Hà Nội: Thị trường nhà ở thấp tầng bước vào chu kỳ điều chỉnh

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ về giá bán, thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu chững lại ở cả nhu cầu mua – thuê lẫn lượng tin đăng. Dù giá vẫn ở mức cao, nhưng mức độ quan tâm và lượng giao dịch đang có xu hướng giảm đáng kể, phản ánh sự thay đổi trong tâm lý và chiến lược của người mua.

Lực cầu sụt giảm, giá vẫn neo cao với sản phẩm trong dự án

Thị trường nhà thấp tầng trong dự án tại Hà Nội trong quý I/2025 cho thấy sự điều chỉnh rõ rệt, đặc biệt ở các chỉ số nhu cầu và lượng tin đăng. Cụ thể, theo dữ liệu từ Nhadat.com.vn, chỉ số tin đăng bán nhà trong dự án đã giảm 33% so với quý IV/2024. Đồng thời, chỉ số tìm kiếm sản phẩm này cũng giảm 13% – mức sụt giảm liên tiếp tính từ quý II/2024.

Điểm đáng chú ý là diễn biến này xảy ra trong bối cảnh giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Đơn giá trung bình trong quý I/2025 đạt 196,88 triệu đồng/m², dù đã giảm 12% so với quý IV/2024 (223,68 triệu đồng/m²), nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chuỗi tăng giá mạnh từ đầu năm 2024 – khi giá nhà liên tục lập đỉnh mới qua từng quý.

Đáng lưu ý, sản phẩm được tìm kiếm nhiều nhất trong quý là các căn nhà có giá từ 2 – 3 tỷ đồng, diện tích 30 – 50m². Tuy nhiên, với mức giá trên 190 triệu đồng/m², mặt bằng giá hiện tại vẫn được đánh giá là thách thức với đa số người mua thực, đặc biệt tại các khu vực trung tâm.

Về phân bố khu vực, tỷ trọng tin đăng cao nhất tập trung tại khu Tây (51%), tiếp đến là khu Đông (21%) và khu Trung tâm (18%). Đây là các khu vực có quỹ đất phát triển dự án lớn và hạ tầng đồng bộ, dễ tiếp cận hơn so với lõi đô thị truyền thống.

Ở thị trường cho thuê, diễn biến cũng tương tự. Giá thuê trung bình nhà thấp tầng trong dự án hiện giữ ở mức 20 triệu đồng/tháng cho căn có diện tích từ 71 – 100m², không đổi so với quý IV/2024 nhưng cao hơn 11% so với quý III. Tuy nhiên, mức độ quan tâm lại suy giảm mạnh: số lượng tin đăng cho thuê giảm 15% còn lượt tìm kiếm giảm tới 26% so với quý trước. So với cùng kỳ năm 2024, hai chỉ số này đều giảm 45%, phản ánh sự giảm sút đáng kể về hiệu suất khai thác cho thuê, có thể khiến nhà đầu tư e ngại.

Giá nhà ở riêng lẻ tăng nhưng thanh khoản chững lại

Khác với nhóm nhà trong dự án, phân khúc nhà thấp tầng ngoài dự án lại ghi nhận xu hướng tăng giá trong quý I/2025. Đơn giá đăng bán trung bình tăng 5% so với quý IV/2024, đạt 187,93 triệu đồng/m² – mức tăng liên tục trong 5 quý gần nhất, từ mốc 116,76 triệu đồng/m² ở quý III/2023.

Đáng nói, sản phẩm được tìm kiếm nhiều nhất ở nhóm này là nhà có giá bán từ 5 – 7 tỷ đồng, diện tích 30 – 50m² – nhóm sản phẩm cao hơn mặt bằng nhà trong dự án. Điều này phản ánh thị hiếu đầu tư hoặc nhu cầu thực nhưng ở phân khúc cao cấp hơn.

