Đất tự động tăng giá khi có quy hoạch, Đại biểu Quốc hội nêu giải pháp ngăn chặn

Đại biểu Lê Thanh Vân, cho rằng cần nhất quán trong xác định giá đất bồi thường, theo 2 nguyên tắc. Một là chỉ bồi thường giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai là tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng từ đất. Như vậy sẽ không tạo ra sự nhầm lẫn trong bồi thường đất, vì cứ có dự án, có quy hoạch là tự động tăng giá đất.

Đề nghị làm rõ các trường hợp thu hồi đất

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, ngày 3/11, Quốc hội thảo luận tại hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Góp ý vào nội dung thu hồi đất, đại biểu Mai Thị Phương Hoa - Đoàn ĐBQH tỉnh Nam Định đánh giá cao Báo cáo tiếp thu giải trình của UBTVQH rất công phu, cầu thị trách nhiệm và tiếp thu nhiều ý kiến của đại biểu.

Về quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79, so với điều 86 Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4 chỉ có 4 khoản quy định các trường hợp thu hồi đất, dự thảo luật lần này đã quy định 31 khoản về các trường hợp cụ thể và 1 khoản quy định trường hợp dự phòng các trường hợp khác. Bày tỏ đồng tình với đại biểu Dũng, quy định như thảo Luật lần này đã đảm bảo phù hợp với Điều 54 của Hiến pháp 2013.

Tuy nhiên, khi đọc kỹ điều khoản 1 đến khoản 31, đại biểu nhận thấy, trong các điều khoản này lại có các trường hợp khác. Chẳng hạn, khoản 18: quy định các trung tâm cơ sở dữ liệu chuyên ngành và các cơ sở nghiên cứu chuyên ngành khác, hoặc khoản 20: các công trình sự nghiệp khác.

"Những trường hợp khác trên là trường hợp gì và cơ quan nào sẽ quyết định bởi như trong dự thảo luật trường hợp chưa làm rõ thì sẽ trình UBTVQH bổ sung sau theo thủ tục rút gọn như điều 32", đại biểu nêu vấn đề.

Luật thì phải rõ ràng, khách quan, minh bạch, nhất là trường hợp liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. Vì vậy, đại biểu đề nghị tiếp tục rà soát các khoản 1 đến khoản 31 Điều này.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Hữu Chính - Đoàn ĐBQH TP Hà Nội góp ý về điều kiện về khu tái định cư. Đại biểu Nguyễn Hữu Chính cho biết dự thảo Luật quy định khu tái định cư phải đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, đường giao thông bảo đảm kết nối, hạ tầng xã hội bảo đảm khả năng tiếp cận dịch vụ y tế giáo dục... phù hợp với điều kiện phong tục tập quán của từng vùng miền… 

Đại biểu cho rằng, với những quỹ đất hiện nay, thì khó có khu tái định cư nào đủ 3 điều kiện trên. Nếu quy định cứng trong luật thì vấn đề bồi thường tái định cư trở nên khó khả thi, nhất là các thành phố lớn.

Bên cạnh đó, việc bố trí tái định cư phải phù hợp với điều kiện phong tục tập quán của từng vùng miền là khó khả thi. Bởi lẽ phong tục tập quán là điều đặc trưng không địa phương nào giống địa phương nào, có người được bố trí tái định cư ngay tại địa phương nhưng cũng có người phải tái định ở nơi khác. Do đó, dự thảo Luật chỉ nên quy định những tiêu chí mang tính nguyên tắc căn bản, có tính khả thi và không quy định cứng.

Về tài sản gắn liền với đất thuê Khoản 2 Điều 34, đại biểu Nguyễn Hữu Chính tán thành với phương án 1 và cho rằng quy định theo hướng này bảo đảm tài sản nhà nước, thực hiện bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, hạn chế thất thoát tài sản Nhà nước.

Công bố, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Quốc Luận, Đoàn ĐBQH tỉnh Yên Bái cho rằng, cần phải công bố, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tại khoản 4 Điều 75 quy định: Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây: Chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt, phải thực hiện việc công bố công khai; Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo Nguyễn Quốc Luận, quy định như vậy là rất khó khăn cho các địa phương trong thực hiện, đặc biệt là với địa phương miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện đặc biệt khó khăn. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét sửa đổi thời điểm thực hiện công bố, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ “chậm nhất là 10 ngày” thành “chậm nhất là 15 ngày, để đảm bảo tính khả thi trong quá trình tổ chức thực hiện.

