Thị trường bất động sản đang xuất hiện nghịch lý khi lượng tồn kho quý III/2026 tăng lên khoảng 51.950 căn, lô/nền, giao dịch giảm so với quý trước nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao. Trong khi đó, 9 tháng năm 2026 cả nước mới hoàn thành gần 47.000 căn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 48% kế hoạch năm, đặt áp lực lớn lên mục tiêu kéo nhà ở về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.
Giao dịch giảm, gần 52.000 căn, lô/nền tồn kho
Phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10 đã phác họa khá rõ bức tranh thị trường hiện nay: nguồn cung có nhưng chưa phù hợp nhu cầu, giá nhà cao, tồn kho tăng, thanh khoản suy giảm, trong khi phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê vẫn thiếu so với nhu cầu thực.
Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo, cho rằng lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản đang đối mặt với ba vấn đề lớn: tiến độ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê còn thấp; giá nhà vượt khả năng chi trả của phần đông người dân trong bối cảnh tồn kho tăng, tiếp cận tín dụng còn khó; nhiều dự án tiếp tục vướng mắc kéo dài về pháp lý, đất đai và tài chính.
Đáng chú ý, những số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy vấn đề của thị trường không đơn thuần nằm ở thiếu hay thừa nguồn cung, mà ngày càng thể hiện rõ sự lệch pha giữa sản phẩm được đưa ra thị trường và khả năng chi trả thực tế.
Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II, nhưng vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn.
Báo cáo tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện cả nước thống kê 2.221 dự án bất động sản với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 92% quý trước. Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II, nhưng vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản thấp và giao dịch chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi.
Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho trong quý III đạt khoảng 51.950 căn, lô/nền, có xu hướng tăng so với quý trước. Bộ Xây dựng lưu ý con số này mới chỉ tính lượng tồn kho do chủ đầu tư báo cáo, chưa phản ánh toàn bộ khối lượng vốn đầu tư dở dang tại các dự án cũng như khó khăn trên thị trường thứ cấp.
Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc đánh giá giá nhà hiện vẫn cao so với khả năng tài chính của đại đa số người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động và cả một bộ phận cán bộ, công chức. Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng rà soát đầy đủ lượng tồn kho để có giải pháp phù hợp, đồng thời tháo gỡ khó khăn về tín dụng, nhất là vốn chính sách phục vụ phát triển nhà ở.
Dòng vốn thực tế chảy vào bất động sản không nhỏ. Đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Riêng các chương trình cho vay nhà ở xã hội có dư nợ hơn 51.000 tỷ đồng, gồm hơn 26.000 tỷ đồng tại Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 25.000 tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại.
Chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP cũng đã được mở rộng từ 120.000 tỷ đồng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với 11 ngân hàng thương mại tham gia. Đến cuối tháng 8, số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng nhưng doanh số giải ngân mới khoảng 17.500 tỷ đồng, trong đó 15.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và khoảng 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà.
Tại phiên họp, Phó Thủ tướng Thường trực cũng đưa ra quan điểm đáng chú ý: không nên lo ngại việc giá nhà giảm nếu mức giá trở nên phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Điều cần quan tâm là thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, tránh mất cân đối cung - cầu, đầu cơ và tăng trưởng quá nóng.
Theo yêu cầu của Chính phủ, phát triển nhà ở thời gian tới không thể chỉ nhìn vào số lượng sản phẩm. Các cơ quan quản lý phải phân tích nhu cầu theo từng phân khúc, từng khu vực, từng nhóm đối tượng và đặc biệt phải đặt trong tương quan với thu nhập, khả năng chi trả thực tế của người dân.
Nhà ở xã hội mới đạt 48% kế hoạch
Sự lệch pha của thị trường càng thể hiện rõ khi nhìn sang phân khúc nhà ở xã hội. Theo Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, số căn thực tế đã hoàn thành còn cách khá xa quy mô dự án được thống kê. Trong 947 dự án nói trên, 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đang xây dựng với 363.065 căn và 291 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 331.242 căn.
Riêng 9 tháng năm 2026, cả nước hoàn thành 46.962 căn, trong khi chỉ tiêu giao cho các địa phương cả năm hơn 97.000 căn, tương đương mới đạt khoảng 48% kế hoạch. Nhà ở cho thuê cũng đang trở thành một hướng phát triển được Chính phủ đặc biệt chú ý.
Sự lệch pha của thị trường càng thể hiện rõ khi nhìn sang phân khúc nhà ở xã hội.
Đến hết quý III, cả nước hoàn thành 8.314 căn nhà ở cho thuê, đạt 48% kế hoạch năm. Bộ Xây dựng dự kiến cả năm có thể hoàn thành 18.049 căn, tương đương 105% kế hoạch. Một tín hiệu mới là từ tháng 6/2026 đến nay, cả nước đã khởi công 29 dự án với 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.
Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc xác định nhà ở cho thuê là phân khúc cần được ưu tiên, nhất là với công nhân và người lao động có xu hướng dịch chuyển nơi làm việc. Việc phát triển loại hình này phải gắn với các trung tâm sản xuất, khu công nghiệp và điều kiện sinh hoạt của người dân, đồng thời huy động cả nguồn lực nhà nước lẫn khu vực tư nhân.
Đáng chú ý, Chính phủ còn đặt vấn đề nghiên cứu sử dụng những nguồn nhà ở đã đầu tư nhưng khai thác chưa hiệu quả để bổ sung cho nhà ở xã hội, nhà cho thuê; trong đó có khả năng mua lại căn hộ thương mại đã xây dựng nhưng chưa tiêu thụ được để bố trí cho thuê nếu bảo đảm hiệu quả, quy hoạch và quy định pháp luật.
Theo Nghị quyết số 7/NQ-CP ngày 12/1/2026, Chính phủ giao Đồng Nai hoàn thành 64.690 căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Riêng năm 2026, địa phương phải hoàn thành 8.032 căn; năm 2027 là 9.850 căn và các năm tiếp theo mỗi năm 14.200 căn. Năm 2025, Đồng Nai đã hoàn thành 4.636 căn, bằng 110% chỉ tiêu 4.208 căn được giao.
Ở cấp địa phương, mục tiêu còn được đẩy cao hơn. Quyết định số 973/QĐ-UBND ban hành cuối tháng 3/2026 đặt mục tiêu thực hiện hơn 67.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, cao hơn chỉ tiêu Trung ương giao. Thành phố đã quy hoạch hơn 1.000 ha đất phục vụ phát triển nhà ở xã hội, ưu tiên các khu vực quanh sân bay Long Thành, khu công nghiệp, khu thương mại tự do và những đô thị động lực.
Riêng ngành Xây dựng Đồng Nai đặt mục tiêu năm 2026 hoàn thành và đưa vào sử dụng khoảng 8.033 căn nhà ở xã hội. Áp lực từ các chỉ tiêu trên cho thấy những tháng cuối năm 2026 sẽ là giai đoạn tăng tốc của phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, yêu cầu của Chính phủ không chỉ là chạy theo số lượng.
Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu phát triển nhà ở phải đúng nhu cầu thực tế, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tránh tình trạng xây xong nhưng không có người sử dụng. Với những dự án bất động sản tồn đọng, địa phương phải xử lý những vấn đề thuộc thẩm quyền của mình; các bộ, ngành chịu trách nhiệm với những vướng mắc thuộc lĩnh vực quản lý, theo nguyên tắc “một việc chỉ giao một cơ quan, một tổ chức” và cá thể hóa trách nhiệm.
Thiên An