Giao dịch căn hộ du lịch tăng mạnh trong quý III/2026, nhưng sức mua tập trung vào số ít dự án, còn nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng khó tìm khách. Du lịch khởi sắc tạo thêm cơ hội khai thác, song thị trường vẫn phải vượt qua sức ép từ hàng tồn kho, chi phí vốn và niềm tin của nhà đầu tư.
Giao dịch khởi sắc nhưng chưa lan tỏa
Theo báo cáo quý III/2026 của DKRA Consulting, lượng tiêu thụ căn hộ du lịch trên thị trường sơ cấp đạt 932 căn, gấp 5,4 lần quý trước. Đây là tín hiệu đáng chú ý trong bối cảnh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối diện nhiều khó khăn về thanh khoản.
Tuy nhiên, khoảng 75% lượng giao dịch tập trung tại một dự án mở bán mới. Điều này cho thấy mức tăng chung chịu ảnh hưởng lớn từ một điểm sáng riêng lẻ, chưa phản ánh sự phục hồi đồng đều giữa các dự án và địa phương.
Áp lực nguồn cung cũ cũng chưa được giải quyết. Khoảng 79% trong tổng nguồn cung sơ cấp 6.300 căn hộ du lịch là hàng tồn từ các giai đoạn trước. Khi lượng sản phẩm chờ tiêu thụ còn lớn, sự cải thiện giao dịch trong một quý chưa đủ làm thay đổi căn bản cán cân cung cầu.
Sự phân hóa thể hiện rõ hơn ở các loại hình khác. Trong quý III, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ tiêu thụ 38 căn, giảm 86% so với quý II, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%. Nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch sơ cấp dù có hơn 3.600 căn chào bán.
Những diễn biến trái chiều này cho thấy chưa thể lấy sức mua condotel để đại diện cho toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Khách hàng vẫn có nhu cầu, nhưng quyết định xuống tiền mang tính lựa chọn cao. Một dự án thu hút được người mua không đồng nghĩa những sản phẩm cùng phân khúc sẽ dễ dàng bán hàng.
Bởi vậy, đánh giá sự phục hồi cần đi xa hơn tỷ lệ tăng trưởng theo quý. Điều quan trọng là giao dịch có tiếp tục duy trì, mở rộng sang nhiều dự án và giúp giảm lượng hàng tồn hay không. Nếu sức mua chỉ tăng trong thời gian mở bán rồi suy yếu, thị trường vẫn thiếu nền tảng để hình thành đà phục hồi bền vững.
Động lực hỗ trợ đáng chú ý đến từ ngành du lịch. Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, trong 9 tháng năm 2026, Việt Nam đón khoảng 17,7 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 126 triệu lượt khách nội địa; tổng thu từ khách du lịch đạt khoảng 874.000 tỷ đồng. Lượng khách quốc tế hoàn thành 70,7% kế hoạch năm.
Đây là cơ sở thuận lợi cho hoạt động lưu trú, dịch vụ và khai thác bất động sản du lịch. Tuy nhiên, quy mô khách tăng không tự động chuyển thành doanh thu cho mọi dự án. Du khách có nhiều lựa chọn về nơi ở, mức chi tiêu và thời gian lưu trú, trong khi các cơ sở kinh doanh phải cạnh tranh bằng vị trí, chất lượng dịch vụ và giá cả.
Một địa phương đông khách chưa chắc mọi khu nghỉ dưỡng đều đạt công suất phòng tốt. Dự án có thể nằm xa trung tâm dịch vụ, thiếu tiện ích hoặc chưa tạo được lý do để khách ở lại lâu hơn. Ngược lại, sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu, kết nối thuận tiện và vận hành hiệu quả sẽ có khả năng tiếp cận nguồn khách ổn định hơn.
Vì thế, cần phân biệt sức hấp dẫn của điểm đến với hiệu quả của từng tài sản. Du lịch tăng trưởng mở ra cơ hội, còn khả năng chuyển cơ hội thành doanh thu phụ thuộc vào năng lực thực tế của chủ đầu tư và đơn vị khai thác.
Giao dịch căn hộ du lịch tăng mạnh trong quý III/2026, nhưng sức mua tập trung vào số ít dự án, còn nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng khó tìm khách.
