Giá bán các căn hộ hạng sang đang leo thang chạm ngưỡng biệt thự liền kề, khiến phần lớn người mua ở thực phải chùn bước, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng dè dặt xuống tiền. Thị trường trầm lắng, thanh khoản ảm đạm nhưng vẫn có những “tay chơi lớn” mạnh tay đổ hàng núi tiền, bất chấp mọi rủi ro.
Giá căn hộ tiếp tục lập đỉnh, vượt xa sức tưởng tượng
Thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội, đang chứng kiến làn sóng tăng giá chưa từng có. Theo khảo sát thực tế, nhiều dự án mới liên tục thiết lập mặt bằng giá kỷ lục, không ít nơi chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m², thậm chí ngang giá biệt thự liền kề khi được rao bán tới 160–290 triệu đồng/m².
Cuối tháng 5/2025, dù đã chuẩn bị tâm lý từ trước, anh Lê Văn Bằng vẫn không khỏi sững sờ khi trực tiếp khảo sát giá căn hộ tại trung tâm Hà Nội. Gần đây nhất, một dự án tại quận Ba Đình đang chào bán các căn sky villas với mức giá dao động từ 250–260 triệu đồng/m².
Đơn cử, một căn 200m² với 4 phòng ngủ tại dự án này được chào bán lên tới 50 tỷ đồng, tương đương 250 triệu đồng/m². Trong khi đó, những căn hộ chung cư “phổ thông” tại cùng khu vực hiện cũng đã vượt ngưỡng 140–200 triệu đồng/m².
Anh Bằng nhận định, bất chấp cảnh báo về thị trường bão hòa, giá căn hộ ở quận Ba Đình vẫn tiếp tục leo thang, tăng khoảng 7–25% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hoàn Kiếm, một dự án căn hộ hàng hiệu đang rao bán với mức giá gây choáng: 500–700 triệu đồng/m², với tổng giá trị mỗi căn từ 50 đến 120 tỷ đồng. “Giờ muốn mua nhà trung tâm mà không cầm sẵn ít nhất 30 tỷ đồng thì coi như… đứng ngoài cuộc chơi”, anh Bằng thẳng thắn chia sẻ.
Cú sốc giá mà nhà đầu tư gốc Hà Nội này trải qua cũng chính là thực tế mà nhiều nhà đầu tư, kể cả những người dày dạn kinh nghiệm, đang đối mặt. Trong khi báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM thời gian gần đây đã có dấu hiệu chững lại, thì phân khúc siêu sang lại nổi lên như một ngoại lệ. Một số dự án đặc biệt đã chạm ngưỡng gần 200 triệu đồng/m².
Tại TP.HCM, dự án Metropole (Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức) là ví dụ điển hình. Nếu như khu Galleria (giai đoạn 1) từng được bán với giá 160 triệu đồng/m², thì khu Opera (giai đoạn 2) đã được chủ đầu tư SonKim Land đẩy giá lên tới 250 triệu đồng/m². Tương tự, dự án Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ do Gamuda Land phát triển, đã ghi nhận mức giá khởi điểm từ 130 triệu đồng/m² (giai đoạn 1) và tăng lên 140–150 triệu đồng/m² ở giai đoạn tiếp theo.
Theo báo cáo quý I/2025 của Avison Young Việt Nam, giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng trung bình 6% so với cùng kỳ năm trước. Riêng TP. Thủ Đức ghi nhận mức tăng ấn tượng 20%. Hiện nay, giá bán căn hộ tại TP.HCM dao động trong khoảng 80–130 triệu đồng/m², còn riêng tại TP. Thủ Đức, mức giá phổ biến là 130–145 triệu đồng/m².
Thị trường trầm lắng, thanh khoản ảm đạm nhưng vẫn có những “tay chơi lớn” mạnh tay đổ hàng núi tiền, bất chấp mọi rủi ro.
Mối lo ngại tạm thời hay dấu hiệu cảnh báo?
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nhận định giá căn hộ sơ cấp tăng là điều khó tránh khỏi khi chi phí đầu vào leo thang. Việc nhiều địa phương đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất, với mức tăng trung bình từ 20-30%, đã buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán.
Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng đội lên do các yếu tố như thủ tục pháp lý kéo dài, giá nguyên vật liệu, nhân công, vốn vay tăng cao, cộng thêm áp lực lãi suất ngân hàng tất cả đều tạo sức ép lớn lên giá bán cuối cùng.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cũng chỉ ra rằng, những dự án "siêu đắt đỏ" thường tọa lạc tại các vị trí vàng, hướng tới nhóm khách hàng cao cấp có tiềm lực tài chính mạnh. Vì thế, sản phẩm này vốn không dành cho số đông, dẫn đến thanh khoản khá thấp. Các khảo sát thị trường cũng cho thấy những căn hộ tại các dự án cũ, dù đã tăng giá đáng kể, lại đang rơi vào tình trạng “ế ẩm”.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, câu hỏi đặt ra là: Cơ hội nào còn dành cho phân khúc căn hộ siêu sang? Theo các chuyên gia, dù thanh khoản ngắn hạn đang bị nén, nhưng phân khúc này vẫn thu hút sự chú ý từ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng.
Lý do là bởi tệp khách hàng siêu giàu tại Việt Nam đang không ngừng mở rộng. Báo cáo The Wealth Report 2025 cho biết Việt Nam hiện có khoảng 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, tuy chỉ chiếm 0,2% tổng số triệu phú toàn cầu nhưng là con số tăng nhanh so với khu vực. Theo dự báo của Knight Frank, đến năm 2028, Việt Nam sẽ có 978 cá nhân siêu giàu (tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên), tăng 30% so với năm 2023.
Sự trỗi dậy của tầng lớp trung lưu và siêu giàu đang mở ra tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản cao cấp, đặc biệt là căn hộ triệu đô. Các doanh nghiệp trong và ngoài nước đã sớm nhận ra xu hướng này, mạnh tay đầu tư để đón đầu làn sóng tiêu dùng mới.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá Việt Nam là điểm sáng nổi bật trong khu vực về bất động sản hàng hiệu, đặc biệt là các địa phương ven biển như Đà Nẵng và Hội An nơi nằm trong Top 5 thị trường phát triển mạnh mẽ tại châu Á - Thái Bình Dương.
Dù giá cao, nhưng các yếu tố như thương hiệu quốc tế, chất lượng xây dựng, tiện ích đồng bộ và dịch vụ chuẩn 5 sao đã góp phần tạo nên sức hút bền vững. Đây chính là những yếu tố khiến bất động sản hàng hiệu duy trì đà tăng trưởng ổn định qua từng năm.
Dẫu vậy, theo giới chuyên gia, phân khúc siêu sang vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro, đặc biệt là về khả năng thanh khoản trong ngắn hạn. Bà Giang Huỳnh, chuyên gia cao cấp của Savills cho rằng tiềm năng dài hạn là có thật khi nguồn cung khó cải thiện nhanh, trong khi nhu cầu từ giới thượng lưu tăng mạnh.
Tuy nhiên, trong trung và ngắn hạn, phân khúc biệt thự, nhà liền kề hay căn hộ siêu sang sẽ khó ghi nhận đột biến thanh khoản. Giá bán thứ cấp có thể sẽ đi ngang, thậm chí giảm nếu nhà đầu tư chịu áp lực dòng tiền.
Rõ ràng, bất động sản siêu sang hiện chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, sẵn sàng giữ tài sản trong dài hạn, từ 3-5 năm, thậm chí đến 7-10 năm, để chờ đón “trái ngọt”.
Quang Anh