Từ một khu vực phát triển dựa nhiều vào công nghiệp, Đông Bắc TP Hồ Chí Minh đang đứng trước quá trình tái cấu trúc không gian đô thị khi hàng loạt tuyến vành đai, cao tốc, quốc lộ và đường sắt đô thị được thúc đẩy. Hạ tầng mở ra dư địa mới cho thị trường bất động sản, nhưng cũng kéo theo sự phân hóa ngày càng rõ giữa các khu vực và loại hình sản phẩm.
Từ “thủ phủ công nghiệp” đến không gian đô thị mới
Trong nhiều năm, thị trường bất động sản khu vực Bình Dương cũ phát triển song hành với quá trình công nghiệp hóa. Sự hình thành của các khu công nghiệp quy mô lớn kéo theo lực lượng lao động, chuyên gia và dân cư, qua đó tạo nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ.
Đến nay, nền tảng công nghiệp vẫn là một trong những động lực quan trọng của khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh. Theo đó, khu vực Bình Dương cũ có 28 khu công nghiệp đang hoạt động, tổng diện tích hơn 12.045 ha, tỷ lệ lấp đầy trên 90%. Tính đến quý I/2025, các khu công nghiệp thu hút 3.252 dự án đầu tư, gồm 2.561 dự án FDI với tổng vốn đăng ký 31,57 tỷ USD và 691 dự án trong nước với tổng vốn đăng ký 93.664 tỷ đồng.
Quy mô sản xuất lớn đã tạo nên một thị trường nhà ở có nhu cầu thực đáng kể. Tuy nhiên, nếu giai đoạn trước nhu cầu chủ yếu xoay quanh công nhân, người lao động và chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp, giai đoạn hiện nay đang xuất hiện những yêu cầu cao hơn về môi trường sống.
Trong nhiều năm, thị trường bất động sản khu vực Bình Dương cũ phát triển song hành với quá trình công nghiệp hóa.
Khi dân số gia tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và thu nhập được cải thiện, nhu cầu nhà ở không còn dừng ở khoảng cách thuận tiện tới nơi làm việc. Người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến trường học, y tế, thương mại, không gian xanh, vui chơi, thể thao và khả năng kết nối với các trung tâm kinh tế khác.
Thay vì tiếp tục mở rộng theo mô hình công nghiệp truyền thống, định hướng phát triển đang dịch chuyển sang công nghiệp công nghệ cao kết hợp đô thị thông minh, đô thị nén và phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Hạ tầng trở thành yếu tố thúc đẩy quá trình chuyển đổi này.
Hàng loạt dự án lớn như: mở rộng Quốc lộ 13, Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc TP Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một - Chơn Thành đang từng bước tạo lại mạng lưới kết nối giữa khu vực Bình Dương cũ với trung tâm TP Hồ Chí Minh và các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Trong đó, Vành đai 3 có ý nghĩa đặc biệt khi không chỉ giải quyết nhu cầu giao thông mà còn mở thêm các hướng phát triển đô thị dọc tuyến. Cùng với đường bộ, kế hoạch phát triển hệ thống đường sắt đô thị kết nối khu vực Bình Dương cũ với tuyến Metro số 1 cũng mở ra một hướng phát triển mới.
Khi mạng lưới metro được hình thành, mô hình TOD, phát triển đô thị gắn với các đầu mối giao thông công cộng có thể làm thay đổi cách tổ chức không gian đô thị tại khu vực Đông Bắc thành phố.
Thay vì đô thị trải rộng theo các trục đường như trước, các khu vực xung quanh ga đường sắt đô thị có khả năng tập trung mật độ dân cư, thương mại, dịch vụ và việc làm cao hơn. Những thay đổi trên có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản, bởi giá trị của một khu vực trong tương lai sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối với hệ thống giao thông công cộng và các trung tâm việc làm, thay vì chỉ dựa vào khoảng cách địa lý.
Hạ tầng mở dư địa nhưng thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn
Sự cải thiện của hạ tầng thường tạo kỳ vọng đối với bất động sản. Tuy nhiên, trong chu kỳ mới, tác động này có thể không diễn ra đồng đều. Một đặc điểm đáng chú ý tại Đông Bắc TP Hồ Chí Minh là nguồn cung nhà ở những năm gần đây nghiêng nhiều về phân khúc căn hộ. Tại các khu vực đô thị hóa cao, quỹ đất lớn dành cho phát triển nhà ở thấp tầng ngày càng khó tìm.
