Từ nhiều điểm bất đồng giữa những quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở, vô hình trung khiến người Việt Nam mua nhà ở của người nước ngoài chịu quy chế pháp lý như người nước ngoài (chỉ có quyền sở hữu nhà ở mà không gắn với quyền sử dụng đất).
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang tiến hành lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ chính thức được lấy ý kiến toàn dân vào quý I/2023. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này (gồm 13 Chương, 232 Điều), Bộ Xây dựng dự kiến thể chế 8 nhóm chính sách Chính phủ đã trình Quốc hội. Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tích cực phối hợp với các Bộ, ngành, các địa phương, doanh nghiệp để tiến hành rà soát những tồn tại bất cập của Luật Nhà ở 2014, từ đó xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, đơn vị theo đúng trình tự quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến của các chuyên gia cho rằng, các dự thảo Luật và văn bản pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều điểm không đồng nhất, cần sửa đổi và điều chỉnh. Đơn cử như việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở nhưng do “người nước ngoài” không nằm trong danh sách “đối tượng sử dụng đất” nên dẫn đến vướng mắc, các đối tượng này sẽ không có quyền sở hữu đất.
Về nội dung này, TS. Đinh Thị Mỹ Loan, Chủ tịch danh dự Hiệp hội các nhà bán lẻ Việt Nam cho biết, quy định tại Điều 6 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho rằng “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
TS Đinh Thị Mỹ Loan, Chủ tịch danh dự Hiệp hội các nhà bán lẻ Việt Nam.
TS. Đinh Thị Mỹ Loan nhận định, quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành, cụ thể:
Điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở” (khoản 2 Điều 14); “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.” (khoản 1 Điều 19).
“Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo Dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này dường như chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.” TS. Đinh Thị Mỹ Loan cho biết.
Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình trung, quyền của người mua là người Việt Nam, sẽ không được đảm bảo.
Trong Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi (dự kiến thông qua cùng thời điểm với Luật Đất đai sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách lớn, đầu tiên là chính sách về sở hữu nhà ở: “Tiếp tục chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút đầu tư đồng thời vẫn bảo đảm an ninh quốc phòng”.
Nhưng chính sách khuyến khích cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không thể thực hiện trọn vẹn nếu không giải quyết được tận gốc vấn đề chứng nhận quyền sở hữu. Để giải quyết tận gốc, Luật Đất đai sửa đổi cần thiết phải ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài.
Góp ý để sửa đổi quy định, TS. Đinh Thị Mỹ Loan phân tích, về căn cứ đề xuất sửa đổi, dựa theo văn kiện Đại hội XIII của Đảng: “Tập trung sửa đổi những quy định mâu thuẫn, chồng chéo, cản trở phát triển kinh tế”.
Theo TS. Đinh Thị Mỹ Loan, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hiện nay có “xung đột” về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Pháp luật nhà ở thừa nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở nhưng pháp luật đất đai không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Cụ thể, Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án nhà ở. Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở.
Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 cũng như Điều 6 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không thống kê “người nước ngoài” thuộc đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Như vậy, các cá nhân nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở trong dự án thông qua các giao dịch nhưng lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất, trái nguyên tắc tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.
Nếu cá nhân nước ngoài mua nhà ở thương mại trong dự án nhà ở theo Điều 159 Luật Nhà ở, do không có quyền sử dụng đất nên giao dịch mua bán nhà ở này không “gắn với quyền sử dụng đất” như Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Nếu chủ sở hữu bán lại nhà ở này (chẳng hạn cho người Việt Nam) thì giao dịch mua bán này liệu có “gắn với quyền sử dụng đất” hay không?
“Về mặt logic, người bán (người nước ngoài) không có quyền sử dụng đất thì đương nhiên người mua cũng không có quyền sử dụng đất (bởi không được nhận chuyển giao quyền này từ người bán). Vô hình trung người Việt Nam mua nhà ở của người nước ngoài chịu quy chế pháp lý như người nước ngoài (chỉ có quyền sở hữu nhà ở mà không gắn với quyền sử dụng đất).” TS. Đinh Thị Mỹ Loan cho biết.
Từ đó, TS. Đinh Thị Mỹ Loan góp ý, cần bổ sung quy định “người nước ngoài” là một đối tượng sử dụng đất vào Điều 6 dự thảo Luật đất đai, tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tạo sự bình đẳng cho các cá nhân nước ngoài vè sự đồng nhất quy định trong các văn bản pháp luật.
Hồng Quang