Tăng trưởng vượt TP.HCM, cả về tốc độ và mặt bằng giá, đang đưa thị trường chung cư Hà Nội trở thành điểm nóng đầu tư và an cư trong nửa đầu 2025. Những khu vực cận trung tâm như Đống Đa, Thanh Xuân, Hà Đông ghi nhận mức tăng trên 85%, cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ xác lập mặt bằng giá mới.
Mặt bằng giá bán tăng trưởng mạnh ở khu vực cận trung tâm
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn quý II/2025, giá bán chung cư tại Hà Nội hiện đang dẫn đầu cả nước, vượt TP.HCM về cả giá trị tuyệt đối lẫn tốc độ tăng trưởng.
Cụ thể, giá bán trung bình tại Hà Nội đạt 70 triệu đồng/m2 – cao hơn TP.HCM cũ (63 triệu đồng/m2) và TP.HCM mới (56 triệu đồng/m2, bao gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu). So với thời điểm đầu năm 2023, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi, từ 38 triệu lên 70 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng trưởng hơn 84%.
Đặc biệt, đà tăng giá không chỉ tập trung ở khu vực nội đô lõi mà còn lan rộng sang các quận cận trung tâm và vùng ven có hạ tầng phát triển. Báo cáo quý II/2025 ghi nhận mức tăng giá ấn tượng tại nhiều địa giới quận huyện cũ của Hà Nội khi so sánh với giai đoạn quý I/2023.
Hà Đông dẫn đầu với mức tăng 97%, đạt 56 triệu đồng/m2; Hoàng Mai tăng 86%, lên 61 triệu đồng/m2; Gia Lâm tăng 89%, đạt 57 triệu đồng/m2; Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm và Tây Hồ cùng ghi nhận mức tăng từ 78% đến 85%; Đống Đa quận lõi trung tâm ghi nhận mức tăng 91%, với giá hiện tại 80 triệu đồng/m2.
Sự tăng trưởng lan tỏa phản ánh xu thế dịch chuyển của thị trường: người mua ưu tiên các khu vực có không gian sống tốt, kết nối giao thông thuận tiện và tiềm năng tăng giá bền vững, thay vì chỉ tập trung vào nội đô truyền thống.
Ở chiều cho thuê, giá thuê căn hộ phổ biến tại Hà Nội duy trì ổn định quanh ngưỡng 13–14 triệu đồng/căn, cao hơn TP.HCM cũ (12 triệu) và TP.HCM mới (10 triệu). Diễn biến này cho thấy thị trường Hà Nội đang duy trì hiệu suất khai thác cho thuê tốt và ổn định hơn so với miền Nam.
Nguồn cầu lớn từ người mua ở thực và nhà đầu tư khai thác, nguồn cung mở rộng về các đại đô thị mới
Theo khảo sát người tiêu dùng quý II/2025, chung cư tiếp tục là loại hình bất động sản được quan tâm nhiều nhất, chiếm 29% tổng mức độ quan tâm toàn thị trường. Đây là tỷ trọng cao nhất trong các loại hình bất động sản, vượt qua đất nền (28%) và nhà phố (22%).
Đáng chú ý, nhu cầu mua chung cư không còn bị chi phối bởi xu hướng “lướt sóng” như các năm trước. Dữ liệu khảo sát cho thấy có gần 39% người mua chung cư với mục tiêu đầu tư khai thác cho thuê. Ngoài ra, có 35% người mua để ở thể hiện mức độ sẵn sàng chi tiêu cao (quan tâm từ 40–60% thu nhập).
Chỉ 7% người mua ở thực quan tâm ở mức dưới 20%, cho thấy nhóm người có nhu cầu thực đang chủ động tài chính hơn. Trong khi đó, nhóm khách hàng mua lướt sóng chỉ chiếm 2% ở nhóm quan tâm trên 80%, và 46% ở mức dưới 20%.
Đi cùng với nhu cầu mạnh là sự xuất hiện ngày càng nhiều dự án chung cư cao cấp tại các khu vực cận trung tâm, tận dụng sự phát triển của hạ tầng giao thông như vành đai 3, các tuyến metro, đặc biệt là hệ thống cầu vượt sông Hồng.
Nguồn cung căn hộ đổ về các đại đô thị
Một số dự án nổi bật bao gồm Noble Crystal (180–210 triệu/m2), Endless Skyline West Lake (95–120 triệu/m2), Sun Feliza Suites (160–180 triệu/m2), The Nelson Private (130–150 triệu/m2), Masteri Lakeside, The Paris, The Cosmopolitan, Imperia Cổ Loa (từ 60 đến 120 triệu/m2), Hausman Premium, The Matrix Premium, Kepler Tower (từ 77 đến 100 triệu/m2).
Đặc điểm chung của nhóm dự án này là quy mô lớn, tích hợp tiện ích nội khu và hạ tầng giao thông kết nối vùng trung tâm. Bên cạnh đó, phần lớn đều thuộc hệ sinh thái các đại đô thị tạo thêm lợi thế trong thu hút dòng tiền trung – dài hạn.
Với mặt bằng giá bán ngày càng rõ xu hướng tăng, biên lợi nhuận cho thuê duy trì ổn định, và nhu cầu thực chiếm tỷ trọng lớn, thị trường chung cư Hà Nội được đánh giá đang bước vào chu kỳ tăng trưởng vững vàng, khác biệt với giai đoạn nóng sốt cục bộ của các năm trước. Trong bối cảnh thị trường địa ốc còn đang tái định hình hậu siết tín dụng và thanh lọc pháp lý, đây được coi là một trong những phân khúc “an toàn nhất” để đầu tư tại Hà Nội trong giai đoạn 2025–2026.
Lê Phong