Chặn 'sốt ảo' đấu giá đất: Cần đánh thuế đất cao hơn?

Những ngày gần đây, hiện tượng lợi dụng đấu giá đất để trả giá cao, tạo "sốt ảo" diễn ra liên tục tại các địa phương lận cận thủ đô. Để ngăn chặn tình trạng này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đề xuất cần tính đến việc đánh thuế sử dụng đất cao hơn, thậm chí gấp 4-5 lần so với những thuế phí nhà ở đã sử dụng.

Giá đất ven đô sau đấu giá lên mức 133 triệu đồng/m2  

Mới đây, sau 19 tiếng qua nhiều vòng đấu, giá trúng cao nhất tại phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu LK03 và LK04 xã Tiền Yên (Hoài Đức, Hà Nội) là 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Lô đất này có diện tích 113m2, như vậy tổng giá trị là 15 tỷ đồng. Bên cạnh đó, lô LK03-06 và LK04-06 cao thứ 2 đạt 127,3 triệu đồng/m2. 14 lô đất khác có giá trúng từ 97,3 đến 121,3 triệu đồng/m2. Hai lô có giá trúng thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m2, gấp 12,5 lần so với giá khởi điểm.

Sự kiện này đã thu hút 517 khách hàng, với 1.100 bộ hồ sơ đăng ký. Để tránh tình trạng thông thầu, bỏ giá thấp gây thất thoát, huyện Hoài Đức cùng đơn vị tư vấn đấu giá đã áp dụng phương thức đấu thầu nhiều vòng. Khách hàng chỉ được xét giá trúng khi trải qua 6 vòng đấu bắt buộc với mỗi bước giá là 6 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sự khốc liệt của cuộc đấu giá đã khiến nhiều người không thể theo kịp và phải ra về khi mức giá liên tục leo thang ngay cả khi cuộc đấu giá đã kéo dài đến nửa đêm. Tình trạng này không phải là hiếm gặp, mà là một phần của xu hướng đang xuất hiện ngày càng rõ rệt trong các phiên đấu giá đất gần đây.

Cụ thể, trước đó chưa lâu, vào ngày 10/8, phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai cũng đã ghi nhận mức giá trúng tăng gấp 6-8 lần so giá khởi điểm, với giá trúng cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m². Những phiên đấu giá đất với mức giá tăng đột biến không chỉ xuất hiện tại Hoài Đức và Thanh Oai mà còn gợi nhớ đến phiên đấu giá “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm (Thành phố Hồ Chí Minh) vào cuối năm 2021. Tại Thủ Thiêm cũng ghi nhận mức giá trúng cao, dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp phải bỏ cọc.

Sự tương đồng trong mức giá tăng giữa các khu vực này cho thấy dư luận đặt vấn đề nghi ngờ đối với cái gọi là một mô hình chung của thị trường, nơi các “chiến lược gia” tha hồ thao túng giá được áp dụng để tạo ra cơn sốt ảo không phải là không có căn cứ.

Đánh giá về hiện tượng này, theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá trúng đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội, cách trung tâm thành phố từ 30-40km được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m² có yếu tố bất thường. Đất nền vùng ven đang được kích giá lên mức cao mà đời sống người dân không chịu nổi được. 

"Cách mà nhiều môi giới bất động sản đang làm là gọi điện thoại khắp nơi hỏi mua nhà đất, đi xem nhà đất ở nhiều nơi để kích giá thị trường. Quy mô đấu giá đất vùng ven Hà Nội những ngày qua rất nhỏ nên giới đầu cơ muốn thông qua đấu giá đất để đẩy giá lên cao, chứng tỏ rằng giá đất đang lên thật, hướng mọi người đến mức giá cao", ông Võ cho hay. 

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra nghịch lý, trong khi nhiều nhà mặt phố trung tâm của Hà Nội đang đóng cửa để trống khi thương mại điện tử ngày càng lên ngôi, trong khi giá đất nền vùng ven lại lên vù vù cho thấy tác động của giới kinh doanh.

"Chúng ta đang thiếu công cụ quản lý thị trường đất nền. Năm 2004 Chính phủ đã có nghị định cấm phân lô bán nền, vì việc phân lô bán nền không hợp với quá trình phát triển đô thị hiện đại, nhiều người mua đất nền xong để đó. Đất không được đầu tư, phát triển mà cứ tích tiền vào đó nên đã làm cho đất sốt lên nhiều lần.

Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua đã cấm phân lô bán nền tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, đô thị loại 2, đô thị loại 3. Chúng ta đã siết phân lô, bán nền nhưng vẫn thiếu công cụ duy nhất là thuế bất động sản để ổn định giá thị trường", vị chuyên gia nhìn nhận. 

