TS. Cấn Văn Lực nêu ra nhiều giải pháp quan trọng với doanh nghiệp BĐS thời gian tới

Những giải pháp TS. Cấn Văn Lực đưa ra cho doanh nghiệp BĐS đó là cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm. Muốn lấy lại niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn. Cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi. Hơn nữa, cần phải phục hồi xanh, tăng trưởng xanh.

Trình bày bài tham luận “Thị trường bất động sản Việt Nam: Những nút thắt và lời khuyên cho doanh nghiệp” tại toạ đàm "Dự báo thông tin thị trường bất động sản 2023" tổ chức ngày 24/11, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã có những đánh giá về tình hình kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản. TS. Cấn Văn Lực cho rằng nói thị trường bất động sản thời gian gần đây suy giảm thì đúng hơn là suy thoái và ông đã đưa ra những giải pháp cho các doanh nghiệp lĩnh vực này trong thời gian tới.

Thị trường BĐS “đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”

Để đánh giá tình hình kinh tế vĩ mô, tài chính và thị trường bất động sản 2022 - 2023, TS.Cấn Văn Lực khẳng định Việt Nam không suy thoái. Năm nay, chúng ta tăng trưởng 8% và dự báo 6% trong năm tới, vì có những bước điều chỉnh là cần thiết. Ví dụ như Trung Quốc, năm ngoái từ 5% xuống còn 3%, vậy nên năm tới Việt Nam đạt mức 6% vẫn là mức rất cao của khu vực. Lưu ý, chúng ta có giảm tốc độ tăng trưởng nhưng không suy thoái.

Về thị trường bất động sản, có nhiều ý kiến cho rằng thị trường đang suy thoái. Nhưng tôi cho rằng, quý IV so với quý II, III nếu giảm liên tục thì tạm thời gọi là suy thoái kỹ thuật song gọi là suy giảm thì đúng hơn. Để đi vào phát triển lành mạnh hơn thì cần có bước này.

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, tôi thấy có hai giai đoạn. Nói vui là “đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”. Nguồn cung và cầu đều giảm mạnh. Câu chuyện cấp phép, câu chuyện xin các dự án mới đều giảm. 

Trong khi đó giá đi ngang (có giảm nhẹ với đất nền hoặc tăng nhẹ với căn hộ...). Nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều nằm chờ. Bên cạnh đó, chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như bây giờ cắt lỗ thì sẽ rất nguy hiểm. Tuy nhiên tôi nghĩ có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết. Lượng giao dịch và khả năng hấp thụ cũng giảm mạnh, doanh thu sụt giảm. Tái cấu trúc, sàng lọc, M&A diễn ra. Tác động này lan sang cả các lĩnh vực khác khá rõ nét, ví dụ như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng… 

Giải thích nguyên nhân chính của sự sụt giảm thị trường bất động sản, TS.Cấn Văn Lực đã nêu ra 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản, đó là: Tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô.

"Nếu chúng ta đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh thì cũng đều phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó có những cái trước mắt và có cả những cái lâu dài. Hy vọng thị trường trong năm tới sẽ phục hồi dần" - vị chuyên gia nói.

Để làm được điều đó, theo ông Lực, thứ nhất cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý. Thứ hai là gỡ nút thắt vốn (trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản). Thứ ba, phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản. Liệu có nên kích cầu hay không? Nhìn sang Trung Quốc, họ có những gói lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền… Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, theo tôi cần phải suy nghĩ và bàn thêm. Thứ tư, chúng ta phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác. Tức là phải khéo khoanh vùng. Bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng, là cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

Về cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022, ông Lực cho rằng, tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7%. Cấu trúc vốn như trên chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản. "Theo tôi, cấu trúc vốn phải thay đổi. Cụ thể, hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng quá nhiều" - ông Lực đưa ra ý kiến.

Giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản

Đưa ra những giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản nhằm vượt qua khó khăn, hồi phục tăng trưởng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm. Muốn lấy lại niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn. Cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi. Hơn nữa, cần phải phục hồi xanh, tăng trưởng xanh. Hiện nay, bất động sản xanh đang là xu thế.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu. Cần có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024. Từ nay đến hết 2022 và 2023 sẽ cần phải vững tâm vượt khó để tạo nền tảng trong tương lai.
Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...).

Doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá...

Cuối cùng, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp cần phải vững tâm để vượt qua khó khăn là điều cần thiết.

Hải Minh