ĐBQH: Nhiều chủ đầu tư hưởng lợi từ việc Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng dự án nhà ở

Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, thực tế nhiều dự án nhà ở được hưởng lợi từ việc đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng, người mua nhà thường gián tiếp phải trả do giá nhà tăng theo những tiện ích công cộng đó. Tuy nhiên, người được hưởng lợi lại không phải là Nhà nước mà là các chủ đầu tư dự án. Theo đại biểu, cần có chính sách thu phí cơ sở hạ tầng để điều tiết phần giá trị gia tăng thêm từ đất.

Ngăn chặn tiêu cực trong tích tụ đất nông nghiệp

Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, sáng 30/8, một số đại biểu đề nghị, mỗi vị trí đất đều có những lợi thế khác nhau, nên khi thu hồi đất phải xác định vị trí đất có thể làm được gì để có lợi nhất đối với đất nước và địa phương.

Góp ý vào dự thảo Luật, có ý kiến cho rằng, một số nội dung vẫn chưa thể chế hóa đầy đủ quan điểm trong Nghị quyết 18 của Trung ương về quản lý và sử dụng đất, ví dụ như vấn đề thị trường quyền sử dụng đất và thỏa thuận đền bù khi thu hồi đất.

"Nghị quyết 18 đặt ra mục tiêu thị trường bất động sản, trong đó thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân phối, phân bổ đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả, nhưng hiện nay người có nhu cầu lại không tiếp cận được đất đai, hoặc giá quá cao. Vậy giải pháp đưa ra để xử lý là như thế nào?", ông Trần Văn Lâm, ĐBQH tỉnh Bắc Giang nêu ý kiến.

"Nghị quyết 18 nêu tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Nhưng nếu chúng ta vận dụng và hiểu rằng là như thế này để thỏa thuận sử dụng các đất khác kinh doanh, các dự án nhà thương mại thì rất nguy hiểm. Tôi đề nghị chỉ cho phép các bên thỏa thuận để thực hiện các dự án nhà ở thương mại phù hợp với mục đích sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất", ông Nguyễn Công Long, ĐBQH tỉnh Đồng Nai, đề xuất.

Đánh giá cao việc bổ sung thêm phương pháp thặng dư để định giá đất, tuy nhiên một số đại biểu đề nghị làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất, đồng thời đề nghị rà soát quy định về tích tụ, tập trung đất sản xuất nông nghiệp.

"Đề nghị rà soát tính phù hợp các nội dung về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp như tại điểm C khoản 2 điều 192 quy định về phương pháp đất nông nghiệp là hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất. Vì có thể hiểu nhầm hoặc lợi dụng chủ trương tập trung tích tụ đất sản xuất nông nghiệp quy mô lớn nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp sang kinh doanh quyền sử dụng đất hoặc trá hình buôn bán bất động sản nông nghiệp", bà Đinh Thị Phương Lan, ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi, đề xuất.

Sử dụng đất phải cân bằng giữa các nhóm lợi ích và sử dụng bền vững

Đối với quy định về mục đích sử dụng đất, nhiều ĐBQH cho rằng, khi nhắc đến sử dụng đất thì phải xuất phát từ lợi ích quốc gia, địa phương, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích của người dân. Vì vậy, cần làm rõ hơn ba nhóm lợi ích này, đồng thời xác định rõ thuộc tính của đất.

ĐBQH Nguyễn Thiện Nhân (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, mỗi vị trí đất đều có những lợi thế khác nhau, có vị trí đất phù hợp với làm giao thông, có vị trí gần với sông, với biển… “Mỗi vị trí này đều có những lợi thế khác nhau, nên khi thu hồi đất thì cần xác định vị trí đất có thể làm được gì để có lợi nhất đối với đất nước và địa phương. Nếu vị trí đất đó làm đường giao thông là tốt nhất thì phải thu hồi đất để làm giao thông. Thu hồi đất để làm dự án phải bảo đảm sẽ có ý nghĩa nhất với quốc gia, địa phương”, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân nhấn mạnh.

