Luật Đất đai (sửa đổi): Quy mô dự án đấu thầu giảm 10-20 lần

Qua nhiều lần tiếp thu các ý kiến góp ý, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất trình Quốc hội, ban soạn thảo đề xuất dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên tại khu vực nông thôn và 5ha trở lên tại khu vực đô thị sẽ đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Quy mô này giảm 10-20 lần so với đề xuất ban đầu.

Làm rõ nguyên tắc định giá đất

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV. Đóng góp ý kiến hoàn thiện dự luật, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng cần quy định chi tiết nội dung, phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng và nguyên tắc áp dụng phương pháp xác định giá đất một cách rõ ràng, cụ thể. Qua đó, tránh tình trạng áp dụng tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của nhà nước.

Đóng góp ý kiến đối với quy định về phương pháp định giá đất tại Điều 158 dự thảo Luật, đại biểu Chu Thị Hồng Thái – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lạng Sơn đề nghị quy định rõ, cụ thể nội dung và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật, không giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất.

Theo đại biểu, giá đất là nội dung quan trọng, ảnh hưởng lớn đến tất cả các tổ chức, cá nhân. Chính vì vậy, cần được quy định trong luật để tránh cách áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến giá khác nhau và trở thành nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Đồng thời, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, cải tiến phương pháp định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư và bảo đảm thực hiện theo nguyên tắc thị trường.

Đại biểu Mai Văn Hải – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa cho rằng phương pháp định giá đất là nội dung rất quan trọng nên cần phải cụ thể hóa hơn nữa trong luật về nội hàm cũng như điều kiện, trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất, tránh tình trạng áp dụng tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của nhà nước. Bên cạnh 4 phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật, đại biểu đề nghị cần nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất đối với trường hợp giá đất trong tương lai cao hơn giá đất thời điểm định giá.

Đại biểu Mai Văn Hải cho biết, việc quy định áp dụng bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá đất quy định tại khoản 5 Điều 5 thì cơ quan quyết định giao đất theo kết quả xác định giá đất có lợi cho ngân sách nhà nước. Đại biểu đề nghị cần xem xét, cân nhắc kỹ thêm vì quy định này chỉ có lợi cho ngân sách nhà nước mà không quan tâm đến lợi ích của người dân, doanh nghiệp thì sẽ khó được người dân, doanh nghiệp chấp nhận. Vì vậy, ngoài việc tuân theo nguyên tắc thị trường, đại biểu cho rằng việc áp dụng phương pháp định giá đất cũng phải hài hòa với lợi ích người dân và doanh nghiệp.

Đồng quan điểm với các đại biểu, đại biểu Trần Chí Cường – Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Đà Nẵng chỉ ra rằng, dự thảo luật quy định bốn phương pháp định giá đất, tuy nhiên, trong thực tế triển khai cùng một thửa đất khi áp dụng bốn phương pháp sẽ cho bốn kết quả khác nhau và có sự chênh lệch rất lớn. Bên cạnh đó, quy định cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước cần được xem xét, phân tích kỹ lưỡng, quy định rõ ràng như thế nào là có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.

Theo đại biểu, đất đai chỉ là tư liệu đầu vào, quan trọng là đất được sử dụng như thế nào; người sử dụng đất sẽ khai thác, sử dụng mang lại lợi ích gì; giá trị tăng thêm từ đất sẽ quan trọng hơn chỉ là giá đất, như vậy mới là sử dụng đất có hiệu quả, toàn diện và lâu dài. Trên thực tế, có những trường hợp có thể xác định giá cho thuê đất là thấp nhưng lợi ích mang về sẽ cao hơn từ giải quyết việc làm, tăng thu nhập, tăng thu ngân sách hàng năm từ thuế, từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hay chi phí cơ hội khác khi thu hút nhà đầu tư sớm đầu tư vào vị trí đất đó.

Mặt khác, việc quy định có lợi nhất cho ngân sách nhà nước tạo ra mâu thuẫn với quy định tại khoản 3 Điều 153, đó là trường hợp tiền thuê đất chu kỳ sau tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó. Bởi việc xác định chu kỳ mới trên cơ sở bảng giá đất được xác định tại thời điểm 5 năm đầu tiên của chu kỳ thường có giá đất tăng rất cao so với 5 năm trước đó, việc ấn định tăng không quá 15% cần phải được phân tích rõ về cơ sở xác định mức tỷ lệ này.

Từ những vấn đề trên, có thể thấy quy định bốn phương pháp định giá đất sẽ tạo ra khó khăn, phức tạp trong quá trình tổ chức thực hiện. Do đó, đại biểu Trần Chí Cường cho rằng cần nghiên cứu xem xét, đánh giá lại trong bốn phương pháp định giá đất, phương pháp nào có ưu thế nhất, thuận lợi nhất để quyết định lựa chọn từ một đến hai phương pháp cụ thể để các ngành, các địa phương đều áp dụng, qua đó đảm bảo tính thống nhất, khả thi, tránh những vướng mắc pháp lý.