Cần tính đến câu chuyện đánh thuế sử dụng đất cao hơn

Nêu quan điểm về tình trạng giá đất "lên đồng" liên tục thời gian qua, mới đây tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan”, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nhấn mạnh, nếu cơ chế chỉ dùng mỗi Luật Đất đai thực hiện trên cơ sở bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì giá nhà đất vẫn chỉ tăng không giảm.  

“Nghị quyết 18 cũng lưu ý, bên cạnh Luật Đất đai, Nhà nước phải có chính sách thuế đánh vào người có nhiều nhà, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ hoang đất. Nếu Chính phủ không sớm ban hành chính sách thuế này thì không thể xử lý được toàn diện vấn đề về đất đai nói chung, thị trường bất động sản nói riêng”, ông Hiếu nói.   

Nhìn nhận từ thực tế, ông Hiếu nhấn mạnh, không chỉ là cần thiết mà rất cấp bách trong việc ban hành chính sách thuế với bất động sản, mà trước đây gọi nôm na là đánh thuế với căn nhà thứ hai. Căn nhà thứ hai không phải là tiêu chí quyết định, có thể theo số lượng, lũy tiến... nhưng phải công bằng.  

“Chỉ khi can thiệp về thuế, giá nhà đất sẽ tăng giảm theo đúng thị trường. Khởi động dự án thuế này sẽ tác động ngay đến thị trường bất động sản, nếu không bắt tay làm ngay sẽ không giải quyết được bài toán trên”, ông Hiếu cho hay.  

Chung quan điểm, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhấn mạnh, sẽ chỉ có giá theo nguyên tắc thị trường, chứ không thể tồn tại 2 giá trong điều hành chính sách về đất đai.

“Vừa rồi, có hiệp hội doanh nghiệp đề xuất giảm giá, tôi cho rằng không thể yêu cầu, thậm chí đề nghị như vậy, vì đó là trái luật. Các doanh nghiệp khi đề xuất các kiến nghị liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất phải cân nhắc điều này”, ông Chính chia sẻ. 

Đặc biệt, ông Chính cho rằng, giá trị quyền sử dụng đất phải được đặt trong bối cảnh về mức thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, để đảm bảo phù hợp với sức đóng góp của người mua, vừa thu hút đầu tư, đồng thời đảm bảo tính kế thừa trong bối cảnh các quy định đang có thay đổi theo yêu cầu của Luật Đất đai 2024. 

Trong khi đó, PSG.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng: "Đó là một sự lãng phí, nhưng điều quan trọng hơn là nó tạo ra một sự nhếch nhác cho đô thị. Đánh thuế sử dụng đất cao hơn, đó là điều chúng ta nên tính đến. Và thậm chí chúng ta cũng tính đến mức như tiền thuê đối với diện tích đất và diện tích xây dựng mà chúng ta đang có".

Cũng theo vị chuyên gia kinh tế, cần thiết phải có những quy định về việc đánh thuế cao với những tài sản không đưa vào sử dụng hoặc đưa vào sử dụng không đúng mục đích.

Bên cạnh đó, đánh giá về phiên đấu giá "kỷ lục" tại Thanh Oai diễn ra vào ngày 10/8 vừa qua, PSG.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, mức giá ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai chỉ có thể trong khoảng 25-30 triệu đồng/m2 là hợp lý. Như vậy, với những lô đất có giá trúng lên đến hơn 100 triệu đồng/m2 là điều bất thường.

Ngoài ra, vị chuyên gia đánh giá khu vực đấu giá 68 thửa đất cách khá xa trung tâm Hà Nội, cơ sở hạ tầng, đường xá không có gì nổi trội, xung quanh là "đồng không mông quạnh". Tuy nhiên, giá đất tại đây lại lên tới trăm triệu đồng/m2, PGS.TS Thịnh nhận định giá đất ở những khu vực đô thị, cận đô thị cũng sẽ cao như vậy hoặc còn cao hơn nữa.

Nhìn nhận từ phiên đấu giá, vị giáo sư cho rằng, một số nhà đầu cơ đã có sự thổi giá, đẩy giá để làm cho mặt bằng giá của khu vực Thanh Oai lên cao. Mà khi mức giá mặt bằng chung đã lên thì những người đầu cơ đang nắm giữ 5-7 miếng hoặc hàng chục miếng đất ở những khu vực đẹp hơn, có hạ tầng đầy đủ hơn tất nhiên sẽ được lợi.

Qua đó, PSG.TS Đinh Trọng Thịnh bày tỏ sự e ngại trước vấn đề về này và cho rằng sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Mà nếu đô thị hóa bị chậm lại, thì việc thu hút đầu tư cả nước ngoài lẫn trong nước, địa phương cũng sẽ giảm đi. Hệ lụy kinh tế địa phương về lâu dài như vậy là rất lớn.

Vì vậy, vị chuyên gia kiến nghị cần phải có những biện pháp thiết thực để ngăn chặn tình trạng đầu cơ thổi giá, giúp cho hoạt động kinh tế địa phương phát triển tốt hơn.

Hồng Quang