Theo luật sư Trương Anh Tú, người mua nhà hoàn toàn có thể khởi kiện chủ đầu tư để đòi quyền lợi. Bên cạnh đó, trong vụ việc này, ngân hàng TPBank cũng có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại cho khách hàng.
Ngân hàng giăng “bẫy” bảo lãnh?
Mới đây, Thương Trường nhận được nhiều phản ánh của người dân mua nhà tại dự án Eco Green Tower (số 1 phố Giáp Nhị, quận Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội) về việc Ngân hàng TPBank thờ ơ, thiếu sót trong trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Anh N.V.Nam (42 tuổi) – khách hàng mua nhà tại dự Eco Green Tower bức xúc: “Khi chúng tôi mua nhà, đại diện ngân hàng nói dự án này đã được bảo lãnh nên chúng tôi rất yên tâm. Tuy nhiên, đã hơn 1 năm qua, nhà thì chúng tôi chưa nhận được, tiễn lãi ngân hàng vẫn bị tính mà ngân hàng lại nói phải có thư bảo lãnh mới được đảm bảo quyền lợi".
Cũng như anh Nam, chị H.T.Mai (39 tuổi) chia sẻ: “Chúng tôi cũng chẳng muốn đội mưa, đội nắng đi căng băng rôn, khẩu hiệu vừa mất công,mất việc. Nhưng giờ ngân hàng lại ngó lơ và nói sẽ chỉ bảo đảm quyền lợi cho khách nào có giấy bảo lãnh. Vậy tại sao ngay từ đầu, ngân hàng không tư vấn, hướng dẫn cho chúng tôi thủ tục để được bảo lãnh? Việc làm này của ngân hàng cứ như giăng bẫy chúng tôi vậy”.
 |
| Khách hàng xuống đường căng băng rôn đòi quyền lợi |
Hiện tại, có hàng trăm khách hàng đang rất hoang mang, lo lắng vì số tiền họ đã bỏ ra là cả tỷ đồng. Trong đó, có những khách hàng trực tiếp vay vốn từ ngân hàng TPbank cũng vướng vào hoàn cảnh tương tự là không được bảo lãnh.
Được biết, dự án Eco Green Tower do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư. Dự án gồm một tòa nhà cao 28 tầng, được triển khai thi công từ tháng 12/2015, nhưng đến tháng 1/2018 bỗng dừng thi công.
Tháng 6/2018, chủ đầu tư đã có thông báo về việc chậm bàn giao căn hộ tại dự án Eco Green Tower Giáp Nhị và cam kết đến ngày 31/8/2018 sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng, không chậm quá 90 ngày. Sau 180 ngày kể từ thời điểm dự kiến bàn giao mà bên bán không bàn giao được thì bên mua có quyền đề nghị chấm dứt hợp đồng, bên bán phải hoàn tiền mua căn hộ cho bên mua và bị phạt vi phạm 10% giá trị căn hộ.
Tuy nhiên, đến nay chủ đầu tư vẫn không thực hiện cam kết trên. Khách hàng đã nhiều lần gửi đơn cho chủ đầu tư Sông Đà 1.01 và TPBank yêu cầu giao nhà đúng cam kết và hỗ trợ từ phía ngân hàng bảo lãnh, nhưng không được thực hiện.
|
| Dự án Eco Green Tower vẫn còn dang dở |
Liên quan tới bức xúc của khách hàng, trong thông cáo báo chí mới đây, TPBank cho biết, theo quy định, ngân hàng được phép có hợp đồng cấp hạn mức bảo lãnh cho chủ đầu tư, với bên nhận bảo lãnh được xác định theo từng lần cụ thể.
Thực hiện đúng quy định, các ngân hàng có ký thoả thuận cấp hạn mức bảo lãnh với chủ đầu tư để bảo lãnh cho người mua nhà. Sau đó, trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư và bên mua, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh riêng cho từng bên mua, và ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả cho người mua nhà trên cơ sở văn bản cam kết bảo lãnh đã phát hành cho từng người mua, trong trường hợp chủ đầu tư không giao nhà theo đúng thoả thuận.
