Nửa đầu năm 2026, CTCP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương, chủ đầu tư Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng, báo lỗ hơn 96 tỷ đồng trong khi nợ phải trả đã lên gần 26.600 tỷ đồng. Bên cạnh khối nợ trái phiếu hơn 10.800 tỷ đồng, nhiều quyền tài sản tại chính dự án Đồi Rồng từng được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại ABBank.
CTCP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương được thành lập năm 2010, hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Doanh nghiệp hiện tập trung nguồn lực vào Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng tại Đồ Sơn, Hải Phòng, dự án có diện tích gần 481 ha, gồm 10 phân khu với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 31.000 tỷ đồng. Khoảng 261 ha được sử dụng phát triển biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, khách sạn, sân golf, công viên nước và các hạng mục vui chơi giải trí.
Nhiều phân khu Đồi Rồng từng được dùng làm tài sản bảo đảm tại ABBank
Mối liên hệ giữa Vạn Hương và Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank, mã UPCoM: ABB) xuất hiện khá sớm trong quá trình phát triển Đồi Rồng. Dữ liệu được công bố cho thấy trong giai đoạn 2019 - 2022, ABBank đã phê duyệt 8 hợp đồng tín dụng với Vạn Hương, với tài sản bảo đảm gắn trực tiếp với các quyền tài sản tại dự án.
Trong số này, tài sản bảo đảm bao gồm toàn bộ lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất tại Khu biệt thự nghỉ dưỡng Đảo Balboa. Ngoài Balboa, lợi tức tại Khu V, còn được gọi là Khu đảo Con Sò, cùng nhiều lô đất tại Khu IX của Đồi Rồng cũng được sử dụng làm tài sản bảo đảm tại ABBank.
Chủ khu du lịch Đồi Rồng có nhiều mối liên hệ tín dụng với ngân hàng ABBank.
Đến tháng 6/2023, Vạn Hương tiếp tục phát sinh thêm 3 hợp đồng tín dụng tại ngân hàng này. Tài sản bảo đảm lúc này là quyền hưởng lợi tức từ hoạt động kinh doanh, khai thác quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với hàng loạt lô đất thuộc phân khu X, Zone 10 của Đồi Rồng. Quy mô tài sản được liệt kê trải rộng trên nhiều dãy biệt thự thuộc phân khu này.
Mối liên hệ với ABBank tiếp tục xuất hiện trong năm 2024. Dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm ghi nhận ngày 22/7/2024, Vạn Hương thế chấp tại ABBank Chi nhánh Hà Nội quyền tài sản liên quan các lô ND-LK100-01 đến ND-LK100-10 thuộc Zone 8. Một ngày sau, doanh nghiệp tiếp tục đăng ký tài sản bảo đảm đối với các lô ND-LK101, ND-BT103 đến ND-BT111, ND-BT116 và ND-BT117 thuộc Khu VIII của dự án.
Không chỉ xuất hiện ở tín dụng ngân hàng, ABBank còn từng tham gia hoạt động huy động vốn của chủ Đồi Rồng. Trong giai đoạn tháng 4/2020 đến tháng 4/2022, Vạn Hương huy động khoảng 5.770 tỷ đồng trái phiếu, trong đó hai lô DRGCH2124003 và DRGCH2126001 với tổng giá trị 1.400 tỷ đồng có sự tham gia thu xếp của Chứng khoán An Bình và ABBank. Một lô trái phiếu khác trị giá 500 tỷ đồng phát hành năm 2021 được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản hình thành và sẽ hình thành tại Đồi Rồng, cùng 25 triệu cổ phiếu ABB thuộc sở hữu của các bên bảo đảm khác.
Chuỗi giao dịch kéo dài qua nhiều năm cho thấy Đồi Rồng không chỉ là dự án trọng tâm của Vạn Hương mà còn là nguồn tài sản bảo đảm quan trọng trong quá trình doanh nghiệp huy động vốn. Đến giữa năm 2026, nhu cầu vốn của chủ đầu tư vẫn ở mức rất lớn khi tổng nợ phải trả đã tiến sát quy mô vốn đầu tư của toàn dự án.
Nợ phải trả gần 26.600 tỷ đồng, gấp 8,78 lần vốn chủ sở hữu
Tại ngày 30/6/2026, Vạn Hương ghi nhận gần 26.580 tỷ đồng nợ phải trả, tăng khoảng 476 tỷ đồng so với đầu năm. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu chỉ hơn 3.000 tỷ đồng, đưa hệ số nợ phải trả trên vốn chủ lên 8,78 lần. Nợ hiện chiếm khoảng 90% tổng tài sản của doanh nghiệp.
