Luật Nhà ở (sửa đổi): Gỡ “nút thắt” về nhà ở xã hội

Luật Nhà ở (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội thông qua với nhiều điểm mới về nhà ở xã hội được kỳ vọng tháo gỡ kịp thời những “nút thắt” cả đối với chủ đầu tư dự án và đối tượng thụ hưởng chính sách này.

Giải quyết nhiều bất cập hiện tại

Mới đây, Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Bắc Giang với nội dung về các quy định về dự án nhà ở xã hội. Theo đó, cử tri ý kiến về việc quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng rất khó thực hiện, do trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, dẫn đến các căn hộ để không gây lãng phí. 

Các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn với lãi suất ưu đãi,... không thực chất vì chủ đầu tư không được hưởng, mà là người dân được hưởng do theo quy định không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. 

Cũng theo cử tri tỉnh Bắc Giang, việc quy định về khống chế tỷ lệ lợi nhuận trên thực tế giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,... trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên khó khăn về huy động vốn đầu tư của các cổ đông, thời gian thực hiện dự án kéo dài làm tăng chi phí sử dụng vốn đầu tư. 

Từ đó, cử tri tỉnh Bắc Giang đề nghị tham mưu Chính phủ trình Quốc hội nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và các luật liên quan cho phù hợp.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã có ý kiến trả lời cử tri tỉnh Bắc Giang. Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, ngày 27/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó quy định mới của Luật Nhà ở (sửa đổi) tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê.

Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng có quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 như sau: Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê được hưởng các ưu đãi sau: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…; Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam…; Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…; Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại; được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Như vậy, Bộ Xây dựng cho biết, các kiến nghị của cử tri tỉnh Bắc Giang sẽ được giải quyết sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thi hành.

Gỡ “nút thắt” về nhà ở xã hội

Đánh giá về Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, về tổng thể, Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và có thể coi là Luật Nhà ở mới có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua.

Theo HoREA, tính ưu việt phù hợp với thực tiễn hiện nay của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã kịp thời tháo gỡ được những “nút thắt” về nhà ở xã hội. Cụ thể, khoản 5 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” để đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội “mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở” hoặc “để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân” cho phép các “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội “mua, thuê mua nhà ở xã hội”.

Quy định mới này đã khắc phục được bất cập tại khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở năm 2014 trước đây khi không cho phép các tổ chức tín dụng cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Một điểm mới khác của Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 là bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. HoREA cho rằng, chính sách này là rất hợp lý phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương; phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Bên cạnh đó, hiện nay, khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 quy định “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” không phải bằng vốn ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi, như: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại…

Theo HoREA, những quy định này là rất cần thiết, đáp ứng được một phần nguyện vọng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030...

Cũng theo các chuyên gia, Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội sẽ tạo điều kiện tháo gỡ những điểm nghẽn trước đó. Cùng với nhiều quy định mới sẽ kích thích các nhà phát triển tham gia vào công cuộc phát triển nhà ở xã hội hướng tới mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, mục tiêu là tạo nhiều cơ hội cho đa số người dân tiếp cận với nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng tài chính, qua đó bảo đảm an sinh, xã hội… Việc Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua với nhiều điểm mới đáng chú ý sẽ góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở từ đó thúc đẩy chiến lược phát triển nhà ở quốc gia trong thời gian tới.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 tạo cơ hội để thị trường cung cấp nhiều hơn nhà ở giá rẻ, phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội hướng đến phục vụ nhu cầu cấp thiết của người dân, đặc biệt với đối tượng có thu nhập thấp và vừa. Mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 mà Chính phủ đã ban hành nhiều khả năng sẽ về đích.

Ông Lập lấy ví dụ như quy định về việc cho phép Tổng Liên đoàn Lao động tham gia việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê. Tổng Liên đoàn Lao động với vai trò là người bảo vệ và hỗ trợ người lao động nên được người lao động tin cậy. Hơn nữa, nguồn quỹ kết dư mỗi năm khá lớn nên tiềm lực tài chính để tham gia phát triển loại hình nhà ở xã hội cho thuê là trong tầm tay. Bên cạnh đó, đây cũng là hệ thống thuộc cơ quan quản lý Nhà nước nên việc thiết lập quan hệ với các chính quyền địa phương để thực hiện đầu tư dự án cũng sẽ dễ dàng hơn so với doanh nghiệp. Nếu mô hình này phát triển tốt có thể nâng lên như mô hình nhà ở HDB tại Singapore, có thể phát triển nhà ở xã hội để bán sau này.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) 2023 quy định cụ thể về phát triển các loại nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khuyến khích các nhà đầu tư tại khu công nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở cho đối tượng người lao động tại khu công nghiệp theo hình thức cho thuê. Việc này sẽ giải quyết nhu cầu cấp bách của nhóm đối tượng này và đảm bảo thu hút lực lượng lao động yên tâm làm việc, tăng năng suất. Chính sách nhà ở cho quân nhân, cán bộ chiến sỹ được quy định rõ ràng, chi tiết cũng sẽ giúp phát triển loại hình nhà ở này. Mở rộng đối tượng tham gia phát triển nhà ở xã hội là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Quy định cụ thể và có ưu đãi hơn đối với nhà đầu tư khi tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội so với các quy định hiện nay.

Luật đã loại bỏ yêu cầu về điều kiện cư trú đối với người mua nhà ở xã hội, góp phần tháo gỡ 1 phần ách tắc hiện nay và tạo cơ hội cho nhiều người mua hơn. Trong giai đoạn tới, hy vọng Nhà nước sẽ sớm điều chỉnh Luật Thuế thu nhập cá nhân để có thêm nhiều hơn đối tượng được mua loại hình nhà ở này.

"Một thay đổi lớn nữa là Luật cho phép các chủ đầu tư được phép lựa chọn để dành quỹ đất 20% cho việc phát triển nhà ở xã hội hoặc thay thế bằng giải pháp nộp bổ sung tiền mặt. Điều này đã tháo gỡ được bất cập trong thực tiễn và gây ra nhiều tranh cãi trong giai đoạn vừa qua. Tùy từng vị trí dự án, các chủ đầu tư với độ nhạy cảm trên thị trường sẽ nhận diện được nên hay không phát triển đồng thời loại hình nhà ở này trong cùng một khu vực. Chỗ này, xin nói rõ hơn vì rất nhiều người lầm tưởng chủ đầu tư sẽ hưởng lợi nhiều giữa việc dành hay không dành quỹ đất để làm nhà ở xã hội này. Tất cả các khoản thu tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo mục tiêu dự án, diện tích, cơ cấu, mục đích sử dụng đất trong dự án. Về mặt nguyên tắc sẽ tính theo giá thị trường, nếu mục tiêu sử dụng đất mang lại ít giá trị, ít hiệu quả về mặt kinh tế sẽ nộp tiền ít và ngược lại." ông Nguyễn Đức Lập nói.

Hồng Quang