Thị trường Hà Nội chứng kiến giá tăng mạnh vì khan cung, TP.HCM lại ghi nhận giao dịch nghiêng về các sản phẩm tầm trung và thị trường căn hộ vùng vệ tinh dẫn dắt thanh khoản. Sự đối lập này đang tạo ra chu kỳ phân hóa mới, tác động đến hành vi tìm kiếm và chiến lược đầu tư ở cả hai khu vực.
Căn hộ khan hàng, nhu cầu 2 phòng ngủ dẫn dắt thị trường
Báo cáo thị trường quý 3/2025 của Nhà Tốt cho thấy phân khúc căn hộ tại Hà Nội duy trì nhu cầu khá ổn định, mức độ tìm kiếm chỉ giảm 1% so với quý trước. Tuy nhiên, lượng tin đăng bán lại giảm mạnh 22%, cho thấy sự thu hẹp rõ rệt về nguồn cung mới trên thị trường. Đây cũng là xu hướng chung khi mức độ quan tâm và tin đăng đều giảm tại hầu hết các đô thị lớn, ngoại trừ một vài điểm nóng phía Nam.
Thị trường căn hộ chững lại vì giá bị đẩy lên cao và thiếu nguồn cung (Ảnh minh họa)
Dòng tiền tiếp tục tập trung vào các căn hộ 2 phòng ngủ, đặc biệt trong khoảng 3–5 tỷ đồng tại Hà Nội. Đáng chú ý, đây cũng là sản phẩm được tìm kiếm nhiều nhất tại cả 5 thị trường trọng điểm, chiếm tỷ trọng áp đảo trong hành vi tìm kiếm của người dùng. Các quận khu Tây Thủ đô như Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Thanh Xuân (cũ) tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm, chiếm đến 56% lượng tin đăng toàn thị trường.
Cùng lúc, thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nội bắt đầu ghi nhận sự phục hồi. Nhu cầu thuê tăng 8% so với quý trước, mức tăng mạnh nhất trong một năm trở lại đây. Giá chào thuê căn hộ phổ thông (55–95 m2) duy trì quanh mức 12 triệu đồng/tháng, phản ánh sự ổn định của phân khúc này dù nhiều thị trường phía Nam đang có biến động mạnh. Điều này phù hợp với nhận định trong báo cáo Nhà Tốt rằng mức độ quan tâm thuê nhà tại Hà Nội đang tăng ổn định, góp phần giúp thị trường cho thuê bớt trầm lắng so với nửa đầu năm 2025.
Ở phía Nam, Bình Dương cũ nổi lên như “thủ phủ” nguồn cung căn hộ khi có đến 4.050 căn chào bán, gấp 3 lần TP.HCM, và hấp thụ khoảng 5.000 căn trong quý. Cũng theo báo cáo Nhà Tốt, lượng tin đăng căn hộ tại Bình Dương tăng đến 38% theo quý, mức tăng cao nhất trong các tỉnh thành được khảo sát. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang các thị trường vệ tinh có giá vừa túi tiền tiếp tục diễn ra mạnh mẽ.
Chỉ số đăng tin mua tại Hà Nội và TP.HCM đều sụt giảm
Giá bán căn hộ sơ cấp trong quý 3 tăng nhẹ 2% tại các đô thị lớn, nhưng giá thứ cấp mới là phân khúc bứt tốc, đặc biệt tại Bình Dương (tăng 9%) và TP.HCM (tăng 5%). Dòng tiền ưu tiên sản phẩm 2 phòng ngủ giá 2–3 tỷ tại TP.HCM và 1–2 tỷ tại vùng ven.
Nhà thấp tầng Hà Nội lập đỉnh giá mới, đất nền biến động trái chiều
Sự khan hiếm của phân khúc nhà thấp tầng ngoài dự án trở thành điểm nóng nhất thị trường quý 3/2025. Lượng tin đăng giảm 21%, mức giảm mạnh nhất trong 5 thị trường được khảo sát. Tuy nhiên, chính sự thiếu hụt này lại đẩy mặt bằng giá tăng 6% theo quý, vượt mốc 200 triệu đồng/m2, gần gấp đôi mức trung bình tại TP.HCM (100 triệu đồng/m2). Nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu Tây (46%) và khu Trung tâm (31%), phản ánh sự lệch pha rõ rệt giữa nhu cầu và hàng hóa.
Trái ngược với nhóm ngoài dự án, nhà thấp tầng trong dự án lại rơi vào trạng thái trầm lắng khi lượng tin đăng bán giảm 36% và mức độ quan tâm giảm 19%. Số liệu từ báo cáo cho thấy nhóm này có mức giảm sâu nhất trong tất cả loại hình sản phẩm, khi cả tin đăng và mức độ tìm kiếm đều sụt giảm trên 30% tại nhiều khu vực lớn, bao gồm Hà Nội. Giá cho thuê cũng chịu áp lực giảm 6% do phân khúc này kén khách thuê, đặc biệt trong bối cảnh dòng tiền đang ưu tiên tài sản có khả năng sử dụng linh hoạt hơn.
Ở khu vực phía Nam, Long An tiếp tục là thị trường cung chủ đạo khi gần như toàn bộ nhà thấp tầng mở bán mới đều tập trung tại đây với 1.460 căn. Tuy nhiên, thanh khoản ghi nhận mức giảm 19 - 36%, cho thấy dòng tiền chưa sẵn sàng quay lại mạnh mẽ trong bối cảnh giá đang neo cao và tâm lý nhà đầu tư thận trọng.
Hoạt động đăng bán và tìm kiếm giảm so với quý trước, phản ánh nhu cầu tạm chững lại
Tại Đồng Nai, một nghịch lý đáng chú ý xuất hiện: giá cho thuê nhà thấp tầng tăng tới 50%, lượng tin đăng tăng mạnh, nhưng nhu cầu tìm thuê lại giảm đến 45%. Điều này cho thấy nguy cơ lệch pha cung – cầu và tình trạng “đẩy giá” trong ngắn hạn.
Đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực lớn nhất trong quý 3/2025. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm giảm sâu 55%, mức thấp nhất trong vòng một năm, trong khi giá vẫn tăng 16% và neo trên 50 triệu đồng/m2. Đất nền ngoài dự án vẫn giữ mức giá rất cao khoảng 80 triệu đồng/m2 dù sức tìm kiếm giảm đáng kể. Số liệu trong báo cáo Nhà Tốt cho thấy đất nền trong dự án tại hầu hết các khu vực đều ghi nhận tìm kiếm giảm mạnh trong quý, phản ánh tâm lý thận trọng của giới đầu tư trước mặt bằng giá tăng nóng nhưng thanh khoản suy yếu.
Tại phía Nam, đất nền dự án ở Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục tăng giá 31–37% theo quý, bất chấp lượng quan tâm giảm 22–55%. Trong khi đó, đất nền ngoài dự án tại Đồng Nai buộc phải giảm giá đến 29% để tìm thanh khoản, cho thấy sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc và khu vực.
Dù thị trường đang chậm lại, khẩu vị đầu tư không thay đổi. Người mua vẫn tập trung vào các lô đất có tổng giá trị vừa phải. Tại Hà Nội và TP.HCM, lô đất 3 - 5 tỷ đồng dưới 100 m2 là lựa chọn ưu tiên. Còn tại vùng ven, phân khúc 1 - 2 tỷ và diện tích 100 - 150 m2 tiếp tục dẫn dắt giao dịch.
Lê Phong