Không để bất động sản mất cân đối cung - cầu, phát triển quá nóng gây rủi ro cho nền kinh tế

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc cho rằng không nên lo ngại việc giá nhà giảm theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Điều cần quan tâm là sự lành mạnh, ổn định của thị trường, không để tình trạng mất cân đối cung - cầu, đầu cơ và phát triển quá nóng gây rủi ro cho nền kinh tế.

Lượng giao dịch giảm, bất động sản tồn kho có xu hướng gia tăng

Theo Cục Thông tin và Truyền thông Chính phủ, sáng 13/10, tại Trụ sở Chính phủ, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn. Phiên họp được tổ chức trực tiếp kết hợp trực tuyến với các địa phương.

Báo cáo tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, công tác hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đã đạt những kết quả tích cực. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế, lượng giao dịch giảm trong khi bất động sản tồn kho có xu hướng gia tăng.

Trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho khoảng 51.950 căn, lô đất nền. Đây mới là số liệu do các chủ đầu tư báo cáo, chưa phản ánh đầy đủ tình trạng bất động sản chưa tiêu thụ trên thị trường thứ cấp và nguồn vốn đầu tư tại những dự án dở dang.

Về nhà ở xã hội, 9 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành gần 47.000 căn, đạt khoảng 48% chỉ tiêu năm. Đối với nhà ở cho thuê, đến hết quý III đã hoàn thành 8.314 căn. Tiến độ tại một số địa phương còn chậm, trong khi việc huy động nguồn lực đầu tư, nhất là đối với nhà ở cho thuê, vẫn gặp khó khăn.

Báo cáo về tín dụng bất động sản, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, đến cuối tháng 8/2026, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội đã được mở rộng lên hơn 153.000 tỷ đồng, song doanh số giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng. Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh cho rằng cần tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận tín dụng, đồng thời phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn, phù hợp đặc điểm đầu tư bất động sản và bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng.

Thảo luận tại phiên họp, nhiều địa phương phản ánh tình trạng lãi suất vay còn cao, thời gian thu hồi vốn kéo dài, khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Các ý kiến đề nghị có cơ chế tín dụng dài hạn, chính sách tài chính phù hợp với đặc điểm của phân khúc này.

Đại diện các hiệp hội bất động sản cũng đề nghị đánh giá đầy đủ nguyên nhân tồn kho và những bất cập trong cơ cấu sản phẩm. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi lưu ý tình trạng nhà ở thương mại, nhà tái định cư và quỹ nhà thuộc tài sản công chưa được khai thác hiệu quả.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu kiến nghị nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư từ phân khúc cao cấp sang nhà ở đáp ứng khả năng chi trả và nhà ở cho thuê.

Kết luận phiên họp, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2026, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã tập trung chỉ đạo hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Các bộ, ngành, địa phương đã có nhiều nỗ lực triển khai nhiệm vụ, góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, những khó khăn, bất cập vẫn cần được xử lý quyết liệt hơn. Lượng bất động sản tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng; tín dụng chưa thực sự hướng mạnh vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực; lãi suất, điều kiện vay vốn còn hạn chế khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người mua nhà. Tiến độ hoàn thành nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại một số địa phương còn chậm, trong khi chất lượng thông tin, dữ liệu về thị trường chưa đáp ứng yêu cầu quản lý và điều hành.

Không để tình trạng mất cân đối cung - cầu

Nhấn mạnh khối lượng công việc còn rất lớn, Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu các thành viên Ban Chỉ đạo, bộ, ngành và địa phương tiếp tục quán triệt, thực hiện nghiêm túc, quyết liệt và hiệu quả các chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Làm rõ yêu cầu phát triển nhà ở theo nhu cầu thực tế, Phó Thủ tướng Thường trực lưu ý phải đánh giá đúng quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản. Không chỉ xem xét số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường mà cần phân tích nhu cầu từng phân khúc, từng khu vực, từng nhóm đối tượng, gắn với thu nhập và khả năng chi trả của người dân.

Phó Thủ tướng Thường trực dẫn thực tế có những khu nhà ở được xây dựng ở vị trí chưa thuận lợi, thiếu đường giao thông kết nối, hạ tầng và điều kiện sinh hoạt thiết yếu. Những bất cập đó cho thấy phát triển nhà ở phải đi cùng quy hoạch và tổ chức không gian sống, tránh đầu tư những sản phẩm không đáp ứng nhu cầu, gây lãng phí đất đai, vốn và các nguồn lực xã hội.

Liên quan đến diễn biến giá bất động sản, Phó Thủ tướng Thường trực cho rằng không nên lo ngại việc giá nhà giảm theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Điều cần quan tâm là sự lành mạnh, ổn định của thị trường, không để tình trạng mất cân đối cung - cầu, đầu cơ và phát triển quá nóng gây rủi ro cho nền kinh tế.

