vài năm trước, tiệm cận 45 – 50 triệu đồng/m², vượt xa phân khúc “vừa túi tiền”.
Ở khu Tây và các dải giáp ranh TP.HCM, đặc biệt khu vực Long An (cũ), thị trường được xem là điểm nóng mới khi nhiều “ông lớn” tăng tốc triển khai dự án. Dù được kỳ vọng sẽ là vùng đệm giá thấp, thực tế mức giá căn hộ tại đây cũng không còn rẻ, nhất là các dự án được đầu tư bài bản, gắn với quy hoạch đô thị mới.
Dự án Stown Gateway đang trong quá trình làm móng, được chào bán với mức giá khoảng 45 triệu đồng/m².
Theo khảo sát, với mức giá phổ biến từ 45 – 80 triệu đồng/m², một căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích trung bình buộc người mua phải chi từ 2,5 – 3 tỷ đồng, chưa kể chi phí vay vốn và lãi ngân hàng. Đây là ngưỡng tài chính vượt quá khả năng tích lũy của phần lớn người trẻ làm công ăn lương tại TP.HCM.
Giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với
Theo chị Phương Thảo (32 tuổi, Nhân viên văn phòng tại phường Thủ Dầu Một) cho biết, sau gần 10 năm đi làm, vợ chồng chị chỉ đủ khả năng mua lại một căn hộ cũ ở khu vực ngoại thành. “Nếu mua căn hộ mới, số tiền phải bỏ ra gần gấp đôi. Vay ngân hàng đồng nghĩa với việc chấp nhận sống cùng áp lực nợ trong suốt nhiều năm”, chị Thảo chia sẻ.
Dự án The New Point của Tập đoàn Bcons vừa ra mắt thị trường.
Tương tự, anh Thanh Phong (30 tuổi, nhân viên văn phòng tại phường Hiệp Bình) thừa nhận đã tạm gác giấc mơ mua nhà. Với mức thu nhập khoảng 11 triệu đồng/tháng, sau khi trừ chi phí sinh hoạt, số tiền tiết kiệm mỗi tháng chỉ ở mức vài triệu đồng. “Với đà này, mua nhà giống như mục tiêu ngoài tầm với, dù thị trường lúc nào cũng đầy dự án mới”, anhPhong nói.
Nhận định về thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM những năm gần đây chủ yếu tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội gần như “vắng bóng”.
Theo ông Châu, chi phí đất đai, tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý kéo dài là những yếu tố khiến giá thành căn hộ bị đẩy lên cao. “Ngay cả ở các khu vực giáp ranh TP.HCM, nơi từng được xem là vùng đệm giá rẻ, mặt bằng giá hiện nay cũng đã tăng nhanh, khiến người có thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở thương mại”, ông Châu nhận định.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, sự lệch pha giữa cung và cầu đang là vấn đề cốt lõi của thị trường. Theo ông, phần lớn sản phẩm mở bán hiện nay không hướng tới nhu cầu ở thực của người trẻ, mà nhắm đến nhóm khách hàng có tích lũy lớn hoặc nhà đầu tư dài hạn.
“Trong khi thu nhập bình quân của người lao động đô thị chỉ tăng chậm, giá nhà lại liên tục được thiết lập mặt bằng mới. Điều này khiến thời gian tích lũy để mua nhà của người trẻ kéo dài gấp đôi so với trước đây, làm suy giảm động lực an cư tại các đô thị lớn”, ông Đính phân tích.
TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng, để kéo giảm áp lực giá nhà, cần sớm tháo gỡ các “nút thắt” pháp lý cho dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Đồng thời, cần có cơ chế ưu đãi thực chất về tín dụng, quỹ đất và thủ tục để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc này.
“Nếu không cải thiện nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, người trẻ sẽ tiếp tục đứng ngoài cuộc chơi nhà ở, dù thị trường vẫn ghi nhận hàng loạt dự án mới mỗi năm”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Thiên An