Đóng góp ý kiến tại Hội nghị lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An tổ chức, nhiều ý kiến cho rằng, nhiều chủ đầu tư lách luật, không trực tiếp bán hàng mà để các sàn giao dịch bất động sản ký hợp đồng thỏa thuận đặt chỗ hoặc hứa mua, hứa bán;… gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương.
Mới đây, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An đã tổ chức Hội nghị lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự luật này sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra từ ngày 22/5 đến 23/6/2023.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng gồm 11 chương, 92 điều; quy định về kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Tham gia ý kiến thảo luận tại hội nghị, các đại biểu cơ bản đồng tình về kết cấu, nội dung dự thảo. Bên cạnh đó, các ý kiến cũng tập trung phân tích, góp ý nhiều nội dung cụ thể.
Đơn cử như việc cần làm rõ khái niệm "kinh doanh bất động sản" đối với các trường hợp bán tài sản gắn liền với đất; chia tách dự án; cho thuê một bộ phận của công trình xây dựng (như cho thuê mái nhà xưởng để làm điện mặt trời)… có thuộc kinh doanh bất động sản hay không.
Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị bổ sung về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, gồm phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; dự án phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng trong hợp đồng.
Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, đề nghị làm rõ việc sau khi người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có phải xây dựng nhà ở theo đúng tiến độ của dự án hay không; nếu phải xây dựng thì cần quy định rõ trách nhiệm trong trường hợp cá nhân không xây dựng nhà ở theo đúng tiến độ của dự án thì sẽ xử phạt, xử lý chủ đầu tư hay cá nhân đó.
Ông Nguyễn Thế Phiệt - Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An. (Ảnh Báo Nghệ An)
Tại hội nghị, ông Nguyễn Thế Phiệt - Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng tham gia góp ý về quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Nêu những bất hợp lý trong thực tiễn, đồng chí cho rằng các giao dịch kinh doanh bất động sản là giao dịch dân sự giữa chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch, cá nhân môi giới) với khách hàng mà không phải thông qua cơ quan nhà nước hay chính quyền địa phương. Khi cơ quan nhà nước tiến hành thanh, kiểm tra, chủ đầu tư dự án và các sàn giao dịch bất động sản không xuất trình các hợp đồng mua bán, đặt cọc đã ký kết.
Ngoài ra, có nhiều trường hợp chủ đầu tư lách luật bằng cách không trực tiếp bán hàng mà để các sàn giao dịch bất động sản, các cá nhân môi giới thực hiện, ký hợp đồng thỏa thuận đặt chỗ (đặt chỗ thiện chí) hoặc hợp đồng hứa mua, hứa bán;…
Trong khi đó, dự thảo chưa có quy định giải quyết những vướng mắc nêu trên; đồng thời cũng chưa có quy định về trách nhiệm quản lý nhà nước của chính quyền địa phương cấp cơ sở (cấp huyện và cấp xã), mặc dù chính quyền huyện, xã nơi có dự án là các cơ quan sâu sát, nắm bắt kịp thời nhất, chính xác nhất về các hoạt động kinh doanh tại dự án.
Vì vậy, rất khó khăn để UBND tỉnh Nghệ An quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn, đặc biệt là quản lý các sai phạm trong kinh doanh bất động sản.
Nhiều trường hợp chủ đầu tư lách luật bằng cách không trực tiếp bán hàng mà để các sàn giao dịch bất động sản, ký hợp đồng thỏa thuận đặt chỗ (đặt chỗ thiện chí) hoặc hợp đồng hứa mua, hứa bán gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương. (Ảnh minh họa)
Đối với quy định điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, có ý kiến đề nghị phân thành 2 trường hợp: Chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và chủ đầu tư dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Bởi vấn đề này liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng và liên quan đến việc chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Một số ý kiến cũng góp ý vào quy định về thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai…
Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đại biểu, ông Trần Nhật Minh - Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đại biểu Quốc hội chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An đã tiếp thu, ghi nhận và cho rằng sẽ tổng hợp đầy đủ các ý kiến để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội; đồng thời nghiên cứu, tham gia thảo luận tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XV.
Hồng Quang (t/h)