Trái phiếu là một trong những cấu phần lớn nhất của khối nợ với dư nợ hơn 10.840 tỷ đồng, chiếm 40,8% tổng nợ phải trả. Phải trả dài hạn khác đạt khoảng 7.520 tỷ đồng, chiếm 28,3%, còn tiền người mua trả trước ngắn hạn đạt 4.920 tỷ đồng, tương đương 18,5%. Ba khoản mục này cộng lại chiếm 87,6% tổng nợ của Vạn Hương. Riêng vay ngân hàng ở mức khoảng 1.480 tỷ đồng.
Áp lực trái phiếu càng đáng chú ý khi cuối tháng 6/2026, Vạn Hương đồng loạt nâng mức lãi suất tối thiểu của 5 lô trái phiếu DRT12401, DRT12403, DRT12404, DRT12501 và DRT12502 lên 13,6%/năm. Tổng giá trị của các lô này khoảng 7.834 tỷ đồng. Với DRT12403, mức sàn lãi suất tăng từ 10,5% lên 13,6%/năm, tương đương tăng gần 29,5%.
Đầu tháng 9, doanh nghiệp tiếp tục thay đổi điều khoản lô DRT12101 trị giá 400 tỷ đồng. Kỳ hạn được kéo dài thêm 24 tháng, đưa thời điểm đáo hạn từ ngày 29/9/2026 sang ngày 29/9/2028. Lãi suất áp dụng cho kỳ tiếp theo cũng được điều chỉnh lên cố định 13,6%/năm.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, Vạn Hương đã chi gần 900 tỷ đồng để thanh toán gốc và lãi trái phiếu, con số tương đương khoảng 30% vốn góp hiện tại của doanh nghiệp. Dù dư nợ trái phiếu đã giảm khoảng 255 tỷ đồng so với đầu năm, quy mô hơn 10.800 tỷ đồng vẫn cao gấp khoảng 3,6 lần vốn chủ sở hữu.
Lỗ hơn 96 tỷ đồng, khả năng thanh toán lãi vay giảm còn 0,42 lần
Gánh nặng nguồn vốn xuất hiện trong lúc kết quả kinh doanh của Vạn Hương đảo chiều trong nửa đầu năm. Doanh nghiệp báo lỗ sau thuế 96,3 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2025 ghi nhận lãi 226,4 tỷ đồng. Khoản lỗ này khiến lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tại cuối tháng 6 trở lại âm khoảng 24 tỷ đồng.
Trước đó, năm 2025 là năm đầu tiên Vạn Hương có lãi sau 4 năm liên tiếp thua lỗ. Lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt 321,7 tỷ đồng, sau các khoản lỗ lần lượt 15,5 tỷ đồng năm 2021, 5,4 tỷ đồng năm 2022, 61,9 tỷ đồng năm 2023 và 155,3 tỷ đồng năm 2024. ROE bán niên 2026 vì vậy giảm còn âm 3,18%, so với mức dương 7,48% cùng kỳ năm trước.
Khả năng thanh toán của doanh nghiệp cũng suy giảm. Hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ 1,36 lần đầu năm xuống còn 1,14 lần, trong khi hệ số thanh toán nhanh giảm từ 0,43 xuống 0,34 lần. Đáng chú ý, hệ số khả năng thanh toán lãi vay chỉ còn 0,42 lần, thấp hơn đáng kể mức 2 lần đầu năm và 2,66 lần cùng kỳ năm trước.
Dù vậy, Vạn Hương cho biết trong nửa đầu năm 2026 không phát sinh trường hợp chậm thanh toán gốc hoặc lãi trái phiếu. Tiền người mua trả trước ngắn hạn cũng tăng hơn 900 tỷ đồng lên khoảng 4.900 tỷ đồng, cho thấy dự án vẫn tạo được nguồn vốn từ khách hàng.
Với dự án Đồi Rồng có tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 31.000 tỷ đồng, việc tiếp tục triển khai và bàn giao sản phẩm sẽ quyết định khả năng chuyển hóa nguồn vốn đã đầu tư thành dòng tiền. Hiện tại, Vạn Hương vẫn đang vận hành với gần 26.600 tỷ đồng nợ phải trả, hơn 10.800 tỷ đồng trái phiếu và nhiều quan hệ tín dụng đã hình thành quanh chính tài sản tại Đồi Rồng. Nếu nguồn tiền từ dự án cải thiện, áp lực nợ có thể từng bước giảm xuống; ngược lại, chi phí vốn ở mức cao cùng khả năng thanh toán lãi vay dưới 1 lần sẽ tiếp tục tạo sức ép lên tài chính của chủ đầu tư.
Thế Anh