Theo Tổng Cục Quản lý Đất đai hiện nay việc đấu giá đất ở nước ta còn nhiều tồn tại như hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh- quân đỏ”, để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ... Do đó, cần rà soát sửa đổi các quy định pháp luật để giải quyết tình trạng này.
Thông đồng nhiều cơ quan để thẩm định "dìm giá đất"
Mới đây, Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường) vừa có kiến nghị loạt biện pháp nhằm chấn chỉnh lại thị trường đất đấu giá. Theo đó, đơn vị này đã chỉ ra, bên cạnh những mặt được, thì thị trường đất đấu giá nước ta còn một số tồn tại, hạn chế.
Điển hình là hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh- quân đỏ”, để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; thông đồng giữa Tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”...(như vụ đấu giá đất tại tỉnh Thái Bình năm 2020 và một số nơi).
Cùng với đó, các cuộc đấu giá đất có hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã mua gom trong khu vực nhằm thu lợi.
Trong khi đó, pháp luật hiện hành chưa thống nhất về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Hệ thông pháp luật về đấu giá tài sản không có quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực.
Ngoài ra, pháp luật hiện hành cũng quy định không đầy đủ, không rõ ràng về việc xem xét các điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá. Chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất.
Thời gian từ khi đấu giá đất đến khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá khá dài (180 ngày như ở Thủ Thiêm) là một sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng...
Nhiều cuộc đấu giá đất có hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng, tạo mặt bằng giá ảo... (Ảnh minh họa)
Từ thực trạng này, Tổng Cục Quản lý Đất đai kiến nghị, tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá;
Bổ sung quy định ngay sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, người trúng đấu giá phải nộp ngay số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng theo kết quả trúng đấu giá. Bổ sung chế tài xử phạt trường đặt cọc, sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ, thổi giá. Người trúng đấu giá bỏ cọc không được tham gia các cuộc đấu giá khác trong một thời gian nhất định.
Tổng Cục Quản lý Đất đai cũng kiến nghị bổ sung quy định về việc dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực. Bổ sung quy định xử lý thu hồi nộp vào ngân sách nhà nước khoản tiền người trúng đấu giá đã nộp dở dang trong trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất; thêm quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, không cho phép chậm và phạt chậm nộp như quy định chung của pháp luật về quản lý thuế;
Sửa đổi Luật Đất đai và các luật khác có liên quan để có chính sách tạo cơ chế thuận lợi cho việc thu hồi đất theo quy hoạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ để tạo quỹ đất, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và làm nhiệm vụ bình ổn giá đất khi thị trường có dấu hiệu "sốt" đột biến.
Tránh "quân đỏ, quân xanh" trong đấu giá đất
Liên quan đến nội dung này, trả lời về giải pháp gì để khắc phục tình trạng doanh nghiệp, cá nhân tham gia đấu giá đất với giá trúng rất cao, nhưng sau đó bỏ cọc nhằm gây nhiễu loạn thị trường, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, trong lần sửa đổi này Bộ xác định rất rõ, thứ nhất, Luật Đất đai sẽ quy định cụ thể hơn giá tại thời điểm đấu giá, xác định tại thời điểm đấu giá.
Thứ hai là phải quy định điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá bằng việc đặt cọc tiền, số tiền đặt cọc là bao nhiêu để giữ chân nhà đầu tư, tránh việc bỏ cọc. Nếu tham gia đấu giá mà sau đó bỏ cọc thì sẽ bị phạt, chịu mức chế tài đã đề ra.
"Chúng ta quy định thời gian sau khi đấu giá trúng thì phải trả tiền đầy đủ là phải trong một tuần chứ không phải một, hai ba tháng trước đây. Bởi vì nhiều khi người ta tham gia đấu giá để tạo giá ảo, người ta dựa vào giá ảo đó để làm những việc lợi dụng với những mảnh đất khác" - Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà.
Cùng với đó, quy định giá đấu giá thì giá không được coi là giá thị trường, giá thị trường được xác định bằng một chuỗi các giá giao dịch và xác định đưa vào giá trị trung bình trong điều kiện bình thường. Như vậy, để khi chủ thể thế chấp một mảnh đất thì không thể lấy giá trúng đấu giá để đưa ra thế chấp, mà giá đó phải là giá thị trường. Điều này sẽ tránh việc giá thực tế là một thì đấu thành ba, bốn để rồi mang đi thể chấy nhằm rút tiền giải ngân từ ngân hàng, điều này làm ảnh hưởng đến hoạt động các ngân hàng.
"Sẽ phải sửa trong Luật Đấu giá để quy trình rõ ràng hơn, đấu giá đất đai phải khác đấu giá vật dụng cụ thể, để tránh quân đỏ, quân xanh, tránh móc ngoặc lợi dụng giữa người tham gia đấu giá với người thực hiện công tác đấu giá" - Bộ trưởng Trần Hồng Hà thông tin.
Đức Hiếu