Sau hơn 3 tuần Quyết định 67/2026/QĐ-UBND về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, một số trường hợp phát sinh vướng mắc trong thực tế, đặc biệt với thửa đất có đất ở và đất khác cùng tồn tại trên một thửa.
Đề xuất bổ sung quy định với thửa đất có nhiều loại đất
Trong văn bản số 122/2026/CV-HoREA ngày 26/9/2026 gửi Thường trực HĐND, UBND TP Hồ Chí Minh cùng các sở, ngành liên quan, HoREA đánh giá Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 đã tạo cơ sở pháp lý để người dân thực hiện quyền tách thửa, hợp thửa, đồng thời là căn cứ để UBND cấp xã thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên, theo HoREA, sau khoảng 3 tuần triển khai, quy định mới đã bộc lộ một số bất cập cần tiếp tục hoàn thiện, trong đó đáng chú ý là trường hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa, gồm đất vườn, ao, đất nông nghiệp.
Từ thực tế này, HoREA kiến nghị bổ sung một khoản mới vào Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, quy định riêng đối với nhóm thửa đất có đất ở và đất khác cùng tồn tại.
Đề xuất bổ sung quy định với thửa đất có nhiều loại đất.
Theo đề xuất, UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp để giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời thực hiện tách thửa.
Điều kiện đặt ra là thửa đất mới hình thành và phần diện tích còn lại sau khi tách, sau khi trừ diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hoặc quy hoạch đường giao thông, phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định.
HoREA cho rằng việc bổ sung quy định này sẽ giúp Quyết định 67 bao phủ đầy đủ hơn các trường hợp tách thửa, hợp thửa trên địa bàn, đồng thời bảo đảm sự đồng bộ với các quy định liên quan của Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15.
Trong đó, kiến nghị của HoREA không phải đề xuất mở rộng tùy tiện quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Hiệp hội đề nghị việc xem xét phải căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất và thực hiện theo từng trường hợp cụ thể.
Cách tiếp cận này được HoREA cho rằng có thể kế thừa cơ chế từng được áp dụng tại TP Hồ Chí Minh trước đây, theo đó cơ quan có thẩm quyền xem xét chuyển mục đích toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở đồng thời với việc tách thửa đối với những thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu và không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Theo HoREA, vướng mắc nói trên xuất phát từ thực tế sử dụng đất tại nhiều khu dân cư hiện hữu. Có những thửa đất trong khu vực dân cư đã hình thành ổn định nhưng trên giấy chứng nhận lại tồn tại nhiều loại đất. Một phần được xác định là đất ở, có nhà ở; phần diện tích còn lại được ghi nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày hoặc cây lâu năm.
Trong khi đó, trên thực tế phần đất được ghi nhận là đất nông nghiệp có thể không còn được sử dụng để sản xuất nông nghiệp mà đã trở thành sân, công trình phụ trợ hoặc không gian sử dụng gắn với nhà ở.
HoREA cho rằng, tình trạng này xuất hiện tại không ít khu dân cư hiện hữu và trở thành vấn đề cần được xử lý khi người dân có nhu cầu tách hoặc hợp thửa.
Hiệp hội đưa ra trường hợp minh họa tại phường Đông Hưng Thuận: một thửa đất có diện tích 1.100 m² nằm trong khu dân cư hiện hữu ổn định, trên đất có căn nhà diện tích 500 m². Phần còn lại khoảng 600 m² là sân xi măng nhưng trên giấy chứng nhận được ghi nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày.
Theo HoREA, trường hợp này không phải cá biệt. Việc phần diện tích thực tế đã chuyển thành không gian sử dụng gắn với nhà ở nhưng trên hồ sơ vẫn được xác định là đất nông nghiệp có thể khiến quá trình tách thửa phát sinh thêm bước xử lý về mục đích sử dụng đất.
Từ đó, HoREA cho rằng nếu cho phép xử lý đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa trong những trường hợp phù hợp, người dân sẽ có cơ sở pháp lý rõ hơn để hoàn thiện quyền sử dụng đất, thay vì phải xử lý từng thủ tục một cách tách biệt.
Kiến nghị này được Hiệp hội đặt trong mối liên hệ với khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, quy định các nguyên tắc, điều kiện về tách thửa, hợp thửa; đồng thời viện dẫn quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 liên quan đến đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở.
Không nên “đóng khung” kích thước lối đi
Bên cạnh vấn đề đất ở và đất nông nghiệp cùng thửa, HoREA cũng có ý kiến đối với đề nghị xây dựng khung kích thước tối thiểu hoặc các tiêu chí định lượng về lối đi khi tách thửa.
Theo Hiệp hội, đề xuất này là không cần thiết bởi khoản 2 Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND đã giao UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để xem xét, xác nhận lối đi.
Lối đi phải bảo đảm kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật khu vực, yêu cầu thoát nạn, phòng cháy chữa cháy và các điều kiện có liên quan theo quy định pháp luật. Phần đất được xác định làm lối đi chung cho từ hai thửa đất trở lên được thể hiện theo hình thức sử dụng chung trên giấy chứng nhận.
HoREA cho rằng, việc không quy định cứng một kích thước duy nhất sẽ tạo dư địa để xử lý phù hợp với từng trường hợp. Bởi nhu cầu thực tế không giống nhau: có trường hợp cần lối đi đủ rộng cho ô tô, nhưng cũng có trường hợp chỉ cần lối đi dành cho xe hai bánh.
Bên cạnh vấn đề đất ở và đất nông nghiệp cùng thửa, HoREA cũng có ý kiến đối với đề nghị xây dựng khung kích thước tối thiểu hoặc các tiêu chí định lượng về lối đi khi tách thửa.
Đối với ý kiến cho rằng Quyết định 67 chưa quy định điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đối với một số loại đất phi nông nghiệp như đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, HoREA cho rằng cách hiểu này chưa chính xác.
Theo Hiệp hội, Quyết định 67 đã quy định những trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng. Trong đó có trường hợp tách, hợp thửa để thực hiện dự án theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, nhà ở.
Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, việc tách, hợp thửa được thực hiện theo quy hoạch này. Vì vậy, các trường hợp tách thửa đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh thuộc nhóm được điều chỉnh theo quy định pháp luật tương ứng, thay vì áp dụng máy móc Quyết định 67.
Từ những kiến nghị trên, HoREA đề nghị TP Hồ Chí Minh tiếp tục hoàn thiện Quyết định 67/2026/QĐ-UBND theo hướng xử lý sát hơn với các trường hợp đất có nhiều mục đích sử dụng trong cùng một thửa.
Trong đó, trọng tâm kiến nghị nằm ở việc bổ sung cơ chế để cơ quan cấp xã có thể xem xét chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời với tách thửa đối với những trường hợp phù hợp, thay vì để người dân gặp khoảng trống trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất.
Thiên An