Việc TP.HCM đồng loạt khởi công nhiều công trình giao thông trọng điểm như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, cầu Cát Lái, cầu Long Hưng và tuyến Metro số 2 đang tạo kỳ vọng lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam. Xung quanh triển vọng mới của phân khúc này, Tạp chí Thương Trường đã có cuộc trao đổi với ông Mai Tiến Nam - Giám đốc Công ty TNHH ICD Nam Phát.
PV: Ông đánh giá thế nào về bức tranh bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là khu vực phía Nam, trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng lớn được triển khai cùng lúc?
Ông Mai Tiến Nam: Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó hạ tầng kết nối giữ vai trò động lực then chốt. Riêng tại khu vực phía Nam, việc TP.HCM đồng loạt khởi công nhiều công trình lớn cho thấy định hướng chuyển từ mở rộng không gian đô thị sang tái cấu trúc không gian công nghiệp và logistics toàn vùng.
Những dự án như cầu Cần Giờ, Phú Mỹ 2, Cát Lái, Long Hưng hay Metro số 2 không chỉ giải quyết áp lực giao thông đô thị mà còn tháo gỡ các điểm nghẽn liên kết giữa TP.HCM với Đồng Nai, Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây đều là các đầu mối sản xuất và logistics quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Ông Mai Tiến Nam - Giám đốc Công ty TNHH ICD Nam Phát.
PV: Theo ông, các dự án hạ tầng này sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới?
Ông Mai Tiến Nam: Tôi cho rằng sẽ có ba tác động lớn.
Thứ nhất, dòng vốn đầu tư công nghiệp sẽ được tái phân bổ. Khi hạ tầng hoàn thiện, doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển nhà máy về các địa phương vệ tinh, nơi còn quỹ đất lớn, chi phí hợp lý nhưng vẫn đảm bảo kết nối nhanh với cảng biển, sân bay và trung tâm tiêu thụ.
Thứ hai, khả năng thu hút FDI sẽ được nâng lên rõ rệt. Trong giai đoạn 2025 - 2030, nhà đầu tư nước ngoài không chỉ quan tâm giá thuê đất mà còn đặt nặng yếu tố logistics, chuỗi cung ứng và khả năng mở rộng dài hạn. Những khu công nghiệp nằm gần trục hạ tầng chiến lược sẽ có lợi thế vượt trội.
Thứ ba, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn. Không phải nơi nào cũng tăng trưởng đồng đều. Các khu công nghiệp gắn với tuyến giao thông mới, cảng biển, trung tâm logistics sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng tốt hơn, trong khi những khu xa kết nối sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn.
PV: Phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Đâu là động lực chính của xu hướng này?
Ông Mai Tiến Nam: Có ba động lực chính thúc đẩy phân khúc này.
Trước hết là làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và FDI khiến doanh nghiệp ưu tiên mô hình có thể triển khai nhanh, linh hoạt và tối ưu vốn thay vì tự xây dựng nhà xưởng truyền thống.
Thứ hai, hạ tầng giao thông và logistics ngày càng hoàn thiện tại khu vực phía Nam giúp các dự án nhà xưởng, nhà kho xây sẵn phát huy rõ lợi thế về chi phí và thời gian vận hành.
Thứ ba, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn biến động, nhiều doanh nghiệp chọn thuê thay vì sở hữu, nhằm dễ dàng mở rộng hoặc thu hẹp quy mô theo nhu cầu kinh doanh. Đây là lý do nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đang trở thành phân khúc dẫn dắt tăng trưởng của thị trường.
Hạ tầng bứt tốc mở chu kỳ mới cho bất động sản công nghiệp phía Nam.
PV: Yếu tố ESG hiện ảnh hưởng như thế nào đến quyết định thuê đất, thuê xưởng của các tập đoàn đa quốc gia?
Ông Mai Tiến Nam: ESG giờ không còn là điểm cộng mà đã trở thành tiêu chí bắt buộc. Nhiều doanh nghiệp FDI chỉ lựa chọn khu công nghiệp hoặc nhà xưởng đáp ứng các chuẩn về môi trường, năng lượng, an toàn lao động và quản trị minh bạch.
Điều này gắn với cam kết phát thải ròng bằng “0” cũng như yêu cầu từ chuỗi cung ứng toàn cầu. Thực tế cho thấy các khu công nghiệp xanh, nhà xưởng tích hợp năng lượng tái tạo, giải pháp tiết kiệm năng lượng và tiêu chuẩn vận hành quốc tế có lợi thế rất rõ trong thu hút khách thuê chất lượng cao.
PV: Thị trường đã thể hiện sức bền trong năm 2025. Theo ông, xu hướng sắp tới sẽ ra sao?
Ông Mai Tiến Nam: Việc thị trường duy trì sức bền trong năm 2025 cho thấy nền tảng tăng trưởng khá vững chắc. Thời gian tới, bất động sản công nghiệp sẽ chuyển từ giai đoạn phục hồi sang tăng trưởng có chọn lọc.
Nhu cầu sẽ tập trung vào các khu công nghiệp có vị trí chiến lược, hạ tầng tốt và đáp ứng chuẩn ESG. Đồng thời, xu hướng gia tăng nhu cầu nhà xưởng, nhà kho xây sẵn gắn với logistics sẽ tiếp tục rõ nét hơn, cùng với sự tham gia mạnh mẽ của dòng vốn FDI chất lượng cao.
PV: Nếu phải tóm gọn triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam trong một thông điệp, ông sẽ nhấn mạnh điều gì?
Ông Mai Tiến Nam: Triển vọng của khu vực phía Nam nằm ở tăng trưởng dựa trên hạ tầng kết nối, logistics hiện đại và dòng vốn FDI chất lượng cao. Thị trường sẽ không bứt phá theo chiều rộng mà sẽ phân hóa mạnh, phát triển bền vững hơn. Những khu công nghiệp gắn với trục hạ tầng chiến lược, đáp ứng tiêu chuẩn ESG và có hệ sinh thái sản xuất - logistics hoàn chỉnh sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo trong giai đoạn tới.
Thiên An