Giá căn hộ sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì ở mức cao trong quý III/2026 nhưng đà tăng đã chậm lại, trong khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới suy giảm. Khi căn hộ vừa túi tiền ngày càng vắng bóng tại khu vực lõi, sức mua có xu hướng dịch chuyển về các khu vực thuộc Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nơi nguồn cung trung cấp còn hiện diện và nhu cầu ở thực tạo lực đỡ cho thị trường.
Căn hộ nội đô ngày càng xa tầm với
Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Avison Young cho thấy xu hướng này diễn ra tại cả hai thị trường lớn là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Giá sơ cấp vẫn duy trì ở vùng cao dù tốc độ tăng đã chững lại, trong khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tiếp tục giảm so với quý trước.
Theo Avison Young, TP Hồ Chí Minh có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý III/2026, tập trung tại khu Nam cùng các khu vực Tây Bắc và Đông Bắc thành phố. Dù tâm lý thị trường chuyển sang trạng thái phòng thủ, giao dịch không hoàn toàn đóng băng. Sức mua vẫn xuất hiện ở những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn tại Dĩ An và Thuận An, nơi nhu cầu ở thực tiếp tục hỗ trợ thanh khoản.
Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Avison Young cho thấy xu hướng này diễn ra tại cả hai thị trường lớn là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Ở chiều ngược lại, nhóm căn hộ cao cấp và hạng sang tại khu vực nội đô có tốc độ tiêu thụ chậm hơn. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường theo Avison Young giảm còn khoảng 28%. Đáng chú ý, một dự án căn hộ hạng sang tại khu Tây thiết lập mức giá khoảng 4.500-4.800 USD/m2. Sự chênh lệch lớn về giá giữa các dự án và khu vực đang phản ánh ngày càng rõ tác động của vị trí, hạ tầng và thương hiệu chủ đầu tư lên mặt bằng giá.
Một trong những nguyên nhân khiến căn hộ tại khu vực TP Hồ Chí Minh cũ khó giảm giá là quỹ đất ngày càng khan hiếm trong khi chi phí phát triển dự án ở mức cao. Hệ quả là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại khu vực lõi tiếp tục bị thu hẹp.
Theo Knight Frank Việt Nam, giá bình quân căn hộ chào bán mới tại khu vực TP Hồ Chí Minh trước sáp nhập trong quý III đạt khoảng 4.210 USD/m2, tương đương khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm 2025. Nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 3.754 USD/m2, tương đương 97,6 triệu đồng/m2, tăng 2,3% so với quý II.
Dữ liệu của Biggee cũng cho thấy, đà tăng đang chậm lại. Giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trước sáp nhập trong quý III tăng khoảng 1,8% so với ba tháng trước và hơn 12% so với cuối năm 2025. Một số khu vực như quận 2, quận 7, Bình Tân, Nhà Bè và Gò Vấp cũ ghi nhận mức tăng khoảng 2,8-3,5%.
Trước đó, báo cáo 9 tháng của Biggee cho thấy một xu hướng tương tự: giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh cũ tăng gần 12% so với tháng 1 nhưng mức tăng so với tháng 6 chỉ còn dưới 3%. Tại Bình Dương cũ, giá tăng 4,8% so với đầu năm nhưng chỉ nhích 0,3% so với tháng 6.
Do đó, giá nhà chưa bước vào chu kỳ giảm rõ rệt, nhưng tốc độ tăng đang chậm lại khi khả năng hấp thụ của thị trường không còn theo kịp. Trong đó, áp lực đã bắt đầu xuất hiện ở thị trường thứ cấp. Người sử dụng đòn bẩy tài chính chịu tác động trực tiếp từ chi phí vốn và lãi vay, tạo ra khoảng trống để người mua có sẵn tiền mặt tìm kiếm những tài sản có mức giá thực tế hơn.
Nguồn cung vừa túi tiền dịch chuyển ra không gian đô thị mở rộng
Sau khi không gian TP Hồ Chí Minh được mở rộng, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ngày càng giữ vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn cung nhà ở cho toàn thị trường. Đây cũng là những khu vực Avison Young kỳ vọng có thể cung cấp thêm sản phẩm phục vụ người lao động đô thị trong bối cảnh quỹ đất và chi phí phát triển tại TP Hồ Chí Minh cũ khiến căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Theo đơn vị tư vấn, giai đoạn 2027-2030 có thể có hơn 25.000 căn hộ mới được bổ sung, đón đầu tiến độ hoàn thiện hệ thống hạ tầng vào năm 2030. Sự dịch chuyển của nguồn cung cũng đang được phản ánh qua thanh khoản thực tế. Dĩ An và Thuận An - hai thị trường thuộc Bình Dương cũ - tiếp tục thu hút nhóm khách hàng tìm nhà ở thực nhờ mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn so với khu vực lõi.
Trong khi đó, Knight Frank ghi nhận nguồn cung mới quý III nếu tính cả TP Hồ Chí Minh cũ, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đạt 7.203 căn. Thanh khoản toàn thị trường đạt 7.544 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 45%. Riêng khu vực TP Hồ Chí Minh cũ bán được 2.493 căn, tăng 40% so với quý trước, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 38%.
Nguồn cung vừa túi tiền dịch chuyển ra không gian đô thị mở rộng.
Sự khác biệt giữa tỷ lệ hấp thụ của Avison Young và Knight Frank cho thấy mỗi đơn vị có phạm vi dự án, nguồn cung và phương pháp thống kê riêng. Tuy nhiên, các báo cáo cùng chỉ về một xu hướng: người mua ngày càng cân nhắc kỹ giá bán, khả năng tài chính và chất lượng thực tế của dự án.
Knight Frank dự báo đến cuối năm 2027, TP Hồ Chí Minh có thể đón thêm 42.593 căn hộ, trong đó khu vực trung tâm chiếm hơn một nửa. Nguồn cung tại khu vực lõi được dự báo tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, còn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đóng vai trò bổ sung các sản phẩm bình dân, trung cấp. Cấu trúc này đặt ra bài toán lớn cho thị trường: nguồn cung có thể tăng nhưng chưa chắc giải quyết được nhu cầu nhà ở nếu phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở vùng giá cao.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định trong 9 tháng đầu năm 2026, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì sức hút đầu tư, tạo lực đỡ cho hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư cần được nhìn nhận không chỉ từ quy mô dòng vốn mà còn ở tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
Theo ông David Jackson, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, đất đai và quy hoạch là điều kiện quan trọng để dòng vốn có thể chuyển hóa thành nguồn cung phù hợp, đặc biệt tại những phân khúc đang thiếu hụt.
Thiên An