Đề xuất "giảm" điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Đóng góp ý kiến Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng, để bán được nhà ở hình thành trong tương lai phải có 35 điều kiện, cơ quan thẩm định và người cung cấp hồ sơ đều rất mệt. Nên gộp lại thành nhóm để giảm các đề mục điều kiện, hoặc cắt giảm bớt các điều kiện không cần thiết.

Bộ Xây dựng lấy ý kiến các Nghị định hướng dẫn Luật

Mới đây, Bộ Xây dựng đã tổ chức các Hội nghị lấy ý kiến góp ý các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đại diện Bộ Xâu dựng cho biết, hai dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang lấy ý kiến rộng rãi các cơ quan, ban, ngành, người dân và doanh nghiệp.

Do đó, Bộ Xây dựng mong muốn các đại biểu dành thời gian nghiên cứu các dự thảo Nghị định để góp ý. Về nội dung của Luật Nhà ở, các đại biểu cần tập trung góp ý nội dung chính của dự thảo 3 Nghị định gồm: Nghị định hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Nghị định về đầu tư và phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, nội dung trình tự đầu tư các dự án nhà ở Ban soạn thảo cần lắng nghe các đại biểu cho ý kiến.

Về nội dung trình tự đầu tư các dự án nhà ở, Bộ Xây dựng  mong các địa phương, doanh nghiệp cho ý kiến trên thực tế đã thực hiện hết các bước chưa. Theo Thứ trưởng Sinh, trong 26 bước của nội dung này có nội dung nào bớt được hay không? Ban soạn thảo mong muốn có một trình tự đầu tư ngắn gọn, rõ ràng giúp việc thực hiện các dự án đảm bảo đúng quy định và không thiếu sót các trình tự thủ tục.

Trọng tâm lấy ý kiến là hai nhóm đối tượng gồm nhóm đối tượng doanh nghiệp (trực tiếp đầu tư các dự án) và nhóm đối tượng là các địa phương (trực tiếp quản lý các dự án). Bởi Nghị định hướng dẫn có những nội dung hướng dẫn cả một điều hoặc có nội dung chỉ hướng một khoản trong điều.

Theo ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết nội dung cơ bản của dự thảo các Nghị định. Theo ông Hải, Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở sẽ thay thế Nghị định 99/2015 và Nghị định 30/2021 của Chính phủ. Nghị định này quy định 23 nội dung, chia thành 10 nhóm chính, được bố cục thành 12 chương 89 điều bám theo bố cục của Luật.

Đối với Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ thay thế Nghị định 69/2021. Nghị định này quy định 8 nội dung, chia thành 6 nhóm chính được bố cục thành 8 chương, 38 điều. Đặc biệt trong Nghị định này có 5 nội dung của giai đoạn chuẩn bị đầu tư được xây dựng theo Luật Nhà ở mà không theo Luật Đầu tư. Bởi vì đây là loại dự án đặc thù nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng cải tạo lại nhà chung cư. Đó là quyết định chủ trương đầu tư dự án bằng nguồn vốn ngân sách, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án bằng nguồn vốn khác ngoài ngân sách, thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư với nguồn vốn khác.

Đối với Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được xây dựng để thay thế Nghị định số 100/2015, Nghị định 49/2021/NĐ-CP và một số nội dung Nghị định số 35/2023.

Trong Luật Nhà ở đã dành hẳn 01 chương (Chương VI) quy định về chính sách nhà ở xã hội, trong đó giao Chính phủ quy định chi tiết về 17 nội dung, chia thành 4 nhóm chính, được bố cục thành 6 chương, 77 điều. Nguyên tắc là Luật bảo hướng dẫn gì thì hướng dẫn đó, không quy định khác.

Đặc biệt, Nghị định làm rõ một số thông tin cụ thể phải công khai như: Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Vốn chủ sở hữu và tổng vốn đầu tư đối với dự án bất động sản; Điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh...

