Cho rằng chi phí vốn vẫn là một trong những điểm nghẽn khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở xã hội, HoREA kiến nghị giảm tiếp lãi suất vay ưu đãi từ mức 5,4%/năm hiện nay xuống 4,8%/năm, đồng thời mở rộng nguồn vốn cho chủ đầu tư và bổ sung ưu đãi thuế cho nhà ở xã hội cho thuê.
Giảm lãi suất, giảm áp lực trả nợ cho người mua
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản góp ý đối với các dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, chính sách tín dụng dành cho nhà ở xã hội tiếp tục được Hiệp hội đề cập ở cả phía người mua và chủ đầu tư.
Theo HoREA, nguồn vốn ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế. Đối với người thu nhập thấp, chi phí vay vốn là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà và nghĩa vụ trả nợ trong dài hạn.
Hiện Ngân hàng Chính sách xã hội công bố mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP là 5,4%/năm. Mức này được điều chỉnh từ 6,6%/năm xuống 5,4%/năm từ tháng 10/2025.
Giảm lãi suất, giảm áp lực trả nợ cho người mua.
HoREA đề xuất tiếp tục hạ mức lãi suất xuống 4,8%/năm, tương đương mức từng được áp dụng trong một giai đoạn trước đây.
Theo Hiệp hội, việc giảm thêm lãi suất sẽ góp phần hạ nghĩa vụ tài chính hàng tháng, từ đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm người có thu nhập thấp.
Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh chương trình phát triển nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh. Theo Bộ Xây dựng, trong 8 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 108 dự án với 31.353 căn, đồng thời khởi công 107 dự án với quy mô 152.186 căn. Lũy kế, cả nước có 903 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, tương ứng 856.368 căn.
Cùng với việc tăng nguồn cung, bài toán khả năng chi trả của người mua tiếp tục là vấn đề cần được tính toán. Một dự án hoàn thành nhưng người có nhu cầu không đủ khả năng vay và trả nợ thì mục tiêu đưa nhà ở xã hội đến đúng đối tượng vẫn khó đạt được như kỳ vọng.
Tại một số địa phương, nhu cầu tín dụng cho nhà ở xã hội cũng đang cho thấy quy mô đáng kể. Ngân hàng Chính sách xã hội cho biết đến cuối tháng 7/2026, dư nợ chương trình cho vay mua nhà ở xã hội tại TP Cần Thơ đạt 1.281 tỷ đồng với 2.725 khách hàng.
Gỡ điểm nghẽn vốn cho chủ đầu tư, thúc đẩy nhà ở cho thuê
Không chỉ người mua gặp áp lực về vốn, HoREA cho rằng doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng đang khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.
Theo Hiệp hội, trong khi nhu cầu vốn của các dự án lớn, doanh nghiệp vẫn phải sử dụng nguồn vốn thương mại với chi phí cao. HoREA dẫn trường hợp có doanh nghiệp phải vay với lãi suất lên tới 14%/năm, làm tăng chi phí đầu tư và gây áp lực lên hiệu quả dự án.
Theo HoREA, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tiếp cận nguồn vốn ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam theo quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Cơ chế này cũng được đề xuất đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Gỡ điểm nghẽn vốn cho chủ đầu tư, thúc đẩy nhà ở cho thuê.
Bên cạnh đó, HoREA tiếp tục kiến nghị tháo gỡ việc tiếp cận nguồn vốn trong gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội. Theo nội dung Hiệp hội nêu, dù mức lãi suất được thiết kế thấp hơn mặt bằng thương mại, việc tiếp cận nguồn vốn này của chủ đầu tư vẫn còn hạn chế.
Nếu chi phí vốn của doanh nghiệp duy trì ở mức cao, áp lực không chỉ nằm ở khả năng triển khai dự án mà còn liên quan đến giá thành sản phẩm. Trong khi đó, nhà ở xã hội là phân khúc chịu nhiều ràng buộc về giá bán, đối tượng và cơ chế lợi nhuận.
Ngoài tín dụng, HoREA còn đề xuất điều chỉnh chính sách thuế để tạo thêm động lực phát triển nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở cho thuê.
Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp theo hướng giảm 70% thuế suất đối với các dự án thuộc nhóm này.
Theo HoREA, chính sách giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở xã hội cho thuê đã được đặt ra từ Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng việc triển khai chưa đồng bộ do các quy định liên quan trong pháp luật thuế chưa được sửa đổi tương ứng.
Nếu được xem xét, cơ chế ưu đãi thuế có thể tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở cho thuê, qua đó mở rộng lựa chọn cho nhóm người chưa đủ khả năng mua nhà.
Với chương trình nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc, việc đồng thời tháo gỡ vốn cho chủ đầu tư và giảm chi phí vay cho người mua là hai phía của cùng một bài toán. Theo số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng, 903 dự án với hơn 856.000 căn đang được triển khai trên cả nước.
Trong đó, khả năng tiếp cận vốn, giá nhà, điều kiện vay và sức trả nợ sẽ tiếp tục là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến việc nguồn cung mới có đến được đúng nhóm người có nhu cầu hay không.
Thiên An