Tuy nhiên, quỹ đất hạn chế không đồng nghĩa tất cả sản phẩm thấp tầng đều có khả năng tăng giá hoặc thanh khoản tốt. Trong điều kiện người mua ngày càng thận trọng, giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng hạ tầng, mức độ hoàn thiện tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng dân cư.
Hạ tầng mở dư địa nhưng thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn.
Trước đây, thông tin về một tuyến đường hoặc dự án hạ tầng mới có thể nhanh chóng tạo sóng giá tại khu vực lân cận. Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, khoảng cách giữa “hạ tầng trên quy hoạch” và “hạ tầng thực tế đi vào sử dụng” ngày càng được người mua chú ý.
Tương tự, khoảng cách tới khu công nghiệp cũng không còn là lợi thế duy nhất. Một dự án nhà ở nằm gần nơi tập trung việc làm nhưng thiếu trường học, thương mại, y tế, không gian xanh hoặc khả năng kết nối với các trung tâm đô thị khác sẽ phải cạnh tranh với những khu vực có hệ sinh thái sống hoàn chỉnh hơn.
Xu hướng này thúc đẩy thị trường chuyển từ phát triển các dự án nhà ở đơn lẻ sang hình thành những khu đô thị có quy mô lớn hơn, kết hợp nhà ở với thương mại, giáo dục, dịch vụ và không gian cộng đồng.
Nhưng quy mô lớn cũng đồng nghĩa yêu cầu cao hơn về năng lực triển khai. Một khu đô thị chỉ có thể tạo ra giá trị sử dụng khi hạ tầng, tiện ích và dân cư thực sự được hình thành. Nếu quá trình phát triển kéo dài hoặc các hạng mục tiện ích không được triển khai đúng tiến độ, lợi thế từ quy hoạch khó chuyển hóa thành giá trị thực tế. Ở góc độ thị trường, đây sẽ là yếu tố tạo ra sự phân hóa trong những năm tới.
Những khu vực đồng thời hội tụ ba yếu tố gồm hạ tầng kết nối thực tế, nền tảng việc làm và nhu cầu ở thực có khả năng duy trì sức cầu ổn định hơn. Ngược lại, những khu vực phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng hạ tầng hoặc nhu cầu đầu cơ sẽ chịu áp lực lớn hơn khi thị trường thận trọng.
Căn hộ tiếp tục giữ vai trò quan trọng tại những khu vực có mật độ dân cư cao bởi phù hợp với xu hướng đô thị nén và khả năng tối ưu quỹ đất. Trong khi đó, nhà ở thấp tầng ngày càng trở thành nguồn cung giới hạn tại các vùng lõi đô thị hóa, nhưng nhóm sản phẩm này phải đối mặt với bài toán giá bán và khả năng tiếp cận của người mua. Do đó, việc nguồn cung thấp tầng khan hiếm chưa đủ để tạo sức hút nếu mức giá vượt quá khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.
Nhìn rộng hơn, sự thay đổi đang diễn ra tại Đông Bắc TP Hồ Chí Minh không chỉ là một chu kỳ tăng nguồn cung bất động sản. Đây là quá trình chuyển đổi từ không gian phát triển dựa chủ yếu vào khu công nghiệp - đường bộ - nhà ở lân cận sang cấu trúc phức hợp hơn, gồm công nghiệp công nghệ cao - đô thị - dịch vụ - giao thông công cộng và kết nối liên vùng. Quá trình này có thể mở thêm dư địa cho thị trường nhà ở khi dân số, việc làm và hạ tầng cùng gia tăng. Nhưng đồng thời, nó cũng khiến tiêu chí lựa chọn bất động sản thay đổi.
Trong giai đoạn tới, câu chuyện của thị trường Đông Bắc TP Hồ Chí Minh vì vậy không đơn thuần nằm ở việc giá đất hay giá nhà sẽ tăng bao nhiêu khi một tuyến đường hoàn thành. Yếu tố quan trọng hơn là hạ tầng mới có tạo ra dòng dân cư, việc làm, dịch vụ và nhu cầu ở thực hay không.
Thiên An