Bên cạnh đó, dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thay thế Nghị định 44/2022, quy định 4 nội dung, chia thành 2 nhóm gồm 4 Chương, 32 Điều về các nội dung: Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Xây dựng, quản lý, vận hành, công bố và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản… Điểm đáng chú ý trong Nghị định này là bổ sung thông tin, dữ liệu về số nhà là một phần trong cơ sở hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được quản lý, tích hợp, kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, cơ sơ dữ liệu khác có liên quan...

Đề xuất "giảm" điều kiện đưa BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Góp ý cho 2 Nghị định, các đại biểu cho rằng các thông tin về dự án bất động sản phải công khai trước khi đưa vào kinh doanh. Cần minh bạch thông tin, nâng cao vai trò quản lý Nhà nước cũng như vai trò vai trò, trách nhiệm của sàn, môi giới trong giao dịch bất động sản. Ứng dụng công nghệ thông tin trong Nghị định và các hoạt động liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thúc đẩy tín dụng, phát triển thị trường bất động sản...

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất làm rõ: Công khai thông tin trong giai đoạn đặt cọc nhưng vẫn đảm bảo bí mật thông tin của doanh nghiệp. Để bán được nhà ở hình thành trong tương lai phải có 35 điều kiện, cơ quan thẩm định và người cung cấp hồ sơ đều rất mệt. Nên gộp lại thành nhóm để giảm các đề mục điều kiện, hoặc cắt giảm bớt các điều kiện không cần thiết.

“Tại Thành phố Hồ Chí Minh đều gặp khó khăn trong quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới đảm bảo điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi trước đây tính từng phần, giờ phải tính toàn phần, trước đây tính rồi giờ phải tính lại nên gần như dự án bị tắc. Các dự án trong quá trình đầu tư xây dựng đều có điều chỉnh nên việc “tính lại” khiến các dự án gặp khó”, ông Khiết nói.

Bên cạnh đó, bà Nguyễn Nam Phương – Tổng Giám đốc Công ty TNHH Lan Anh (Bà Rịa - Vũng Tàu) kiến nghị việc định giá đất sẽ gây khó cho doanh nghiệp, không thu hút được nguồn vốn tư nhân.

“Đầu tư hạ tầng xong bàn giao cho địa phương, nhưng không đưa ra được mức giá do chưa định giá đất nên trong 3 năm doanh nghiệp bị chôn vốn, không kinh doanh được, lãi ngân hàng phải trả, dẫn đến thua lỗ. Ngân hàng bảo lãnh thì các điều kiện, tiêu chí cũng không khác gì đi vay. Có cần bắt buộc khi bán sản phẩm phải có ngân hàng bảo lãnh hay không”, bà Phương nêu câu hỏi.

Tương tự, Keppel Land đề xuất tách mẫu hợp đồng mua bán nhà ở thành 2 loại riêng biệt, là: Bán căn hộ hình thành trong tương lai và căn hộ có sẵn. Việc phân định này sẽ rất thuận lợi cho doanh nghiệp.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự thảo Nghị định cũng sẽ quy định chi tiết những trường hợp này, vì vậy rất cần lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp. Giảm bớt được càng nhiều thủ tục càng tốt. Nội dung về định giá đất nhiều địa phương đang vướng, Thủ tướng đã chỉ đạo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà làm việc về vấn đề này, bước đầu đã gỡ vướng được một số vấn đề nhưng chưa thể gỡ hết toàn bộ các vướng mắc.

Bộ Xây dựng thông tin thêm câu từ trong các quy định cần phải làm rõ, ghi rõ, không nói chung chung, câu từ “cài cắm” làm khổ cả doanh nghiệp, cả chính quyền địa phương và những người thực thi pháp luật. Sẽ thí điểm một vài chỗ về giao dịch bất động sản qua sàn, làm thế nào để thuận tiện cho việc giao dịch của người dân. Qua đó, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Hồng Quang