Hà Nội tăng diện tích tách thửa đất ở, ai sẽ hưởng lợi?

Từ 7/10, Hà Nội áp dụng quy định mới về điều kiện tách thửa; theo đó tại các phường, thị trấn, thửa đất phải có chiều dài và chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m2, tăng 20m2 so với quy định hiện hành. Theo các chuyên gia, việc Hà Nội tăng diện tích tối thiểu được tách thửa nhằm giảm thiểu sự gia tăng dân số cơ học, tránh gây quá tải hạ tầng.

Hà Nội tăng diện tích tách thửa đất ở là cần thiết?

UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố, áp dụng từ ngày 7/10.  

Trong đó, thành phố quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị và nông thôn. Cụ thể, tại các phường và thị trấn, mức tối thiểu là 50 m2, tối đa là 90 m2; tại các xã vùng đồng bằng, mức tối là 80 m2, tối đa là 180 m2; tại các xã vùng trung du lần lượt là 120 m2 và 240 m2; tại các xã vùng miền núi lần lượt là 150 m2 và 300 m2.

Đáng chú ý, Hà Nội đã quy định mới về các điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất. Theo đó, thửa đất ở tại các phường, thị trấn, diện tích nằm ngoài đường giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng, sau khi tách không được nhỏ hơn 50 m2, chiều dài trên 4 m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4 m trở lên. 

Với các xã vùng đồng bằng, diện tích đất ở sau tách thửa tối thiểu là 80 m2, các xã vùng trung du 100 m2, còn các xã miền núi tối thiểu 150 m2.

So với Quyết định số 20/2017, quy định mới đã nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn từ 30 m2 lên 50 m2. 

Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản bày tỏ quan điểm tán thành với quy định mới này của Hà Nội. Theo vị này, khi đánh giá về một chính sách thì cần phải nhìn nhận trên nhiều khía cạnh, bao gồm tính hợp pháp và tính hợp lý.

Về tính hợp pháp, ông Đỉnh cho rằng việc UBND TP Hà Nội ban hành quy định điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất là thực hiện đúng thẩm quyền được giao tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Về tính hợp lý, chuyên gia đồng ý với ý kiến của cơ quan chủ trì soạn thảo, rằng quy định theo hướng siết chặt điều kiện tách thửa, diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa sẽ giúp phát triển bền vững đô thị và nâng cao chất lượng đời sống của người dân, tránh gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

"Có thể thấy rõ rằng TP Hà Nội đang xây dựng, thực thi các chính sách nhất quán nhằm giảm thiểu sự gia tăng dân số cơ học, đặc biệt tại khu vực nội đô. Việc này nhằm đảm bảo chất lượng sống và duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

Trước đó, HĐND Thành phố đã ban hành Nghị quyết số 10/2023/NĐ-HĐND về diện tích nhà ở tối thiểu để đăng ký thường trú. Với trường hợp thuê, mượn, ở nhờ thì diện tích nhà ở phải đạt tối thiểu 15 m2/sàn/người với khu vực nội thành, 8 m2/sàn/người với khu vực ngoại thành. Việc nâng cao diện tích tối thiểu được tách thửa cũng có ý nghĩa tương tự, giúp hạn chế sự bùng phát dân số", ông Đỉnh đánh giá.

Chuyên gia cũng nêu quan điểm cần phải cảm thông với chính quyền Hà Nội bởi tốc độ gia tăng dân số quá mạnh mẽ. Nếu không kiểm soát được dân số thì sẽ dẫn đến quá tải hạ tầng (nhận biết qua hiện tượng tắc đường, ô nhiễm, quá tải trường công, bệnh viện công…) Việc Hà Nội đặt ra các “hàng rào kỹ thuật” để kiểm soát gia tăng dân số là cần thiết.

Bàn luận về vấn đề này, một số chuyên gia cũng cho rằng việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ giúp hạn chế tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm. Bởi Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, trong đó mật độ dân số tập trung cao tại các quận nội thành. 

Trong khi đó, có chuyên gia lo ngại quy định mới của Hà Nội có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà đất, cũng như làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của một số người, từ đó tác động tới thanh khoản thị trường bất động sản.

Tăng áp lực mua nhà cho người dân?

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm.

Từ góc độ người dân, anh Trọng Vũ (ở quận Thanh Xuân, Hà Nội - quê Hà Tĩnh) chia sẻ, với việc tăng diện tích tách thửa như quy định hiện nay phần nào cũng tạo áp lực cho người mua nhà.

Anh Vũ cho biết: “Với căn nhà 30m2 nếu mức giá chỉ từ 80 đến 100 triệu đồng/m2, người mua nhà chỉ cần bỏ ra khoảng 3 tỉ đồng là có thể mua được nhà ở. Nhưng nếu thửa đất tối thiểu là 50m2, cũng với giá đó, người dân cần có khoảng 5 tỉ đồng mới có thể cầm được chìa khóa trong tay thì lại là một vấn đề”

Theo đó, số tiền chênh nhau quá lớn khiến nhiều người có thu nhập thấp khó đạt được. Như thế, cơ hội mua nhà của nhiều người cũng sẽ khép lại.

Quy định mới cũng có thể khiến giá đất, nhà ở tiếp tục tăng do nguồn cung bị siết chặt hơn. Ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property - cho biết, những lô đất rộng 30-40 m2 là phân khúc ưa chuộng của nhiều người dân bởi vừa tầm tiền, có thể xây nhiều tầng để nâng diện tích sử dụng.

Thời gian qua, không hiếm tình trạng các nhà đầu tư bỏ vốn mua những lô đất ở, diện tích 90-120 m2 rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay, thu lợi nhuận lớn.

Tuy nhiên, khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, họ sẽ phải dành nhiều công sức và nguồn vốn để mua được mảnh đất đủ lớn, kéo theo giá những thửa đất sau khi được tách, phân lô sẽ cao hơn.

Trong khi đó, một số chuyên gia cho biết, theo quy định cũ, diện tích tách thửa ở nội đô là 30m2. Hiện nay, những mảnh đất nào đủ điều kiện đều đã tách thửa hết. Do đó, quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa mới được áp dụng sẽ không tác động tới giá thành và thị trường quá nhiều.

"Ví dụ, trước kia có rất nhiều căn nhà xây sẵn khoảng 30m2, nhiều người dễ tiếp cận hơn. Khi tăng diện tích tách thửa thì giá trị căn nhà sẽ tăng cao. Thành phố cần có chiến lược phát triển nhà ở xã hội trước khi áp dụng quy định mới để người dân có thể tiếp cận nhà ở" - vị chuyên gia nêu ý kiến.

Hồng Quang