Bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao?

Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Theo các chuyên gia, quy định này có thể đội chi phí hoa hồng cho các sàn giao dịch, tăng giá bất động sản và người dân sẽ chịu chi phí cuối cùng.

"Giết chết" lực lượng bán hàng của chủ đầu tư

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và thông qua tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan trọng này được thông qua không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự đồng tình từ dư luận. Trong đó, nổi bật nhất là quy định liên quan đến giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch.

Theo đó, Điều 57 trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (bản mới nhất) quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Cụ thể, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất không thuộc các trường hợp nói trên thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Đóng góp ý kiên về quy định này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nói: "Chúng tôi cho rằng quy định như vậy có cứng quá không? Hiện nay khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

Tuy nhiên từ thực tế của chúng tôi thì khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí".

Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí”. Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”

Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn: Thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.

Sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao?

Các chuyên gia cũng phân tích, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao (do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu).

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cho biết, nếu chỉ một mình quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở, đất nền trong dự án… bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản cũng chưa đủ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch mà cần phối hợp nhiều quy định khác, tại các luật khác như Luật Đất đai, Luật Đầu tư…

Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì sàn giao dịch từ thân phận của một người làm thuê, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất, nay sàn giao dịch sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”.

Trước đó, tại phiên họp chuyên đề của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lí, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Ngoài ra, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho biết, theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự.

Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ.

Như vậy với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.

Chuyên gia đánh giá, công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch.

Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi thẩm định, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán.

Hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần (theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM).

"Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao (do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu)", vị này cho hay.

Hồng Quang