Trước những sự sụt giảm nghiêm trọng của thị trường bất động sản 2023, tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực nhận định đây là một năm “họa vô đơn chí” đối với thế giới và Việt Nam. Cùng với đó, ông đã chỉ ra những 'cơn gió ngược' của thị trường bất động sản.
Một năm “họa vô đơn chí” đối với thị trường bất động sản
Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chia sẻ, cách đây một năm, không ai nghĩ rằng tình hình thị trường bất động sản bất ổn như hiện tại.
"Chúng tôi gọi là một năm “họa vô đơn chí” đối với thế giới và Việt Nam" TS. Cấn Văn Lực nhận định.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III.
Phát biểu tại Diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực và chuyên gia IMF đã tổng kết có ba 'cơn gió ngược' trong năm qua:
Thứ nhất, khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu nhưng đang ở mức độ nhẹ nhưng điều này tác động tới Việt Nam khá lớn về đầu tư, xuất khẩu và du lịch.
Thứ hai, là thị trường Trung Quốc. Trung Quốc đã mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm. Trung Quốc đặt mục tiêu tăng trưởng khoảng 5%. Nhưng những nước như Việt Nam hay Trung Quốc tăng trưởng 5% chưa phải là thành công. Những khó khăn trên thị trường Trung Quốc đã tác động rất lớn đến Việt Nam chúng ta.
Thứ ba, là thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu bất ổn tương đối. Mặc dù tình hình đã nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với năm ngoái nhưng nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ, doanh nghiệp, hộ gia đình vẫn rất lớn. Đây là ba cơn gió ngược tác động không nhỏ đến kinh tế thế giới, trong đó có Việt Nam.
"Nếu không có giải pháp cho những cơn gió ngược này, chúng ta sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay. Tăng trưởng năm nay dự báo dưới 6%. Để đạt được mục tiêu này, vai trò của thị trường bất động sản rất lớn. Trong đó, chúng ta phải giải quyết bài toán nguồn vốn, là nút thắt rất lớn trong năm qua và năm nay vẫn còn những rủi ro nhất định." TS. Cấn Văn Lực chia sẻ.
Về vai trò của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết:
Thứ nhất, là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (6,2% GDP), du lịch (1,02% GDP), lưu trú (2,27% GDP) và tài chính - ngân hàng (4,76% GDP) năm 2022.
Thứ hai, đóng góp vào GDP và nền kinh tế, ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp gần 10% GDP trong năm 2022. Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.
Thứ ba, ngành bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết năm 2022, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,2 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn FDI đăng ký.
Thông qua các số liệu này, có thể thấy, ngành bất động sản còn rất nhiều tiềm năng để phát triển và lan tỏa. Trong đó, lan tỏa ít nhất 4 ngành nghề lớn là lĩnh vực lưu trú, lĩnh vực tài chính ngân hàng, xây dựng và 1 số lĩnh vực khác.
"Trong đó, tôi xin nhấn mạnh tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các ngành khác và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế vô cùng lớn." TS. Cấn Văn Lực đánh giá
Thị trường nhiều dư địa phát triển phân khúc thiếu nguồn cung
Nhận định về cơ hội và thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 - nhìn từ dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực cho biết: "Năm nay chúng ta có nguồn vốn cho đề án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhưng nguồn vốn này vẫn đang tiếp tục thảo luận. Hiện chúng ta có cam kết rót vốn 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ 4 ngân hàng thương mại quốc doanh".
Chia sẻ về cơ chế, chính sách, ông Lực đã điểm lại những động thái của cơ quan nhà nước thời gian vừa qua. Theo đó, tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản với nhiệm vụ chính là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương. Ngân hàng Nhà Nước dự kiến hạn mức tín dụng tăng khoảng 14 - 15% năm 2023.
Ngoài ra, còn có Công điện 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế. Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 (2022) theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn
Gần đây nhất, sau Hội nghị trực tuyến ngày 17/2/2023, Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững Ngân hàng Nhà nước. "Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung", TS. Cấn Văn Lực nhận định.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng: Các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong thời gian sắp tới.
Về giải pháp, theo ông Lực, các doanh nghiệp cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 tỷ - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng); quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản.
Cùng với đó, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua, thực hiện Nghị định 08/2023 và Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản 2023. Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản.
Đối với các cơ quan nhà nước, cần sớm hoàn thiện thể chế theo hướng: Sửa Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024. Quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp.
Cùng với đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ REITs, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng: "Các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là 2023 - 2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…). Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết… Ngoài ra, quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…). Tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan".
Hồng Quang