Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn bùng nổ, khi dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh. Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho vận tăng cao đã đẩy giá thuê lên mức kỷ lục, giúp lợi nhuận của các “ông lớn” ngành này bứt phá mạnh trong quý II/2025.
Dòng FDI chảy mạnh vào bất động sản công nghiệp Việt Nam
Giữa quý II, liên doanh Avery Dennison Worldon Việt Nam là sự kết hợp giữa tập đoàn Avery Dennison của Mỹ và Shenzhou đến từ Trung Quốc đã khánh thành nhà máy mới tại KCN Đông Nam, huyện Củ Chi, TP.HCM.
Với tổng vốn đầu tư 4,7 triệu USD, đây là nhà máy thứ ba của doanh nghiệp tại Việt Nam, nối tiếp dấu chân ở Bắc Ninh và Tây Ninh. Sự mở rộng liên tiếp cho thấy niềm tin bền vững của các tập đoàn đa quốc gia vào thị trường Việt Nam.
Không chỉ TP.HCM, Đà Nẵng cũng trở thành điểm nóng thu hút các nhà đầu tư ngoại. Tại đây, nhiều doanh nghiệp công nghệ cao của Hàn Quốc và Trung Quốc ráo riết tìm quỹ đất phát triển trung tâm R&D và nhà máy sản xuất.
Tháng 6 vừa qua, chính quyền thành phố đã ký biên bản ghi nhớ với bốn nhà đầu tư lớn, trong đó có GuogGuoguang Electric, tập đoàn dự kiến xây dựng nhà máy linh kiện điện tại khu vực Liên Chiểu. Những động thái này biến Đà Nẵng thành một cực tăng trưởng mới trên bản đồ công nghiệp công nghệ cao.
Đáng chú ý, CTP là tập đoàn hàng đầu đến từ Hà Lan cũng công bố kế hoạch rót khoảng một tỷ Euro vào Việt Nam. Doanh nghiệp này đặc biệt quan tâm đến Hưng Yên và Gia Lai với tham vọng phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao, thân thiện môi trường. Nếu được triển khai, đây sẽ là một trong những gói đầu tư hạ tầng công nghiệp quy mô lớn nhất của châu Âu vào Việt Nam trong thập kỷ gần đây.
Số liệu của Bộ Tài chính cho thấy chỉ trong tám tháng đầu năm 2025, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 26,1 tỷ USD, tăng hơn 27% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 37%, tương đương gần 1,7 tỷ USD.
Theo ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, Việt Nam đang dần trở thành điểm đến chiến lược trên bản đồ đầu tư toàn cầu. Vị trí địa lý thuận lợi, xu hướng dịch chuyển sản xuất theo mô hình China+1 và sự cải thiện mạnh mẽ của hạ tầng đã giúp bất động sản công nghiệp trong nước giữ sức hút ổn định với các tập đoàn quốc tế.
Làn sóng vốn ngoại này đang kéo giá thuê nhà xưởng và kho bãi công nghiệp tăng liên tục. Tại miền Bắc, CBRE ghi nhận mức giá thuê đất công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng đạt bình quân 139 USD mỗi mét vuông, tăng gần 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại miền Nam, Cushman & Wakefield cho biết giá chào thuê trung bình đã lên tới 179 USD mỗi mét vuông, ghi nhận mức tăng nhẹ theo quý.
Không chỉ tạo ra lợi nhuận cho chủ đầu tư, sự hiện diện của những “gã khổng lồ” công nghệ và tiêu dùng toàn cầu như Samsung, Intel, LG, Foxconn, Amkor Technology, Toyota, Unilever, P&G… còn mang lại tác động lan tỏa tới thị trường lao động. Hàng chục nghìn việc làm chất lượng cao được tạo ra, đồng thời đặt ra yêu cầu mới về phát triển nhà xưởng xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường.
Thực tế cho thấy các dự án bất động sản công nghiệp mới như Core5 Quảng Ninh và Hưng Yên đều nhanh chóng lấp đầy chỉ sau một thời gian ngắn vận hành. Xu hướng phát triển theo chuẩn ESG và LEED trở thành “tấm vé thông hành” để các chủ đầu tư tiếp cận dòng vốn ngoại.
Điều này buộc họ phải tái cấu trúc mô hình phát triển, từ thiết kế hạ tầng đến vận hành, nhằm đáp ứng những tiêu chuẩn khắt khe của nhà đầu tư toàn cầu, đồng thời đưa bất động sản công nghiệp Việt Nam tiến gần hơn tới chuẩn mực bền vững quốc tế.
Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho vận tăng cao đã đẩy giá thuê lên mức kỷ lục, giúp lợi nhuận của các “ông lớn” ngành này bứt phá mạnh trong quý II/2025.
Các ông lớn đang “hốt bạc” từ bất động sản công nghiệp
Làn sóng FDI đổ vào cùng với giá thuê nhà xưởng và đất khu công nghiệp tăng cao đang trực tiếp nuôi lớn túi tiền của các đại gia bất động sản công nghiệp. Bức tranh lợi nhuận quý II/2025 cho thấy một loạt doanh nghiệp trong ngành ghi nhận kết quả kinh doanh vượt trội, thậm chí có trường hợp tăng trưởng ngoạn mục.
Becamex IDC là minh chứng rõ nét. Chỉ trong ba tháng, doanh nghiệp này công bố lợi nhuận trước thuế lên tới 1.677 tỷ đồng, cao gấp hơn ba lần cùng kỳ năm trước. Thành quả này xuất phát từ những thương vụ thành công trong mảng khu công nghiệp phía Nam, nơi Becamex vốn giữ vai trò tiên phong.
Sonadezi cũng nổi bật không kém khi đạt lợi nhuận 980 tỷ đồng, tăng trưởng 61% so với năm 2024, nhờ đầu tư hiệu quả vào hạ tầng công nghiệp lẫn các đô thị vệ tinh. Viglacera ghi nhận 729 tỷ đồng lợi nhuận, tức tăng tới 216%, cho thấy động lực mạnh mẽ từ các khu công nghiệp do tập đoàn này phát triển. Kinh Bắc City, cái tên quen thuộc tại Bắc Ninh và Hải Phòng, hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn ngoại, với lợi nhuận 531 tỷ đồng, tăng 38%.
Bên cạnh những cú nhảy vọt, một số doanh nghiệp khác dù không bùng nổ nhưng vẫn duy trì kết quả khả quan. IDICO đạt 519 tỷ đồng lợi nhuận, giảm so với cùng kỳ nhưng vẫn nằm trong nhóm dẫn đầu ngành. Saigon VRG ghi nhận 410 tỷ đồng lợi nhuận, dù giảm 4% song vẫn giữ thế mạnh nhờ sở hữu quỹ đất công nghiệp lớn tại khu vực phía Nam.
Những con số này đã khẳng định một điều: bất động sản công nghiệp đang trở thành “con gà đẻ trứng vàng” trong bức tranh kinh tế Việt Nam, đưa nhiều doanh nghiệp niêm yết duy trì vị thế ngay cả khi thị trường chung vẫn còn nhiều khó khăn.
Không dừng lại ở hiện tại, các tay chơi khác cũng đang dồn lực bước vào “đường đua” khu công nghiệp. TTC Land, Taseco Land, DIC Holdings, Vinaconex hay Hà Đô đều lần lượt công bố chiến lược mở rộng sang lĩnh vực đầy tiềm năng này, đặc biệt là mảng kho vận và khu công nghiệp mới.
Tuy vậy, theo các chuyên gia Savills, phần lớn dự án vẫn phát triển theo mô hình truyền thống. Muốn bứt phá và đón dòng vốn ngoại dài hạn, Việt Nam cần nhanh chóng chuyển hướng sang các khu công nghiệp xanh, gắn với tiêu chuẩn quốc tế. Điều này đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn, cùng với cơ chế chính sách đủ mạnh, nhất là ưu đãi thuế và tín dụng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là “ngôi sao” của thị trường trong giai đoạn 2025–2026. Tuy nhiên, để giữ sức hút, Việt Nam phải tập trung phát triển hạ tầng đồng bộ và mở rộng các mô hình khu công nghiệp bền vững.
Có thể thấy, vị trí địa chính trị thuận lợi, hạ tầng liên vùng ngày càng cải thiện và xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu đã mang lại cho Việt Nam cơ hội vàng. Dòng tiền FDI không chỉ làm phình to quy mô ngành mà còn nâng tầm chất lượng phát triển, hướng tới mô hình xanh và hiện đại. Trong bối cảnh đó, lợi thế rõ ràng vẫn thuộc về các ông lớn với quỹ đất dồi dào và tiềm lực tài chính mạnh. Nói một cách nôm na, trong cuộc chơi khu công nghiệp, tiền vẫn tìm đến nơi có “địa lợi, nhân hòa”, và chảy về đúng những chiếc túi sâu nhất.
Quang Anh