Thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến làn sóng tăng giá thứ cấp quay trở lại trong hơn một tháng qua. Mức tăng phổ biến dao động từ 200–300 triệu đồng/căn, xuất phát từ tình trạng nguồn cung mới giá cao vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Trong khi giao dịch chưa thực sự bùng nổ, tâm lý người mua vẫn khá thận trọng trước biến động dài hạn của thị trường.
Giá căn hộ tăng mạnh tại loạt dự án phía Tây Hà Nội
Ghi nhận thực tế trong hơn 1 tháng trở lại đây, thị trường thứ cấp của loại hình chung cư có sự tăng nhiệt rõ rệt. Đặc biệt là tại khu vực phía Tây của Thủ đô, nơi tập trung nhiều dự án đô thị của các "ông lớn" trong ngành bất động sản.
Đơn cử tại Vinhomes Smart City (Tây Mỗ), căn hộ phân khu Sapphire loại 1PN+1 tăng từ 3,1–3,2 tỷ đồng lên 3,3–3,5 tỷ đồng/căn. Căn 2PN 1WC tăng từ 3,6–3,7 tỷ lên 3,8–4 tỷ đồng. Loại 2PN+1 tăng từ 4–4,2 tỷ lên 4,2–4,4 tỷ đồng/căn. Các phân khu cao cấp như Imperia hay Masterise cũng ghi nhận mức tăng tương tự, phổ biến ở ngưỡng 200–300 triệu đồng/căn.
Tại An Bình Plaza, giá căn hộ 2PN 1WC (sở hữu 50 năm) tăng từ 3,3–3,5 tỷ đồng lên 3,6–3,8 tỷ đồng. Cùng diện tích nhưng sở hữu lâu dài, giá chào bán đã lên mức 4,6–4,7 tỷ đồng/căn, có căn rao 5 tỷ đồng. Căn hộ 3PN cũng ghi nhận đà tăng tương tự.
Tại Home City (Trung Kính), căn 2PN 2WC diện tích hơn 70m2 tăng từ 6,2–6,3 tỷ đồng lên 6,5–6,7 tỷ. Dự án Hà Nội Center Point hiện không còn căn nào dưới 6 tỷ, trong khi hồi sau Tết vẫn phổ biến mức 5,7–5,8 tỷ đồng/căn.
Căn hộ tại khu vực phía Tây Hà Nội ghi nhận đà tăng giá mạnh
Không chỉ các dự án lớn, nhiều khu căn hộ tầm trung tại các quận như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai cũng ghi nhận mức tăng nhẹ từ 100–200 triệu đồng/căn. Mặc dù lượng giao dịch không quá lớn, nhưng giá rao bán đang có xu hướng nhích lên theo mặt bằng chung.
Một số môi giới cho biết, khách mua hiện nay chủ yếu là người mua để ở hoặc người đã quen với thị trường, chấp nhận mức giá cao để sở hữu căn hộ có pháp lý rõ ràng và vị trí tốt. Nhiều nhà đầu tư cũng quay trở lại săn căn hộ cũ tại những dự án đã vận hành ổn định để cho thuê hoặc đầu tư trung hạn.
Theo đánh giá từ các sàn giao dịch, việc giá thứ cấp tăng trở lại là tín hiệu tích cực, thể hiện sự phục hồi niềm tin vào thị trường căn hộ, đặc biệt trong bối cảnh giá sơ cấp tăng quá nhanh và nguồn cung vẫn hạn chế.
Chênh lệch giá sơ cấp – thứ cấp tiếp tục nới rộng
Theo anh Nguyễn Hữu Đạt – môi giới tại khu vực Mỹ Đình, đợt tăng giá thứ cấp gần đây không xuất phát từ sự tăng đột biến của cầu, mà là kết quả của sự “dội giá” từ nguồn cung sơ cấp. "Các chủ đầu tư liên tục tung ra dự án mới ở mức giá từ 100–150 triệu đồng/m2, có dự án cao hơn 200 triệu/m2 khiến người mua tìm về căn hộ cũ giá mềm hơn. Đây là lý do khiến chung cư thứ cấp lên giá nhanh chóng."
Thực tế, dữ liệu từ thị trường cho thấy trong 2 tháng gần đây, hầu hết dự án mới mở bán tại Hà Nội đều vượt mốc 100 triệu đồng/m2, chỉ trừ một vài dự án tại Hà Đông có giá trung bình 85–95 triệu đồng/m2. Mức giá này khiến loại hình thứ cấp trở nên hấp dẫn với người mua ở thực.
Chị Nguyễn Minh Trang – nhà đầu tư cá nhân đang sở hữu một căn hộ tại Thanh Xuân – chia sẻ: "Nếu đầu tư căn hộ sơ cấp thì giá đầu vào đã quá cao, khó sinh lời trong ngắn hạn. Tôi chuyển hướng mua lại căn cũ để cho thuê. Giá cho thuê vẫn ổn định, trong khi chênh lệch giá mua hấp dẫn hơn".
Căn hộ chung cư thứ cấp bị đẩy giá bởi nhiều dự án sơ cấp được neo ở giá cao
Ngoài yếu tố cung sơ cấp tăng giá, thị trường còn bị tác động bởi chi phí đầu vào tăng mạnh. Theo anh Trần Mạnh Hà – Trưởng nhóm tư vấn tại một sàn BĐS lớn ở Hà Nội: "Giá vật liệu xây dựng, nhân công tăng liên tục do sức ép từ các dự án đầu tư công. Các dự án hạ tầng trọng điểm như đường vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành… đẩy giá thép, xi măng và nhân công tăng. Chi phí đội lên khiến chủ đầu tư khó giữ được mặt bằng giá thấp".
Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn ghi nhận chung cư tiếp tục là loại hình bất động sản được quan tâm nhiều nhất tại thị trường Hà Nội. Đây là loại hình duy nhất ghi nhận lượng người quan tâm bật tăng trở lại trong vừa qua, tăng 9% so với tháng trước đó.
Khảo sát của đơn vị này cũng cho thấy, đà tăng giá của chung cư đã trở lại, giao dịch trên thị trường đang áp đảo ở thứ cấp do mặt bằng giá của sơ cấp đang bỏ xa giá thứ cấp. Tuy nhiên, lượng giao dịch của toàn thị trường chưa quá mạnh so với cùng kì năm ngoái. Người mua vẫn đang giữ tâm thế nghe ngóng trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.
Tuy vậy, giới phân tích cho rằng thị trường vẫn chưa thật sự bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh. Giao dịch hiện mới tăng nhẹ, chưa bằng cùng kỳ năm ngoái. Người mua chủ yếu là người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư giữ tài sản trung hạn.
"Sức mua vẫn chưa đột biến, nhưng kỳ vọng cuối năm sẽ cải thiện nếu chính sách tài chính – tín dụng hỗ trợ thị trường tốt hơn", đại diện một sàn giao dịch tại Trung Hòa Nhân Chính chia sẻ.
Trong bối cảnh hiện tại, các chuyên gia đánh giá việc giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng – đặc biệt là độ vênh giữa giá mới và cũ. Tuy nhiên, đây chưa hẳn là chu kỳ bền vững nếu không có lực đẩy từ cầu thực và môi trường vĩ mô ổn định.
Lê Phong