Về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tại khoản 7 Điều 76 quy định: Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải xem xét, đánh giá để tiếp tục thực hiện trong kế hoạch sử dụng đất năm tiếp theo hoặc hủy bỏ.

Đại biểu nhấn mạnh, quy định như vậy đã thuận lợi hơn cho quá trình triển khai dự án đầu tư công, tuy nhiên dự thảo luật chưa quy định rõ việc công bố hủy bỏ hay tiếp tục thực hiện đối với diện tích đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua trước đó, nay có phải trình HĐND cấp tỉnh thông qua trước khi UBND cấp tỉnh ra quyết định hay không. Đại biểu cho rằng cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cần rà soát, nghiên cứu kỹ và có quy định phù hợp về vấn đề này.

Cần nhất quán trong xác định giá đất bồi thường

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Lê Thanh Vân (Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau) đưa ra góp ý về 5 nội dung.

Thứ nhất, đại biểu cho rằng cần nhất quán trong xác định bồi thường giá đất, theo 2 nguyên tắc. Một là chỉ bồi thường giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không lẫn lộn giữa các loại đất. Hai là tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng từ đất do Nhà nước đầu tư và thực hiện quy hoạch, không một ai được hưởng quyền lợi riêng ở đó.

“Nếu xác định được hai nguyên tắc đó thì sẽ không tạo ra sự nhầm lẫn trong bồi thường đất, vì cứ có dự án, có quy hoạch là tự động tăng giá đất và yêu cầu giá không có hạn”, đại biểu nêu quan điểm.

Thứ hai, Nhà nước bên cạnh thực hiện quy hoạch đối với dự án đất ở đất thương mại, đất khu đô thị và Nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng, bàn giao đất sạch cho các đối tượng tham gia đấu giá. Theo đại biểu, trong quy hoạch 1/500, Nhà nước phải định ra được không gian, lòng đất, phạm vi phát triển, gần như một sản phẩm quy hoạch để tiến hành đấu giá đất, đấu giá dự án.

Toàn bộ tiền số tiền thu được từ đấu giá đất, đại biểu cho rằng phải phục cho 3 mục đích: Thu hồi chi phí Nhà nước đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng (thực chất đây là đầu tư công dẫn dắt đầu tư tư); chi phí bồi thường tái định cư; đầu tư phát triển hạ tầng phục vụ lợi ích chung.

Thứ ba, tất cả các dự án quy hoạch đều thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước không phân biệt dự án công, dự án tư; tránh tình trạng hai giá, bất bình đẳng, dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, thậm chí giữa những người bị thu hồi đất.

Thứ tư, về phương pháp bồi thường, theo đại biểu Lê Thanh Vân không khó, vấn đề là lựa chọn phương án phù hợp với từng loại đất và có nguyên tắc trong Luật. Ví dụ đất ở gắn với quyền tài sản, tài sản trên đất thì phải áp dụng phương pháp so sánh thị trường, thậm chí là phương pháp thặng dư vì mảnh đất có triển vọng tăng lên nhờ hoạt động thương mại theo lịch sử. Đất sản xuất thì lấy phương pháp thu nhập kết với phương pháp khấu trừ… “Nếu xác định được trong luật những nguyên tắc đó thì Chính phủ có cơ sở hướng dẫn thực hiện”, đại biểu nói.

Thứ năm, đại biểu Quốc hội thuộc Đoàn Cà Mau cho rằng, đối với chế độ pháp lý đối với lấn biển nên quy định nguyên tắc trong Luật Đất đai thay vì ủy thác cho Chính phủ. Cần khuyến khích, ưu đãi thể nhân, cá nhân thực hiện lấn biển để gia tăng quỹ đất, mở rộng không gian sinh tồn. Theo đó, Nhà nước cần khuyến khích và phải ghi trong luật là hỗ trợ tài chính, lãi suất; miễn giảm thuế có thời hạn; cấp quyền sử dụng đặc biệt nếu như mảnh đất có thể sử dụng vào những việc phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, có lợi cho cả Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.

Nhấn mạnh đây là Dự án Luật Đất đai hết sức quan trọng, đại biểu Lê Thanh Vân đề nghị cần hết sức cẩn trọng khi xem xét thông qua, nếu chưa thống nhất được thì có thể nghiên cứu tiếp tục xem xét ở Kỳ họp sau.

Hồng Quang