Thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn khi lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội giảm gần một nửa trong quý III/2026, trong khi lãi suất cho vay vẫn gây áp lực lên người mua nhà. Dù vậy, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vẫn dự báo giá bất động sản có thể tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm.
Thị trường bất động sản đang ghi nhận những diễn biến trái chiều khi lượng giao dịch sụt giảm nhưng giá nhà tại nhiều đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao. Trong khi người mua thận trọng hơn với các khoản vay ngân hàng, nhiều chủ đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm.
Thanh khoản suy giảm, lãi suất vay mua nhà vẫn là trở ngại
Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Savills, Hà Nội ghi nhận khoảng 3.800 căn hộ được tiêu thụ, giảm 26% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm 2025. Nguồn cung căn hộ mới cũng giảm 42% theo quý và 51% so với cùng kỳ, phản ánh tình trạng chững lại của cả hoạt động mở bán và giao dịch.
Bất chấp sự ảm đạm của thị trường, VARS vẫn dự báo giá nhà đất tiếp tục tăng trong Quý IV năm 2026.
Dù sức mua suy yếu, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội vẫn đạt bình quân khoảng 107 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn hộ rộng 70 m2 có giá khoảng 7,5 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế, phí và chi phí hoàn thiện. Mức giá cao cùng áp lực lãi vay đang khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều gia đình trở nên khó khăn hơn.
Tình trạng tương tự cũng xuất hiện tại TP.HCM. Theo CBRE Việt Nam, thị trường ghi nhận 3.267 căn hộ mở bán mới trong quý III, giảm 53% so với cùng kỳ, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 45%. Trong khi đó, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước.
Bên cạnh giá bán, lãi suất cho vay tiếp tục là trở ngại đối với thị trường. Với khoản vay 3 tỷ đồng và lãi suất 10%/năm, người mua nhà phải trả khoảng 25 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng nếu tính trên dư nợ ban đầu, chưa bao gồm tiền gốc. Chi phí tài chính lớn khiến nhiều người phải cân nhắc lại kế hoạch mua nhà, đặc biệt khi lãi suất có thể tăng sau thời gian ưu đãi.
Trước thực trạng này, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng triển khai giải pháp giảm lãi suất. Ngày 16/10, Phó Thủ tướng Nguyễn Văn Thắng yêu cầu giảm lãi suất cho vay từ 1,5-2 điểm phần trăm đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Một số ngân hàng như BIDV và Vietcombank cũng công bố các chương trình giảm lãi suất cho vay, với mức ưu đãi lên tới 2 điểm phần trăm tùy đối tượng và điều kiện áp dụng.
Tuy nhiên, các chương trình ưu đãi hiện chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, trong khi người vay mua nhà chưa chắc được hưởng mức giảm tương ứng. Do đó, áp lực chi phí vốn đối với thị trường bất động sản vẫn khó được giải quyết trong thời gian ngắn.
VARS dự báo giá bất động sản tiếp tục tăng trong quý IV
Trong khi thị trường đang gặp khó khăn về thanh khoản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vẫn đưa ra dự báo tích cực về triển vọng những tháng cuối năm. Theo đó, lượng giao dịch bất động sản trong quý IV/2026 có thể tăng gấp đôi so với quý III, đồng thời giá bán sơ cấp được dự báo tiếp tục tăng.
Theo VARS, kỳ vọng tăng trưởng kinh tế quý IV, nguồn kiều hối cuối năm và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đầu tư. Đặc biệt, các tuyến đường vành đai tại Hà Nội và TP.HCM được kỳ vọng thúc đẩy sự phát triển của những khu đô thị mới, qua đó cải thiện thanh khoản thị trường.
Về giá bán, VARS cho rằng chi phí phát triển dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính vẫn duy trì ở mức cao. Đây là những yếu tố có thể khiến giá bất động sản sơ cấp tiếp tục tăng, dù nguồn cung nhà ở thương mại trong quý IV được dự báo chỉ tương đương quý trước.
Tuy nhiên, diễn biến thực tế đang xuất hiện những tín hiệu khác với dự báo trên. Báo cáo 9 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) ghi nhận giá bán sơ cấp tại nhiều khu vực và loại hình bất động sản đã điều chỉnh giảm phổ biến 5-20% trong quý III so với quý trước.
Tại TP.HCM, CBRE Việt Nam cũng ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ giảm 2,3% so với quý trước, còn bình quân khoảng 75 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình giảm còn khoảng 60 triệu đồng/m2, trong đó một số dự án có tỷ trọng khách hàng đầu tư cao ghi nhận mức giảm trên 10%.
Những số liệu này cho thấy thị trường bất động sản đang có sự phân hóa đáng kể về giá bán và khả năng tiêu thụ. Trong bối cảnh lãi suất cho vay vẫn gây áp lực lên người mua, triển vọng phục hồi giao dịch sẽ phụ thuộc nhiều vào khả năng cải thiện sức mua và chính sách bán hàng của các chủ đầu tư. Giá bất động sản có thể tiếp tục tăng tại những dự án có lợi thế về vị trí, hạ tầng và pháp lý, song khó có thể kỳ vọng xu hướng tăng đồng đều trên toàn thị trường.
Đường Lâm