Đối với nhà ở cho thuê, Phó Thủ tướng Thường trực nhấn mạnh đây là hướng phát triển cần được ưu tiên, phù hợp với đặc điểm dịch chuyển việc làm của công nhân, người lao động. Người lao động có thể thay đổi nơi làm việc theo nhu cầu của doanh nghiệp, thị trường, vì vậy cần có nguồn nhà ở cho thuê đủ lớn, được bố trí phù hợp với các trung tâm sản xuất, khu công nghiệp và điều kiện sinh hoạt.

Để phát triển phân khúc này, phải đa dạng hóa hình thức đầu tư, huy động doanh nghiệp tham gia, kết hợp nguồn lực nhà nước với nguồn lực xã hội. Phó Thủ tướng Thường trực lưu ý không thể chỉ trông chờ vào nguồn vốn của các cơ quan, tổ chức công, bởi nguồn lực này có giới hạn, khó đáp ứng nhu cầu nhà ở cho thuê ngày càng lớn.

Phó Thủ tướng Thường trực cũng nhấn mạnh chính sách phải xuất phát từ thực tế, phù hợp điều kiện từng địa phương, nhu cầu và tập quán sinh hoạt của người dân. Việc lựa chọn loại hình nhà ở xã hội cần có sự linh hoạt, không áp dụng cứng nhắc một mô hình cho mọi khu vực.

Đối với nguồn nhà ở đã đầu tư nhưng chưa khai thác hiệu quả, Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu nghiên cứu phương án sử dụng phù hợp, bổ sung nguồn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Trong quá trình thảo luận, Phó Thủ tướng Thường trực cũng gợi mở khả năng mua lại những căn nhà ở thương mại đã xây dựng nhưng chưa tiêu thụ được để bố trí cho thuê, trên cơ sở bảo đảm hiệu quả, phù hợp quy hoạch và pháp luật.

Về nhiệm vụ cụ thể, Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu Bộ Xây dựng, cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo, rà soát, thống nhất số liệu giữa các tài liệu, phân loại địa phương theo kết quả thực hiện chỉ tiêu tại Nghị quyết số 303/NQ-CP. Việc đánh giá phải phân tách rõ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và căn cứ vào số căn đã hoàn thành, không đồng nhất số dự án khởi công với sản phẩm thực tế đưa vào sử dụng.

Bộ Xây dựng tiếp tục tổ chức các đoàn công tác làm việc với những địa phương có tiến độ chậm, nguy cơ không hoàn thành chỉ tiêu; trực tiếp hướng dẫn, đôn đốc, tháo gỡ khó khăn và yêu cầu các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ. Bộ chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương đánh giá thực trạng bất động sản tồn kho, nhà ở tái định cư, nhà ở thuộc tài sản công chưa được bố trí sử dụng; nghiên cứu giải pháp chuyển đổi công năng, đưa vào khai thác làm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng tiếp tục hướng dẫn, đôn đốc các địa phương cập nhật, chuẩn hóa dữ liệu trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính đầy đủ, kịp thời, phục vụ quản lý, dự báo và điều hành.

Đối với Bộ Tài chính, Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương xử lý những dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài theo cơ chế, chính sách đã được cấp có thẩm quyền ban hành; tập trung giải quyết các dự án còn vướng mắc thuộc phạm vi trách nhiệm của Bộ.

Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng hoàn thiện các quy định về địa vị pháp lý, nguồn thu và nhiệm vụ chi của Quỹ nhà ở, bảo đảm thống nhất với pháp luật về ngân sách nhà nước; rà soát, hoàn thiện chính sách, pháp luật về ngân sách, đầu tư, đấu thầu, thuế, tài chính đất đai, giá và các lĩnh vực liên quan; nghiên cứu, đề xuất cơ chế bố trí vốn nhà nước để phát triển nhà ở cho thuê.

Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản và người dân mua nhà để ở; hướng dòng vốn vào nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, phấn đấu giảm lãi suất cho vay, đồng thời kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng bất động sản.

Phó Thủ tướng yêu cầu các địa phương phải đánh giá đúng quan hệ cung - cầu, không chỉ xác định số lượng nhà cần xây dựng mà còn tính toán loại hình, vị trí, giá nhà và những điều kiện cần thiết để người dân có thể tiếp cận, sử dụng. Quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê phải gắn với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhu cầu sinh hoạt thực tế.

Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu tập trung tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài theo thẩm quyền; rà soát, bố trí đủ quỹ đất sạch tại vị trí thuận lợi, chủ động dành ngân sách địa phương cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho thuê và thuê mua.

Anh Đào