Đề xuất của Bộ Tài chính về việc áp thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi thực khi chuyển nhượng bất động sản đang gây nên nhiều ý kiến trái chiều. Dù hướng đến sự công bằng, song theo các chuyên gia cho rằng, chính sách này có thể khiến thị trường thêm bất ổn nếu thiếu minh bạch và công cụ thực thi đồng bộ.
Sự “công bằng cảm tính” và rủi ro tạo bất bình đẳng
Bộ Tài chính mới đây đã công bố dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó đáng chú ý là đề xuất thay đổi phương pháp tính thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, thay vì áp mức thuế cố định 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng như hiện tại, cơ quan quản lý đề xuất áp dụng mức thuế 20% trên phần thu nhập thực (tức lãi ròng sau khi trừ giá mua và chi phí hợp lý).
Về bản chất, đây không phải là loại thuế mới, mà là một thay đổi trong cách xác định căn cứ tính thuế. Tuy nhiên, trao đổi với Tạp chí Thương Trường, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng: “Sự ‘công bằng’ mà đề xuất này hướng tới vẫn còn nhiều khoảng trống”.
Thứ nhất, để tính thuế trên phần lãi thực, Nhà nước bắt buộc phải xác minh chính xác giá mua vào – bán ra của từng giao dịch bất động sản. Trên thực tế, điều này rất khó khả thi. Phần lớn người dân hiện nay vẫn kê khai giá mua – bán thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế và lệ phí trước bạ. Trong khi đó, các chi phí liên quan như phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa tài sản… lại không có chế tài bắt buộc kê khai hay hóa đơn chứng từ hợp lệ. Khi không kiểm soát được “giá mua” và “chi phí hợp lý”, thì việc xác định “thu nhập thực” sẽ trở thành một bài toán cảm tính, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp và khiếu nại.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS
Không dừng lại ở đó, Luật sư Tuấn cảnh báo: “Trong điều kiện dữ liệu thị trường chưa minh bạch, việc yêu cầu người dân tự chứng minh lãi thực thu sẽ dẫn đến sự tùy tiện trong áp dụng. Có người bán lỗ vẫn có thể bị truy thu vì không chứng minh được giá vốn, trong khi người khác lãi lớn lại có thể khai khống chi phí để giảm thuế”. Điều này tạo ra sự bất bình đẳng giữa người nộp thuế trung thực và người nộp gian lận – đi ngược lại mục tiêu công bằng của chính sách.
Thứ hai, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng, thanh khoản kém, việc áp thuế 20% trên phần lãi có thể gây tác động tâm lý tiêu cực, làm chững lại hoạt động giao dịch vốn đã yếu ớt. Theo luật sư Tuấn, nhiều người dân sẽ chỉ nhìn thấy mức “20%” mà không phân biệt rõ đó là thuế trên lợi nhuận chứ không phải toàn bộ giá trị chuyển nhượng. Tâm lý e ngại thủ tục và gánh nặng tài chính sẽ khiến nhiều người chọn cách ‘án binh bất động’, hoãn kế hoạch mua bán, chờ chính sách rõ ràng hơn.
Mặt khác, trong điều kiện thông tin thị trường chưa đồng bộ, giá đất chưa được cập nhật sát giá thực, chính sách này có thể gián tiếp đẩy chi phí về phía người mua. Người bán có xu hướng đội giá lên để bù thuế, dẫn đến giá BĐS bị nâng ảo, xa rời giá trị thật, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực.
Luật sư Tuấn nhấn mạnh: “BĐS không phải là hàng hóa tiêu dùng đơn giản, mà là tài sản lớn, liên quan đến kế hoạch tài chính dài hạn và tâm lý xã hội. Một chính sách thuế nếu ban hành sai thời điểm, thiếu hướng dẫn minh bạch, có thể trở thành rào cản thay vì công cụ điều tiết thị trường”.
Kiềm chế đầu cơ và chống gian lận, cần nhiều hơn một công thức tính thuế
Một điểm nổi bật khác trong dự thảo là đề xuất đánh thuế cao hơn với những trường hợp đầu cơ, sở hữu nhiều bất động sản trong thời gian ngắn. Về nguyên tắc, đây là biện pháp hợp lý để điều tiết thị trường, tránh tình trạng thổi giá, lướt sóng gây bất ổn. Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, việc “đánh trúng” đối tượng đầu cơ là không dễ dàng nếu thiếu định nghĩa pháp lý rõ ràng và công cụ giám sát hữu hiệu.
Ví dụ, một người mua nhà cho con, hoặc đứng tên thay người thân sẽ bị coi là đầu cơ nếu chỉ nhìn vào số lượng tài sản sở hữu. Hay một nhà đầu tư bán nhanh vì cần vốn có bị đánh thuế cao dù không có động cơ đầu cơ. Nếu chính sách không phân biệt được mục đích giao dịch và hoàn cảnh cụ thể, sẽ rất dễ gây tác dụng ngược làm tổn thương đến nhà đầu tư chính đáng và người dân tích lũy tài sản hợp pháp.
Điểm mấu chốt, theo ông Tuấn, vẫn nằm ở hạ tầng dữ liệu. “Nếu không có hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai liên thông, minh bạch, có thể truy xuất lịch sử giao dịch, thời gian nắm giữ, giá mua – giá bán…, thì rất khó để chứng minh ai là người đầu cơ, ai không”, ông nói. Do đó, chính sách dù đúng về hướng, nhưng nếu không đi kèm với điều kiện thực thi, thì cũng chỉ dừng ở mức răn đe lý thuyết.
Cần có sự chi tiết về luật để kiềm chế đầu cơ đúng đối tượng
Để chính sách thuế mới phát huy hiệu quả và chống được gian lận, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn đề xuất một loạt giải pháp đồng bộ:
Trước hết, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và đất đai, thống nhất và liên thông từ trung ương đến địa phương, tích hợp các thông tin về giá mua – giá bán, lịch sử sở hữu, mục đích sử dụng… Cơ sở dữ liệu này phải được chia sẻ giữa các cơ quan như thuế, công an, địa chính, ngân hàng, công chứng.
Thứ hai, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt với các khoản thanh toán chính yếu. Biện pháp này giúp truy vết dòng tiền, hạn chế rửa tiền và gian lận thuế. Đồng thời, cần có cơ chế kết nối dữ liệu giữa ngân hàng và cơ quan thuế.
Thứ ba, áp dụng khung giá thị trường linh hoạt, được cập nhật thường xuyên theo biến động thực tế. Nếu vẫn dựa vào bảng giá đất cứng và lạc hậu, thì dù công thức tính thuế có thay đổi, cũng sẽ tạo độ vênh lớn giữa giá thực – giá tính thuế.
Cuối cùng, tăng cường truyền thông và hướng dẫn pháp lý rõ ràng, dễ hiểu cho người dân. “Nếu người dân không biết mình cần kê khai thế nào là đúng, cần hóa đơn chứng từ gì… thì sẽ sinh tâm lý lo sợ, né tránh, hoặc tìm cách lách luật”, luật sư nói.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn kết luận, chính sách thuế chỉ là phần nổi của tảng băng. Muốn điều tiết hiệu quả và công bằng, cần đồng thời triển khai nhiều giải pháp như: dữ liệu minh bạch, thanh toán không tiền mặt, định giá thị trường, kiểm soát liên ngành và hướng dẫn pháp lý cụ thể. Nếu không làm đủ và làm nghiêm, sự thay đổi chỉ là hình thức, tạo thêm rủi ro và xói mòn niềm tin.
Lê Phong