Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), HoREA đề nghị bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp; đồng thời mở rộng chính sách nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư và tăng cơ chế quản lý, giám sát tại các chung cư.
Đề xuất bổ sung phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp
Trong văn bản số 132/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng cần bổ sung cơ chế, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp vào dự thảo Luật Nhà ở.
Theo HoREA, việc bổ sung chính sách này nhằm thực hiện định hướng phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, đồng thời góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng đáp ứng nhu cầu thực.
Hiệp hội cho rằng, hiện còn một nhóm người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại trên thị trường.
Đề xuất bổ sung phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.
HoREA dẫn trường hợp cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng thì không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, trong khi thị trường lại chưa có nhiều sản phẩm nhà ở thương mại có mức giá phù hợp để nhóm này lựa chọn.
Theo tính toán được HoREA nêu trong văn bản, giá nhà ở thương mại phù hợp có thể dao động từ khoảng 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa đến 60-70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn. Từ đó, Hiệp hội đề nghị giữ và hoàn thiện các nội dung về “nhà ở thương mại giá phù hợp” từng được Bộ Xây dựng đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/7/2026.
Theo đề xuất, nhóm được mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp là cá nhân trong nước có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp, không thuộc đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội hoặc thuộc một số nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định. Mỗi người mua hoặc mua trả góp chỉ được mua một căn nhà ở thương mại giá phù hợp từ chủ đầu tư dự án.
Về quỹ đất, HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh căn cứ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh để xác định quỹ đất dành cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Quỹ đất có thể là đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở thương mại hoặc các loại đất khác không phải đất ở của tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn. Giá đất của dự án được đề xuất tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm giao đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Trong đó, HoREA đề xuất chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng một số cơ chế hỗ trợ như vay vốn với lãi suất ưu đãi, được UBND cấp tỉnh quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng tùy điều kiện địa phương, dự án; đồng thời có thể được hỗ trợ ngân sách để đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án và đấu nối hệ thống hạ tầng. Ở phía người mua, HoREA đề xuất được vay vốn với lãi suất ưu đãi tại các tổ chức tín dụng theo quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.
Về loại hình, nhà ở thương mại giá phù hợp được đề xuất chủ yếu là nhà chung cư đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật. HoREA khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, ứng dụng công nghệ, thiết bị thông minh tiết kiệm năng lượng và chuyển đổi xanh. Tại các xã, khu vực nông thôn, miền núi có thể xây dựng nhà ở thấp tầng.
Giá bán được đề xuất xác định trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng và pháp luật liên quan, cộng với lợi nhuận theo quy định nhưng không vượt quá mức giá bán, giá bán trả góp tối đa do UBND cấp tỉnh quy định. Giá cho thuê cũng không vượt quá mức tối đa do địa phương quy định.
Mở rộng nhà ở cho thuê, tăng giám sát quản lý chung cư
Bên cạnh phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, HoREA đề xuất chuyển hướng mạnh hơn sang phát triển nhà ở cho thuê. Hiệp hội đề nghị đối tượng được thuê nhà ở là công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà ở, thay vì chỉ áp dụng với người được xác định là “có khó khăn về nhà ở”.
Theo HoREA, nếu duy trì điều kiện “có khó khăn về nhà ở” sẽ phát sinh thủ tục kiểm tra, xác minh, làm tăng chi phí tuân thủ, trong khi định hướng hiện nay là khuyến khích xã hội lựa chọn “thuê nhà để ở” thay vì nhất thiết phải “mua nhà”.
Trong đề xuất, trường hợp số người đăng ký thuê vượt quá số lượng nhà ở thì việc xét ưu tiên được thực hiện theo thứ tự, trong đó có người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người cao tuổi, học sinh, sinh viên, hộ gia đình có nhà ở bị thu hồi, phá dỡ nhưng chưa được bố trí tái định cư, chuyên gia, nhà khoa học, người có từ 2 con đẻ trở lên và người có khó khăn về nhà ở.
HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở cho thuê, gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê, căn hộ cho thuê ở tập thể, căn hộ dành cho hộ gia đình và căn hộ nhỏ (studio) dành cho một người thuê. Loại nhà, diện tích, thiết kế, chất lượng và tiện ích tối thiểu được đề xuất phù hợp với từng nhóm đối tượng, khu vực đô thị, nông thôn, khu công nghiệp, vùng miền và khả năng chi trả.
Bên cạnh phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, HoREA đề xuất chuyển hướng mạnh hơn sang phát triển nhà ở cho thuê.
Một đề xuất khác là cho phép cá nhân xây dựng nhà ở xã hội để cho người thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê. HoREA cho rằng dự thảo nếu không kế thừa quy định này sẽ bỏ sót một nguồn lực lớn trong dân, trong bối cảnh cá nhân, hộ gia đình đã và đang tham gia phát triển các khu nhà trọ nhiều phòng hoặc nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ cho thuê dài hạn.
Hiệp hội cũng đề nghị cá nhân đầu tư nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ một tầng có nhiều phòng để cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê được hưởng các chính sách ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của HĐND cấp tỉnh, phù hợp thực tế địa phương.
Đối với nhà ở riêng lẻ một tầng có nhiều phòng cho thuê, HoREA đề nghị quy định rõ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy có thể thực hiện nhiệm vụ. Cá nhân đầu tư loại hình này để cho các đối tượng thuộc chính sách nhà ở xã hội thuê dài hạn được đề xuất hưởng chính sách ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Trong văn bản, HoREA dẫn thực tế TP Hồ Chí Minh (cũ) có hơn 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng cho thuê dài hạn, đáp ứng chỗ ở cho hơn 1,4 triệu người; tỉnh Bình Dương (cũ) có 1,2 triệu người nhập cư, đa số thuê phòng tại các khu nhà trọ. Từ đó, Hiệp hội cho rằng cần bổ sung loại hình nhà ở một tầng nhiều phòng cho thuê vào Luật Nhà ở để tăng hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.
HoREA còn đề xuất cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê ở hoặc lưu trú. Hiệp hội đánh giá quy định này có thể góp phần tăng số lượng cơ sở lưu trú du lịch, nhưng đồng thời yêu cầu hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành chung cư để bảo đảm môi trường sống, an ninh, trật tự và an toàn phòng cháy, chữa cháy.
HoREA cũng đề nghị cho phép sử dụng căn hộ chung cư để đăng ký kinh doanh doanh nghiệp một người, đồng thời đề nghị bổ sung khái niệm này vào các quy định liên quan về doanh nghiệp siêu nhỏ.
Ở góc độ quản trị chung cư, HoREA đề xuất Hội nghị nhà chung cư trong trường hợp bầu Ban quản trị thì đồng thời bầu Ban kiểm soát. Theo Hiệp hội, Ban quản trị giữ vai trò quản lý, trong khi Ban kiểm soát thực hiện chức năng giám sát, qua đó tăng cơ chế kiểm soát hoạt động của Ban quản trị và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu.
HoREA cho biết, quỹ bảo trì tại các tòa nhà chung cư có thể có giá trị lớn, trong khi Ban quản trị còn quản lý các khoản phí quản lý, vận hành và nguồn thu từ những không gian sử dụng chung có thể cho thuê. Vì vậy, Hiệp hội cho rằng cần thiết lập cơ chế giám sát độc lập để hạn chế nguy cơ trục lợi.
Hiệp hội đồng thời đề nghị bổ sung thẩm quyền cho UBND cấp xã trong tổ chức quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó có trường hợp chủ đầu tư hoặc các chủ sở hữu không tổ chức được Hội nghị nhà chung cư. Đặc biệt, UBND cấp xã được đề xuất thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nếu chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao sau khi đã có yêu cầu.
Theo HoREA, đây là hai nhóm vướng mắc lớn trong quản lý, vận hành chung cư cần được quy định trực tiếp trong Luật Nhà ở và pháp luật liên quan thay vì chỉ được quy định ở văn bản hướng dẫn.
Thiên An