Sau hơn một năm sôi động, thị trường đất đấu giá vẫn tiếp tục bùng nổ tại nhiều địa phương, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư. Tuy nhiên, tại một số “điểm nóng”, không ít nhà đầu tư đang phải chấp nhận cắt lỗ hàng tỷ đồng vì không kịp đón đúng sóng.
Đón sóng “ngã đau” vì đất đấu giá
Suốt gần một năm qua, thị trường đất đấu giá tại Hưng Yên liên tục dậy sóng mạnh mẽ, trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của giới đầu tư và truyền thông.
Nổi bật nhất phải kể đến phiên đấu giá 273 lô đất tại Khu dân cư phía Bắc thị trấn Ân Thi (huyện Ân Thi), thu hút gần 2.000 người tham gia cùng hơn 4.000 bộ hồ sơ đăng ký, tạo nên cuộc cạnh tranh quyết liệt chưa từng thấy tại địa phương.
Kết quả phiên đấu giá đã ghi nhận mức giá trúng thấp nhất đạt 32 triệu đồng/m², trong khi lô đất đắt nhất gây sốc với mức giá kỷ lục 120 triệu đồng/m², con số chưa từng xuất hiện tại tỉnh này.
Một môi giới địa phương cho biết, ngay sau phiên đấu giá, một số lô đất có vị trí “vàng”, đặc biệt là những lô góc, đã được rao bán lại với mức chênh lên tới 1,5 tỷ đồng so với giá trúng ban đầu, còn nhiều lô khác cũng được chào bán với mức chênh từ 100 đến 500 triệu đồng.
Đáng chú ý nhất là lô đất có diện tích 215,7m² trúng với giá 120 triệu đồng/m², được xem là mức giá “ngất ngưởng” và tạo nên cú sốc lớn trên thị trường bất động sản khu vực.
Không chỉ riêng Hưng Yên, cơn sốt đất đấu giá đã lan rộng ra nhiều tỉnh thành lân cận, tạo nên những “điểm nóng” sôi động. Bắt đầu từ Hà Nội, giữa năm 2024, các phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai từng tạo nên “cơn địa chấn” khi thu hút hơn 7.000 bộ hồ sơ đăng ký và gần 1.600 người tranh mua 68 lô đất. Giá trúng đấu giá cao nhất tại đây vượt mốc 100 triệu đồng/m², con số kỷ lục chưa từng có trong lịch sử địa phương.
Những phiên đấu giá “nóng bỏng” này giúp nhiều nhà đầu tư lướt sóng thắng lớn, nhanh chóng thu về lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, đi kèm với đó là không ít những trường hợp lao đao, thậm chí phải bỏ cọc hoặc chấp nhận cắt lỗ vì không giữ được sự tỉnh táo trước cơn sốt quá nóng.
Chẳng hạn như trường hợp anh Nguyễn Minh Quân – một nhà đầu tư có kinh nghiệm chuyên săn đất nền vùng ven Hà Nội. Anh Quân cùng nhóm của mình đã phải bỏ cọc gần 1 tỷ đồng cho 6 lô đất đấu giá tại Thanh Oai và Quốc Oai.
Anh cho biết, từ cuối năm 2024, khi làn sóng đất đấu giá vùng ven bắt đầu bùng phát mạnh, nhóm anh đã tích cực tham gia các phiên đấu giá tại nhiều huyện để tìm cơ hội sinh lời.
Tại Thanh Oai, nhóm anh “may mắn” trúng 4 lô đất với mức giá trung bình gần 90 triệu đồng/m², mỗi lô có giá trị dao động khoảng 10-11 tỷ đồng. Cộng thêm 2 lô tại Quốc Oai với tổng giá trị hơn 5 tỷ đồng, tổng số tiền đặt cọc nhóm anh phải nộp lên tới hơn 800 triệu đồng.
Ngoài ra, còn có các khoản chi phí phát sinh khác như phí dịch vụ, thuế, làm hồ sơ... khiến tổng vốn ban đầu mà nhóm đầu tư vào các lô đất này lên tới gần 1 tỷ đồng.
Tuy nhiên, do thị trường biến động quá nhanh, cùng với việc giá đất bị thổi lên mức quá cao, nhóm anh Quân đã không thể giữ vững được chiến lược đầu tư. Một số lô đất đã phải bán cắt lỗ, còn một vài lô khác thì anh buộc phải bỏ cọc do không thể tiếp tục duy trì nguồn vốn.
Anh chia sẻ: “Thị trường đất đấu giá hiện nay rất tiềm năng nhưng cũng đầy rủi ro. Nếu không tỉnh táo, dễ dàng bị cuốn theo cơn sốt và chịu thiệt hại lớn.”