Chi phí vốn và hiệu quả vận hành quyết định sức bền
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, nhận định thị trường vẫn trầm lắng do niềm tin nhà đầu tư chưa phục hồi và chi phí vốn còn cao. Đây là hai yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hấp thụ sản phẩm, nhất là với những khoản đầu tư cần thời gian dài để thu hồi vốn.
Đối với người mua bất động sản nghỉ dưỡng, tài sản chưa bán được hoặc chưa khai thác hiệu quả vẫn có thể phát sinh chi phí. Nếu sử dụng vốn vay, nghĩa vụ trả lãi tiếp tục diễn ra ngay cả khi doanh thu thấp hơn dự kiến. Thời gian chờ đợi càng kéo dài, áp lực tài chính càng lớn.
Do đó, phương án đầu tư cần tính đến cả giai đoạn ít khách, thời gian hoàn thiện sản phẩm và khả năng chậm đưa vào vận hành. Một kế hoạch chỉ dựa trên công suất phòng mùa cao điểm dễ khiến người mua đánh giá quá cao khoản thu nhập có thể nhận được.
Doanh thu cho thuê cũng cần được phân biệt với lợi nhuận phân chia. Phí quản lý, bảo dưỡng, thay thế nội thất và các nghĩa vụ trong hợp đồng đều ảnh hưởng tới dòng tiền cuối cùng. Với tài sản khai thác dài hạn, những khoản chi này cần được làm rõ ngay từ khi xem xét phương án đầu tư.
Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn thanh toán có thể giảm áp lực ban đầu. Tuy nhiên, ưu đãi bán hàng chỉ có ý nghĩa khi đặt cạnh tổng vốn bỏ ra, điều kiện pháp lý và khả năng kinh doanh sau bàn giao. Mua được giá thấp hơn chưa chắc đã tạo ra khoản đầu tư hiệu quả nếu tài sản khó khai thác hoặc khó chuyển nhượng.
Ở góc nhìn trung và dài hạn, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá sự phục hồi của du lịch và phát triển hạ tầng giao thông đang tạo nền tảng để phân khúc nghỉ dưỡng lấy lại niềm tin.
Những động lực này có ý nghĩa quan trọng, nhưng cần được chuyển thành kết quả cụ thể tại từng dự án. Hạ tầng phát huy giá trị khi cải thiện khả năng tiếp cận và kết nối dịch vụ. Nguồn khách tăng hỗ trợ doanh thu khi sản phẩm phù hợp với nhu cầu và có năng lực vận hành tương ứng.
Cùng với đó, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế và bất động sản, lưu ý sức cầu chung của thị trường nghỉ dưỡng vẫn thấp, nhiều nhà đầu tư còn e ngại nguy cơ chôn vốn. Theo ông, phân khúc này không còn phù hợp với chiến lược lướt sóng; người mua cần xác định tầm nhìn từ 3–5 năm, đồng thời thẩm định pháp lý, thời hạn sở hữu, chi phí quản lý và cơ chế phân chia doanh thu.
Từ góc độ thị trường, yêu cầu đặt ra với chủ đầu tư là chứng minh khả năng kinh doanh bằng thông tin rõ ràng. Dự án khi nào vận hành, đơn vị nào khai thác, chi phí được kiểm soát ra sao và kết quả kinh doanh được công khai thế nào cần trở thành nội dung cụ thể trong quá trình giao dịch.
Đối với người mua, những thông tin này giúp đánh giá khả năng sinh lời trên cơ sở thực tế, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc cam kết lợi nhuận. Đối với chủ đầu tư, minh bạch hoạt động khai thác là điều kiện để giữ niềm tin và thu hút dòng tiền dài hạn.
Bất động sản nghỉ dưỡng đã xuất hiện điểm sáng về giao dịch, nhưng sức bền của thị trường còn phải được kiểm chứng bằng khả năng giảm tồn kho và tạo doanh thu sau bàn giao. Khi nhiều dự án cùng bán được hàng, vận hành hiệu quả và phân chia lợi ích minh bạch, đà phục hồi mới có cơ sở lan rộng.
Bình Minh