Trường hợp bên mua căn hộ coi nhẹ vấn đề pháp lý, hoặc do muốn tiết kiệm chi phí bảo lãnh phát sinh, không yêu cầu chủ đầu tư phải có thư cam kết bảo lãnh cho mình thì quan hệ bảo lãnh chưa phát sinh giữa người mua căn hộ và ngân hàng. “Do vậy, nếu bên mua, vì lý do nào đó mà không có được văn bản cam kết bảo lãnh bản gốc của ngân hàng phát hành cho riêng mình, thì không thể đòi ngân hàng trả tiền bảo lãnh”, đại diện ngân hàng cho biết.
Đối với khách hàng đã phát sinh quan hệ bảo lãnh với TPBank, ngân hàng này sẽ thực hiện nghĩa vụ cho bất cứ người mua căn hộ nào xuất trình được cam kết bảo lãnh mà TPBank đã phát hành cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật.
Hiện TPBank đã tiến hành thu giữ một số tài sản đảm bảo để xử lý nợ theo quy định do chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết về thanh toán với ngân hàng. “Do hoạt động của công ty gặp khó khăn trong các vấn đề về tài chính, TPBank đã tích cực cùng chủ đầu tư tìm kiếm nhà đầu tư mới để hoàn thiện dự án và bàn giao căn hộ cho người mua nhà trong thời gian sớm nhất”, thông báo TPBank nêu.
Khách hàng có thể kiện chủ đầu tư?
Trao đổi với Thương Trường, luật sư Nguyễn Hồng Thái (Giám đốc công ty luật quốc tế Hồng Thái và đồng nghiệp) cho biết, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Theo Khoản 3 Điều 56 Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2014 có quy định như sau: “Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.”
“Như vậy, việc TPBank khẳng định việc không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách hàng của dự án Eco Green Tower của ngân hàng là đúng quy định và khách hàng không được nhận quyền lợi bảo lãnh là do không trình được cam kết bảo lãnh của Ngân hàng là sai quy định của pháp luật”, luật sư Thái nói.
Còn theo luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch Công ty luật TAT Law firm- Đoàn luật sư Tp Hà Nội), tại thông tư 13/2017 của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng nêu rõ việc ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua.
Cụ thể: Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
|
| Phối cảnh dự án Eco Green Tower |
Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.
Theo luật sư Tú, trong vụ việc này, ngân hàng cho rằng, chỉ khi phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua mới phát sinh quan hệ bảo lãnh là hoàn toàn không đúng quy định pháp luật. Việc người mua không nhận được thư bảo lãnh là do lỗi của chủ đầu tư (không gửi hợp đồng mua nhà đến ngân hàng). Và cũng là sự thiếu trách nhiệm của ngân hàng trong việc giám sát tài khoản ngân hàng, tài sản bảo đảm.
“Tại mỗi hợp đồng mua bán căn hộ của dự án bất động sản, đều có đại diện của ngân hàng xác nhận và hướng dẫn khách hàng nộp tiền vào ngân hàng, vậy không thể nói TPBank không biết các hợp đồng. Ngoài ra, không thể có chuyện ngân hàng giám sát mà khoản tiền chuyển vào tài khoản ngân hàng không biết là tiền gì”, ông Tú nói.
Việc khách hàng không nhận được thư bảo lãnh không có lỗi của họ. Vì vậy, người mua nhà hoàn toàn có thể khởi kiện chủ đầu tư để đòi quyền lợi. Bên cạnh đó, trong vụ việc này, ngân hàng TPBank cũng có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại cho khách hàng. “Tôi cho rằng để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, cơ quan chức năng cần phải vào cuộc làm rõ việc có hay không việc ngân hàng lách luật, lợi dụng việc thiếu hiểu biết pháp luật của khách hàng để không phát hành cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng”, ông Tú nói.
An Vũ