Câu chuyện của anh Quân là bài học cảnh báo cho nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới tham gia vào thị trường đất đấu giá đang bùng nổ. Việc “đón sóng” thị trường đất không chỉ đòi hỏi kiến thức, kinh nghiệm mà còn cần sự chuẩn bị tài chính vững chắc và khả năng đánh giá rủi ro một cách chính xác. Đón đầu cơ hội, nhưng cũng cần cẩn trọng để tránh “ngã đau” khi thị trường có dấu hiệu điều chỉnh.
Khu đất đấu giá tại xã Thanh Cao, Thanh Oai, Hà Nội hiện nằm im như chưa hề có những giao dịch tiền tỷ.
“Cú ngã” đã được cảnh báo từ trước
Hơn 4 tháng sau phiên đấu giá, dù liên tục chào bán, chị Thu cùng nhóm chỉ thành công chuyển nhượng được một lô đất, thu về lợi nhuận vỏn vẹn 50 triệu đồng. 5 lô còn lại rơi vào cảnh “đông người hỏi, ít người mua”.
“Nguyên nhân chính là do nguồn cung đất đấu giá quá dồi dào, khiến giá bị đẩy lên cao, khó bán ra thị trường. Khi đến hạn nộp tiền, tôi và nhóm quyết định bỏ số tiền đặt cọc hơn 800 triệu đồng. Bởi nếu cố giữ, thiệt hại có thể còn lớn hơn hoặc vốn bị ‘chôn’ kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh khác,” chị Thu chia sẻ.
Thực tế cho thấy, việc nhà đầu tư bỏ cọc đấu giá đất, chấp nhận mất hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng không phải là chuyện hiếm, mà thậm chí rất phổ biến trong thời gian gần đây.
Chẳng hạn, trong tháng 3/2025, hơn 80% thửa đất trúng đấu giá tại quận Hà Đông hồi tháng 10/2024 đã bị nhà đầu tư bỏ cọc, với tổng số tiền hơn 7 tỷ đồng. Trước đó, tại huyện Thanh Oai, sau phiên đấu giá 68 lô đất ở khu ngõ 3 thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, giá đất bị đẩy lên 100 triệu đồng/m² gây xôn xao dư luận, nhưng chỉ có 12 người nộp tiền theo đúng thời hạn, còn lại 56 người không thực hiện.
Đáng chú ý, nguy cơ “đu đỉnh –cắt lỗ” đã được các chuyên gia cảnh báo từ lâu. Trong bối cảnh đất đấu giá không còn là sân chơi “lướt sóng” ăn lời gấp bội như trước, hiện tượng “quân xanh, quân đỏ” thao túng, đẩy giá vẫn chưa có giải pháp hữu hiệu. Vì vậy, nhà đầu tư cần thật sự thận trọng để tránh rơi vào “vết xe đổ” của quá khứ.
Nhiều nhà đầu tư đã phải trải qua những “cú ngã” nhớ đời khi mắc kẹt trong các đợt “đu đỉnh” đất đấu giá. Điển hình là anh Hoàng Đình Tùng (TP Bắc Giang), hiện đang phải chờ đợi lâu dài để thoát hàng và thu hồi vốn từ lô đất đấu giá hơn 4,3 tỷ đồng.
Theo anh Tùng, giai đoạn 2021-2022, giá đất nền tại Bắc Giang biến động mạnh. Chẳng hạn, tại xã Quang Châu, huyện Việt Yên, cuối năm 2021, phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân và Bắc Quang Châu thu hút hơn 5.000 hồ sơ cho 460 lô đất, với giá trúng bình quân tăng gấp 2 đến 5 lần so với khởi điểm.
Nhiều nhà đầu tư kiếm lời bằng cách sang tay, chênh hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng. Tuy nhiên, sau cơn sốt, thị trường trở lại yên ắng, môi giới biến mất, thanh khoản lao dốc, nhiều người vay nợ để “đu đỉnh” rơi vào cảnh mắc kẹt.
Thời gian qua, không ít nhà đầu tư buộc phải bán lỗ để cắt nợ hoặc thu hồi vốn, nhưng bán lỗ cũng không dễ dàng thoát hàng. “Lô đất tôi trúng đấu giá năm 2021 từng có người trả hơn 6 tỷ đồng, chênh gần 2 tỷ so với giá gốc, nhưng thị trường đi xuống, giờ tôi chỉ mong bán hòa vốn, nhưng có lẽ phải chờ thêm 1-2 năm nữa,” anh Tùng tâm sự.
Tổng kết lại, sau một thời gian bùng nổ, đất đấu giá đã qua thời hoàng kim, khó có thể kỳ vọng lợi nhuận “ăn bằng lần” như giai đoạn sốt đất 2021 – 2022. Do đó, các nhà đầu tư cần thận trọng trong việc quản lý dòng tiền, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và không nên quá kỳ vọng vào quy hoạch để tránh rơi vào những rủi ro lớn.
Quang Anh