Cho ý kiến về mục đích sử dụng đất (Điều 6), ĐBQH Phạm Trọng Nghĩa (Lạng Sơn) nhấn mạnh, đất đai là tài nguyên hữu hạn, cho nên, có thể trong giai đoạn hiện nay, thậm trí ở thế hệ này chúng ta chưa có điều kiện để khai thác tốt nhất thì phải tiếp tục quản lý, gìn giữ và bảo vệ để các thế hệ mai sau sử dụng tốt hơn, hiệu quả hơn. Đây là nguyên lý của phát triển bền vững.

Do vậy, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị, bổ sung nguyên tắc "bền vững" trong sử dụng đất vào khoản 2 Điều 5 Dự thảo Luật làm căn cứ, cơ sở cho việc xác lập các chính sách trong dự thảo Luật.

“Bền vững cũng đã được xác định là nguyên tắc trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (khoản 2 Điều 60), trong thu hồi đất (khoản 1 Điều 91), trong lấn biển (khoản 2 Điều 190) và trong sử dụng công trình ngầm (khoản 4 Điều 216) của dự thảo Luật”, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị.

Đề nghị thu phí cơ sở hạ tầng để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là chế định được Nhân dân quan tâm, đóng góp ý kiến nhiều nhất với hơn 1,2 triệu lượt ý kiến. Khoản 3, Điều 91, dự thảo Luật quy định, người có quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất thì được bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, dự thảo Luật lại chưa xác định việc bồi thường thiệt hại này được thực hiện theo quy định của pháp luật nào.

Do vậy, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị, bổ sung quy định làm rõ việc bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện theo pháp luật dân sự để vừa bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất, vừa bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ với Bộ luật Dân sự.

Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi, đời sống và sinh kể của người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, những vướng mắc, bất cập trên thực tế đã diễn ra nhiều năm qua, tình trạng khiếu kiện về đất đai cơ bản vẫn chiếm đa số.

Do vậy, để hạn chế tình trạng này và bảo đảm quyền lợi của người dân, ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng, cần thiết phải có một chính sách bền vững - một khuôn khổ để có kết quả tổng dương, win - win, mang lại lợi ích cho chủ sử dụng đất nhưng không làm ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng.

“Cùng với liệt kê các trường hợp thu hồi đất bắt buộc tại Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì cũng cần liệt kê cụ thể các trường hợp phải thực hiện thỏa thuận tại Điều 127, vì cả 2 phương án tại Điều 127 thực sự vẫn chưa rõ ràng. Đồng thời cùng với trường hợp thỏa thuận, cần bổ sung nguyễn tắc trong thu hồi đất bắt buộc có phương pháp điều chỉnh lại đất đai”, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị.

Bên cạnh chính sách thu hồi đất, theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, cần có chính sách thu phí cơ sở hạ tầng để thể chế hóa chính sách điều tiết phần giá trị gia tăng thêm từ đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

 “Đây là một loại phí thu đối với chủ sử dụng đất do đất đã tăng giá trị nhờ đầu tư cơ sở hạ tầng do Nhà nước thực hiện. Bởi, việc xây dựng cơ sở hạ tầng thường do Nhà nước thực hiện và không phải là kết quả đầu tư của tư nhân. Thực tế nhiều dự án nhà ở được hưởng lợi từ việc đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng, người mua nhà thường gián tiếp phải trả do giá nhà tăng theo những tiện ích công cộng đó. 18, Tuy nhiên, người được hưởng lợi lại không phải là Nhà nước mà chỉ là các chủ đầu tư dự án”, đại biểu Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh.

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu bổ sung quy định để xác định khu vực mà chủ sử dụng đất được coi là được hưởng lợi từ các công trình công cộng và phải trả phí. Số phí phải nộp có thể được tính toán dựa trên tỷ lệ chi phí đầu tư hạ tầng hoặc trên trên mức tăng giá trị đất thực tế hoặc dựa vào chính bảng giá đất do chính quyền địa phương ban hành, trên cơ sở so sánh với vị trí cũ của khu đất.

Với đề nghị nêu trên, theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, khoản phí này có thể thanh toán một lần hoặc phải nộp trong một khoảng thời gian nhất định để có thể được chuyển nhượng hoặc cấp phép xây dựng các tòa nhà; số tiền thu được có thể dùng để tăng chi hỗ trợ cho những người có đất bị thu hồi và để tiếp tục đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng mới.

Hồng Quang