Thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam đang trải qua những biến chuyển sâu rộng, định hình lại cách người tiêu dùng tiếp cận hoạt động mua sắm. Xu hướng này mở ra cơ hội để các chủ đầu tư, nhà phát triển và đơn vị thuê sáng tạo, thiết kế lại không gian bán lẻ theo cách mới mẻ và hấp dẫn hơn.
Nguồn cung bán lẻ tiếp tục tăng trưởng mạnh
Theo Avison Young Việt Nam, kênh bán lẻ hiện đại (MT) đang dần định hình lại bức tranh thị trường bán lẻ Việt Nam. Thu nhập bình quân tăng cùng lối sống ngày càng tiện nghi đã khiến người tiêu dùng ưa chuộng mua sắm tại trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi và các mô hình bán lẻ hiện đại khác. Từ năm 2020 đến nay, doanh thu kênh MT tăng trung bình 2% mỗi năm, trong khi tỷ trọng kênh truyền thống tiếp tục giảm.
Số liệu bất động sản phản ánh rõ xu hướng này: giai đoạn 2020 – nửa đầu 2025, tổng diện tích cho thuê thực (NLA) của khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa tổng hợp tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 3,13%, tương đương 2,6 triệu m² tính đến cuối quý II/2025. Trong các loại hình MT, cửa hàng tiện lợi ghi nhận tốc độ tăng nhanh nhất nhờ ưu thế thuận tiện và dễ tiếp cận.
Đáng chú ý, xu hướng mở rộng không chỉ diễn ra tại lõi đô thị. Hai năm qua, TP.HCM đã đón thêm 4 trung tâm thương mại mới là Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall, Central Premium Mall và SATRA Võ Văn Kiệt đều nằm ngoài khu vực trung tâm. Tại Hà Nội, Công ty Đại Quang Minh (Thadico) cũng vừa khởi công Thiso Mall Tây Hồ Tây, đánh dấu bước tiến vào thị trường phía Bắc. Năm 2025, hai thành phố lớn dự kiến có thêm khoảng 155.000 m² diện tích bán lẻ mới.
Sóng mở rộng lan ra cả các tỉnh thành, với sự góp mặt của những “ông lớn” như Vincom, Go!, Lotte và Aeon tại Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên, Tây Ninh, Cần Thơ và An Giang. Hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện cùng đời sống người dân vùng ven cải thiện đã đưa trải nghiệm mua sắm hiện đại đến gần hơn những khu vực vốn chỉ quen thuộc với chợ truyền thống và cửa hàng tạp hóa.
Dù vậy, khu vực trung tâm vẫn là “thỏi nam châm” hút các thương hiệu quốc tế nhờ lưu lượng khách lớn và khả năng gia tăng nhận diện. Tại TP.HCM, giá thuê trong các TTTM cao cấp như Saigon Centre hay Vincom Đồng Khởi có thể cao gấp 15 lần so với ngoại thành, cho thấy sức nóng của những vị trí đắc địa chưa hề hạ nhiệt.
Đây là lợi thế để Việt Nam tiếp tục thu hút các thương hiệu lớn, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp tiêu dùng thu nhập cao trong bối cảnh thị trường còn thiếu vắng nhiều tên tuổi toàn cầu.
Avison Young Việt Nam nhận định, tiềm năng tăng trưởng của kênh MT vẫn rất lớn khi diện tích bán lẻ bình quân đầu người còn thấp so với khu vực. Sự bùng nổ thương mại điện tử cùng các mô hình bán lẻ tích hợp đang thổi làn gió mới vào thị trường, mở ra dư địa phát triển dài hạn cho cả nhà đầu tư lẫn đơn vị vận hành.
Trải nghiệm mua sắm là hướng đi mới
Theo Avison Young Việt Nam, tại nhiều đô thị lớn ở Đông Nam Á như Manila, Bangkok, Jakarta và Singapore, các trung tâm thương mại (TTTM) đang chuyển mình mạnh mẽ. Từ mô hình truyền thống tập trung vào giao dịch hàng hóa, chúng được tái định hình thành những không gian cộng đồng, nơi trải nghiệm con người được đặt ở vị trí trung tâm.
Sự thay đổi diễn ra rõ rệt: các “anchor tenant” quen thuộc như rạp chiếu phim hay cửa hàng bách hóa dần nhường chỗ cho những lĩnh vực ngoài bán lẻ, bao gồm dịch vụ ẩm thực (F&B), trung tâm thể hình, phòng khám thẩm mỹ và không gian giáo dục.
Tại Singapore, khi nhiều cụm rạp Cathay Cineplexes, WE Cinemas hay Filmgarde đóng cửa, diện tích này nhanh chóng được tái sử dụng thành phòng gym, sân thể thao hay trung tâm dạy kèm. Thông điệp đằng sau rất rõ ràng: trong thời đại giải trí trực tuyến và thương mại điện tử, không gian vật lý phải đủ độc đáo và lôi cuốn để khách hàng muốn trực tiếp ghé thăm.
Trải nghiệm sẽ là hướng đi mới của các trung tâm thương mại.
Theo Avison Young, đây là chiến lược thiết kế trải nghiệm có chủ đích, trong đó các đơn vị thuê được bố trí như một “vũ đạo” dẫn dắt dòng khách theo nhịp điệu cảm xúc tăng dần.
Ví dụ, việc sắp xếp khu vui chơi trẻ em cạnh nhà sách và cửa hàng đồ chơi giúp gia đình ở lại lâu hơn; hay đặt phòng gym cạnh cửa hàng đồ thể thao và quầy sinh tố tạo nên hệ sinh thái tiêu dùng gắn kết, gia tăng lưu lượng và tỷ lệ ghé thăm chéo.
Tại Việt Nam, nhiều nhà phát triển và vận hành TTTM đã nhanh chóng áp dụng chiến lược này và đạt kết quả tích cực. Sự nổi lên của thế hệ khách hàng trẻ, coi trải nghiệm ẩm thực, giải trí và phong cách sống là trọng tâm, đã giúp các ngành như thời trang và F&B chiếm tỷ trọng cao trong các hợp đồng thuê mới.
Những TTTM theo định vị phong cách sống như Saigon Centre, Aeon Mall Bình Tân, Vạn Hạnh Mall hay Parc Mall đều duy trì công suất thuê 100%, bất kể ở trung tâm hay ngoại thành. Điểm chung của các dự án này là tần suất tổ chức sự kiện, hội chợ và lễ hội hướng đến giới trẻ, tạo sự gắn kết chặt chẽ với cộng đồng xung quanh.
Thành công của mô hình này bắt nguồn từ một triết lý mới: khách hàng đến TTTM không chỉ để mua sắm, mà để trải nghiệm, gặp gỡ và kết nối. Khi trung tâm thương mại trở thành điểm hẹn xã hội, hoạt động mua hàng chỉ là một phần trong hành trình khám phá rộng lớn hơn, và chính điều đó tạo nên sức hút bền vững.
Quang Anh