Về nội dung này, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân chia sẻ với báo chí, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV hoàn thiện có bố cục gồm 16 chương, 263 điều; trong đó tăng 5 mục, bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo ban đầu lấy ý kiến nhân dân.

Đáng chú ý, so với dự thảo trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4, dự thảo luật lần này đã có rất nhiều quy định được bổ sung trên cơ sở ý kiến của cử tri và nhân dân. Trong đó một số chương, mục, điều đã được chỉnh sửa, thay đổi cơ bản về cấu trúc và nội dung và đã có đánh giá cũng tương đối sâu sắc về từng nhóm vấn đề.

Thông tin cụ thể về quá trình tổ chức và kết quả lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho biết kết thúc quá trình lấy ý kiến nhân dân, đã có hơn 12,1 triệu lượt ý kiến góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai.

Các nội dung được nhân dân quan tâm góp ý tập trung vào những vấn đề như: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đau, giá đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của dự án Luật Đất đai là vấn đề giá đất. Theo đó, dự thảo đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất.

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất. Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Dự thảo luật cũng quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới.

Mặt khác, dự thảo luật cũng quy định ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Ngoài ra, dự thảo luật đã sửa đổi quy định các nguồn thu ngân sách từ đất đai; tiền thuê đất trả hàng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất và mức điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước; giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được ổn định trong 5 năm.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, cấp huyện, đồng thời mở rộng thành viên hội đồng là người có chuyên môn về giá đất.

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở thương mại từ 5ha

Ông Đào Trung Chính cho hay so với Luật Đất đai hiện hành, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có thêm quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Theo ông, việc này nhằm khớp nối giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu.

Ngoài ra, việc đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng mang nhiều kết quả tích cực cho các địa phương thời gian qua, đặc biệt trong phát triển các dự án về đô thị, nhà ở thương mại, giúp cho bộ mặt đô thị trở nên tốt hơn. Thực tế, trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đầu tiên, ban soạn thảo đề xuất, các dự án có quy mô từ 100ha trở lên sẽ thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Tuy nhiên, qua nhiều lần tiếp thu các ý kiến góp ý, tại dự thảo luật mới nhất trình Quốc hội, ban soạn thảo đề xuất dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên tại khu vực nông thôn và 5ha trở lên tại khu vực đô thị sẽ đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Quy mô này giảm 10-20 lần so với đề xuất ban đầu.

Nói về lý do giảm quy mô đấu thầu dự án nhà ở thương mại, ông Chính cho biết ban soạn thảo lúc đầu đề nghị quy mô lớn hơn 100ha với ý nghĩa lựa chọn chủ đầu tư có vốn, kinh nghiệm, công nghệ, thực sự xây dựng được các khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có điểm nhấn, là động lực phát triển cho cả vùng.

“Tuy nhiên, trong quá trình tổng hợp, các địa phương cho rằng quy mô như thế thì ít doanh nghiệp được tham gia, trong khi chúng ta đang khuyến khích doanh nghiệp vừa và nhỏ, nên phải hạ mức xuống để phù hợp với túi tiền của các doanh nghiệp. Nếu dự án trên 100ha mới đấu thầu thì quay đi quay lại chỉ có doanh nghiệp lớn, còn doanh nghiệp vừa và nhỏ không có cơ hội,” ông Chính nói.

Ông Đào Trung Chính cũng lưu ý dù đã giảm mạnh quy mô, song nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng việc quy định cứng 5ha hay 10ha trong luật vẫn chưa phù hợp. Ví dụ, cùng là đô thị nhưng Hà Nội khác với các thành phố, thị xã các tỉnh khác; cùng là nông thôn nhưng nông thôn đồng bằng khác với nông thôn miền núi.

Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng nên giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tự quyết định quy mô dự án đấu thầu. Đến nay, các đại biểu vẫn đề nghị tiếp tục nghiên cứu quy định này. Trong quá trình góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, quy định về quy mô dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng được rất nhiều địa phương quan tâm.

Ngoài ra, Tổ trưởng Tổ Biên tập dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cũng lưu ý vừa qua có nhiều ý kiến đóng góp, đề nghị bổ sung các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó đề nghị đưa chế tài về thu hồi đất do vi phạm pháp luật môi trường.

Theo ông Chính, tiếp thu các ý kiến góp ý trên, Điều 80, dự thảo Luật Đất đai được sửa đổi và quy định 9 trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đồng thời rà soát làm rõ hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 78; các trường hợp thu hồi đất do vi phạm để phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan như Luật đầu tư, các Luật về thuế.../.

Hồng Quang