Chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh lãi suất vẫn neo cao, việc xác định đâu là đáy của thị trường bất động sản là rất khó. Tuy nhiên, bỏ qua cảnh báo này, nhiều nhà đầu tư vẫn vung tiền sở hữu bất động sản với hi vọng bắt đúng “đáy” khi thị trường đang trầm lắng và sẽ khởi sắc trong năm 2022.
Khó để xác định bất động sản đã ở "đáy"
Thị trường bất động sản đang chứng kiến cảnh nhiều nhà đầu tư sẵn sàng giảm từ 30%- 50% giá mua để thu hồi vốn, có dòng tiền chi trả các khoản lãi vay. Tuy nhiên, dù cắt giảm giá bán, thị trường bất động sản những ngày cận Tết Nguyên đán tiếp tục đà suy giảm thanh khoản, vẫn trong tình trạng trầm lắng.
Nhận định về thị trường bất động sản, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, rất khó để có thể đưa ra nhận định thị trường đã ở vùng đáy hay chưa. Nhất là ở thời điểm hiện tại, bức tranh chung còn nhiều khó khăn bất ổn liên quan đến việc tăng cường kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao, thanh khoản thị trường giảm mạnh chỉ bằng 10 - 20% so với đầu năm…
Hiện nay, lãi suất cho vay đang cao khoảng 12 - 14%/năm và có thể tiếp tục neo cao trong thời gian tới. Bên cạnh đó, việc thanh khoản thị trường đang sụt giảm mạnh khiến đầu tư bất động sản có sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ khó đạt hiệu quả nếu không nói có nguy cơ “lời” sẽ không bù được “lãi”. Do đó, trong giai đoạn hiện nay nếu nhà đầu tư yếu vốn thì nên cân nhắc tạm dừng để quan sát thị trường.
Ông Võ Hồng Thắng phân tích: “Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi thì đây là cơ hội đi “săn” những bất động sản có giá chiết khấu, giảm giá sâu ở những vị trí đẹp mà trước đây rất khó có thể tiếp cận và nếu mua được thì giá cũng sẽ rất cao. Thực tế thị trường đang diễn ra những cuộc đi săn của những nhà đầu tư có vốn mạnh, những bất động sản có vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố vẫn đang thanh khoản tốt”.
Thị trường bất động sản thường không ai biết chắc đâu là đỉnh, đâu là đáy. (Ảnh minh họa)
Trong khi đó, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, nếu nhìn ở góc độ đầu tư thì mỗi nhà đầu tư có một khẩu vị khác nhau, có nhóm ưa thích lướt sóng, nhóm chuyên đầu tư trung và dài hạn... Ngoài ra ở mỗi khoảng thời gian khác nhau sẽ có những ảnh hưởng tới tâm lý và kỳ vọng khác nhau của các nhà đầu tư.
"Nhiều người cho rằng có thể nhìn bối cảnh thị trường để dự đoán thời điểm thị trường xuống đáy để bắt đáy. Tuy nhiên, thực tế với thị trường bất động sản hay chứng khoán thường không ai biết chắc đâu là đỉnh, đâu là đáy", ông Hảo chia sẻ.
Cũng theo vị chuyên gia này, chỉ khi nào giá bất động sản bắt đầu xuống mới biết đâu là vùng đỉnh, khi nào giá đi lên mới biết đâu là vùng đáy. Việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy có chăng là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan. Do đó, cần nhìn nhận rằng mỗi loại hình, phân khúc bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó.
Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản năm nay, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những diễn biến của thị trường trong nửa đầu năm nay sẽ không có nhiều thay đổi. Lực cầu cũ của thị trường chưa được đáp ứng có thể sẽ tiếp tục duy trì trong năm nay, nhưng nhiều khả năng sẽ giảm do thu nhập và việc làm khó khăn do ảnh hưởng từ tình hình kinh tế.
Bên cạnh đó, trong đầu năm 2023, lãi suất có thể giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá bất động sản. Điều này khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp. Tuy nhiên, ông Đính cũng dự báo, nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt chắc chắn thị trường bất động sản sẽ được khởi động trở lại.
Nhiều nhà đầu tư bơm tiền bắt "đáy"
Với việc nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án bán “cắt lỗ”, rút khởi thị trường thì đây là cơ hội cho những người sẵn tiền mặt có thể mua được những sản phẩm vị trí tốt, giá hợp lý hơn rất nhiều so với trước đây. Bất chấp những cảnh báo về việc bắt “đáy” bất động sản của các chuyên gia, với những nhà đầu tư có tài chính lại xác định đây là cơ hội để mua bất động sản giá "hời" và chờ "đón sóng" mới.
Theo chia sẻ của chị Thanh (Nam Từ Liêm, Hà Nội), vừa xuống tiền mua vào lô đất có diện tích 100 m2 tại TP Phủ Lý (Hà Nam) với giá 1,7 tỷ đồng, giá lô đất trên so với thời điểm đầu năm 2022 đã rẻ hơn 30%. Theo chia sẻ của chị Thanh, với tài chính sẵn có, chị dự tính sẽ giữ mảnh đất trong vòng khoảng 2 năm để kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục và xuất hiện làn sóng mới.
Cùng với đó, dù vẫn còn tâm lý lo ngại thanh khoản thị trường nhưng chị Thanh cho biết, đây là cơ hội để có thể sở hữu bất động sản có vị trí đắc địa. Do đó, chị đã chọn đầu tư tại Hà Nam, nơi mà công nghiệp đang rất phát triển, mật độ dân số tăng nhanh, cơ hội sinh lời cao hơn.
Nhiều nhà đầu tư bất động sản bắt đầu xuống tiền bắt "đáy" kỳ vọng thị trường sớm khởi sắc trong năm 2023.
Trong khi đó, anh Nguyễn Văn Cường (Hà Đông, Hà Nội) mới đây đã bỏ hơn 4 tỷ đồng mua một lô đất có diện tích gần 150m2 tại Mê Linh. Anh cho biết, với mức giá này đã giảm tới hơn 20% so với thời điểm đầu năm và 5% so với đầu tháng 12/2022.
Dự bào thị trường, anh Cường chi sẻ: “Thời điểm này có thể đã là đáy của giá bất động sản, cuối năm rất nhiều người cần tiền nên sẽ giảm giá thêm nên tôi quyết định mua. Đến đầu năm 2023, khi room tín dụng mới được mở và các giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản được Chính phủ đưa ra hy vọng thị trường sẽ có thanh khoản trở lại”.
Bên cạnh đó, anh Cường cũng chia sẻ thêm, với tài chính sẵn có, dự tính giữ mảnh đất này trong vòng khoảng 2 năm sẽ có lãi khoảng 20 - 30%.
Với những nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền thời gian gần đây, anh Thịnh - chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Thanh Oai (Hà Nội) cho biết, cách đây khoảng 2 tuần, lượng người quan tâm tới bất động sản cũng đã tăng hơn so với trước.
Theo anh Thịnh, một số người cho rằng thời điểm này đã là "đáy" của thị trường bất động sản. Hơn nữa, thời điểm cuối năm nhiều người cần tiền tất toán các khoản nên sẽ dễ thương thảo về giá. Những nhà đầu tư mua thời gian gần đây đều kỳ vọng sau Tết thị trường sẽ ổn định hơn. Giao dịch tại văn phòng của tôi vừa qua có tăng hơn so với trước. Còn thời điểm hiện tại, nhà đầu tư cũng đã nghỉ Tết nên không có giao dịch nữa.
Hồng Quang