Tuy nhiên, mức giá tăng không đồng nghĩa với sự cải thiện trong thanh khoản. Cả hai chỉ số chính – số tin đăng và lượng tìm kiếm đều giảm mạnh. Cụ thể, số tin đăng bán giảm 47% và lượt tìm kiếm giảm 15% so với quý IV/2024. So với đầu năm 2024, mức giảm còn đáng kể hơn: tin đăng giảm 41% và tìm kiếm giảm 39%.

Thực tế cho thấy, một bộ phận người bán vẫn giữ kỳ vọng cao về giá, trong khi người mua bắt đầu trở nên thận trọng hơn, khiến thị trường xuất hiện độ trễ giữa cung và cầu.

Tỷ lệ quan tâm phân bổ theo khu vực vẫn nghiêng về khu Tây (45%) và khu Trung tâm (29%), trong khi khu Đông (16%), khu Nam và Bắc chỉ chiếm lần lượt 9% và 1%. Điều này phù hợp với thực tế hạ tầng và mức độ phát triển đô thị.

Ở mảng cho thuê, nhà ngoài dự án cũng không nằm ngoài xu hướng giảm. Giá thuê trung bình hiện ở mức 12 triệu đồng/tháng cho căn có diện tích 30 – 50m², giảm 8% so với quý IV/2024. Các chỉ số hoạt động đều cho thấy sự suy giảm: số tin đăng giảm 19%, lượng tìm kiếm giảm 9% so với quý trước. So với cùng kỳ năm ngoái, hai chỉ số này lần lượt giảm 41% và 39%.

Có thể thấy, khả năng khai thác cho thuê của nhóm nhà ngoài dự án đang yếu dần, nhất là khi người thuê có nhiều lựa chọn từ các khu đô thị mới có tiện ích tốt và dịch vụ chuyên nghiệp hơn.

Thị trường vào giai đoạn chọn lọc

Tổng thể thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội trong quý I/2025 đang cho thấy dấu hiệu phân hóa và chọn lọc. Trong khi giá bán tại nhiều khu vực vẫn neo ở mức cao hoặc tăng thêm, thì nhu cầu tìm kiếm cũng như tin đăng giảm đều ở cả phân khúc trong dự án lẫn ngoài dự án.

Xu hướng giảm lượng tìm kiếm trong nhiều quý liên tiếp cho thấy sự thận trọng của cả nhà đầu tư và người mua thực. Nhà đầu tư đang tính toán lại hiệu quả dòng tiền, nhất là khi thị trường cho thuê – vốn là kênh tạo dòng vốn ngắn hạn – đang chững lại rõ nét. Người mua ở thực thì bị kìm hãm bởi giá cao và tâm lý chờ giá điều chỉnh.

Đáng chú ý, dù mức độ quan tâm giảm, nhưng giá bán vẫn chưa phản ánh tương xứng với diễn biến đó. Điều này cho thấy sự cứng giá từ phía người bán – phần lớn là nhà đầu tư đã mua vào ở mức giá cao từ các năm trước và chưa muốn bán lỗ.

Trong bối cảnh này, các sản phẩm có giá trị thật – tức là có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý tốt, hạ tầng đầy đủ và tiện ích đồng bộ – vẫn sẽ là điểm sáng hút khách. Đặc biệt, các khu vực như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên… với tỷ trọng tin đăng cao, nhiều sản phẩm dạng liền kề, nhà phố thương mại vẫn duy trì được sức hút nếu có chính sách giá hợp lý.

Bên cạnh đó, yếu tố chuyển dịch nhu cầu – từ thuê sang mua, từ đầu tư sang tích lũy dài hạn – cũng có thể là xu hướng chính trong các quý tiếp theo. Khi niềm tin thị trường dần được thiết lập lại, dòng tiền sẽ quay lại với các sản phẩm có khả năng giữ giá tốt và khả năng sử dụng thực.

Lê Phong