Thị trường chung cư Hà Nội sau nhiều năm tăng nóng đang rơi vào giai đoạn chững lại khi giá bán neo cao nhưng lực cầu suy yếu khiến giao dịch giảm. Nhiều môi giới chuyển hướng sang đất nền tại các đô thị vệ tinh để đón nhịp dịch chuyển của dòng tiền, trong bối cảnh phân khúc căn hộ không còn sôi động như trước.
Chung cư Hà Nội ngừng leo thang về giá
Khảo sát từ Batdongsan.com.vn cho thấy từ đầu tháng 11, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chậm lại rõ rệt. Lãi vay mua nhà tăng khiến nhu cầu giảm, giá bán không còn diễn biến “tăng theo ngày, theo tuần” như giai đoạn cao điểm, còn lượng giao dịch sụt mạnh so với tháng trước.
Đầu tháng 11, anh Trần Hữu Long rao bán căn hộ hơn 70 m2 trên đường Nguyễn Hoàng (Hà Nội). Trước đó vào tháng 9, từng có khách trả anh 7,5 tỷ đồng, nhưng anh Long kỳ vọng giá còn lên nên không bán. Khi quay lại thị trường, sau một tháng rao bán với mức giá cũ, căn hộ vẫn chưa có khách chốt.
Các môi giới khuyên anh Long giảm giá về khoảng 7 - 7,2 tỷ đồng để dễ bán hơn. Anh đã hạ về 7,2 tỷ đồng trong gần một tuần nhưng vẫn chưa có kết quả. “Khách gần nhất mặc cả xuống 6,5 tỷ đồng, tôi không bán được mức ấy. Tháng 9 môi giới dẫn khách liên tục, nhưng sang tháng 11 thì lượng khách xem giảm còn khoảng 1/3 và họ mặc cả mạnh hơn. Thị trường bây giờ khó hơn rất nhiều,” anh Long chia sẻ.
Giá tăng nhanh khiến thanh khoản thị trường chung cư tại Hà Nội có dấu hiệu chững lại
Theo anh Lê Tuấn Nam, môi giới một sàn giao dịch lớn tại Hà Nội, lượng giao dịch căn hộ trong tháng 11/2025 giảm gần 40% so với tháng trước. Các khu vực từng là “điểm nóng” của Hà Nội cũ như Tây Hồ Tây, Nam Từ Liêm, Mỹ Đình, Cầu Giấy đều ghi nhận mức độ quan tâm giảm 20–30%, dù mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao.
Anh Nam cho biết thị trường đã không còn cảnh “mua sáng - cọc chiều” như đầu năm. Giai đoạn sốt nóng trước đó từng thu hút lượng lớn môi giới từ đất nền, nghỉ dưỡng chuyển hướng sang bán chung cư vì dễ chốt. “Giờ nhiều người phải quay lại thị trường cũ, hoặc buộc phải mở rộng sang đất nền để có giao dịch,” anh nói.
Môi giới chung cư chuyển hướng bán đất nền
Khi giá căn hộ tăng cao và thanh khoản giảm, lực lượng môi giới nhìn rõ sự chững lại của thị trường. Dù vẫn tiếp tục bám phân khúc chung cư, không ít môi giới chuyển sang bán song song đất nền, nơi đang xuất hiện lực cầu mới ở những điểm hưởng lợi hạ tầng.
Hòa Lạc là một ví dụ điển hình. Khu vực này đang được kích hoạt trở lại nhờ thông tin tuyến Metro số 5 (Văn Cao - Ngọc Khánh - Láng - Hòa Lạc), dài gần 40 km với tổng vốn hơn 65.000 tỷ đồng, dự kiến khởi công ngày 19/12. Hạ tầng trọng điểm khiến giá đất nền Hòa Lạc tăng nhiệt sau thời gian trầm lắng kéo dài.
Ngoài Hòa Lạc, Đông Anh tiếp tục là tâm điểm nhờ loạt dự án trọng điểm như cầu Tứ Liên, cầu Ngọc Hồi, tuyến Metro số 8 và đường Vành đai 3. Hệ thống hạ tầng mới giúp các khu vực ven đô trở thành điểm đến thay thế cho nhóm khách tìm tài sản tích sản dài hạn.
Nhiều môi giới chuyển qua thị trường đất nền vùng ven nhờ nhà đầu tư vẫn còn tâm lý giữ đất
Anh Nguyễn Quốc Duy, môi giới phụ trách khu Đông Anh, cho biết: “Căn hộ càng khó chốt thì đất nền khu ven lại càng dễ hỏi mua. Giá chung cư cao, lãi vay tăng, nhà đầu tư rút lui, còn người mua ở thực thì chờ giá điều chỉnh. Trong khi đó, đất nền có pháp lý rõ, vị trí ổn tại khu có hạ tầng phát triển thì cuối năm vẫn giao dịch tốt.”
Ngoài yếu tố hạ tầng, tâm lý “mua đất khó mất giá” tiếp tục chi phối nhóm khách hàng trung lưu – vốn coi đất nền như tài sản an toàn hơn so với căn hộ. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo rủi ro vẫn tồn tại, nhất là tại các khu vực dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc tăng giá theo tin đồn.
Nếu dòng tiền đổ vào đất nền quá nhanh trong khi hạ tầng chưa hoàn thiện, thị trường có thể lặp lại vòng xoáy tăng nóng như năm 2021. Do đó, nhà đầu tư được khuyến nghị ưu tiên sản phẩm pháp lý rõ ràng, có quy hoạch chi tiết, hạn chế chạy theo hiệu ứng đám đông.
Lê Phong