Thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn sôi động, với sự tham gia mạnh mẽ của cả doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Bùng nổ thương vụ "bom tấn''
Báo cáo mới nhất của Grant Thornton Việt Nam cho thấy, tổng giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2025 đạt gần 4,8 tỷ USD, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước.
Quy mô trung bình mỗi thương vụ lên tới 42 triệu USD, cao hơn 15% so với giai đoạn 2022–2023, phản ánh dòng vốn đang tập trung mạnh vào những thương vụ quy mô lớn.
Riêng trong tháng 8/2025, thị trường ghi nhận 18 thương vụ với tổng giá trị khoảng 2,23 tỷ USD. Dù số lượng thấp hơn so với tháng 7, song giá trị lại bật tăng nhờ loạt thương vụ tái cấu trúc và hợp tác chiến lược.
Điểm nhấn là việc VinFast Auto Ltd. thành lập Công ty CP Nghiên cứu và Phát triển Novatech, rồi chuyển nhượng 62% cổ phần cho Chủ tịch Vingroup Phạm Nhật Vượng. Thương vụ trị giá 1,52 tỷ USD này giúp ông Vượng nắm 62,32% vốn điều lệ Novatech, trong khi VinFast vẫn duy trì gần 100% quyền biểu quyết. Đây không chỉ là thương vụ lớn nhất từ đầu năm mà còn thể hiện bước đi tái cấu trúc sâu rộng của Vingroup.
Cùng thời điểm, nhiều thương vụ đáng chú ý khác cũng diễn ra. Appirits Inc. (Nhật Bản) chi khoảng 241 triệu USD thâu tóm công ty công nghệ Bunbu; HD Korea Shipbuilding & Offshore Engineering (Hàn Quốc) mua lại Doosan Vina với giá 210 triệu USD, biến Quảng Ngãi thành trung tâm sản xuất cần cẩu cảng quy mô khu vực.
Ngoài ra, Tập đoàn SSG chi 507 tỷ đồng để sở hữu gần 12% cổ phần Seaprodex nhằm hướng tới quỹ đất vàng; Gelex rót 619 tỷ đồng thâu tóm dự án khu dân cư cao cấp tại Cần Giờ (TP.HCM); Sun Group mua lại dự án Constrexim Complex tại Hà Nội với giá 195 triệu USD và đổi tên thành Sun Feliza Suites.
Nhìn tổng thể, doanh nghiệp trong nước chiếm ưu thế về số lượng và tốc độ ra quyết định, tận dụng lợi thế am hiểu thị trường để mở rộng quỹ đất. Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, chính nhà đầu tư ngoại mới là những “ông lớn” đứng sau các thương vụ M&A bom tấn nhờ tiềm lực tài chính và chiến lược lâu dài.
Một ví dụ điển hình là SkyWorld (Malaysia). Sau khi mua lại Công ty CP Thuận Thành với giá 350 tỷ đồng, SkyWorld tiếp tục ký hợp đồng thâu tóm một doanh nghiệp sở hữu dự án 9.443 m² tại phường Lái Thiêu, TP.HCM.
Đây là dự án có thể triển khai ngay do đã hoàn tất pháp lý tỷ lệ 1/500. Trước đó, nhiều doanh nghiệp trong nước như Hà Đô, Phú Đông Group, MIK Group hay Khải Hoàn Land từng quan tâm đến dự án Sai Gon – Thuan An Central nhưng đã rút lui vì mức giá chào bán quá cao, lên tới 900 tỷ đồng.
Không chỉ SkyWorld, loạt “đại gia” ngoại khác cũng đẩy mạnh rót vốn. Capitaland chi 553 triệu USD mua lại dự án từ Becamex IDC tại Bình Dương; Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group triển khai dự án The One World; trong khi Nishi Nippon Railroad thâu tóm 25% dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.
Thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn sôi động, với sự tham gia mạnh mẽ của cả doanh nghiệp trong và ngoài nước.
“Điểm nóng” M&A bất động sản Đông Nam Á
Các chuyên gia nhận định, doanh nghiệp nội tiếp tục giữ lợi thế về “độ phủ” giao dịch nhờ sự am hiểu thị trường và mạng lưới quan hệ, nhưng những thương vụ tỷ USD hay dự án quy mô lớn vẫn chủ yếu nằm trong tay nhà đầu tư ngoại. Điều này phản ánh sự khác biệt rõ rệt về tiềm lực vốn và khả năng quản trị rủi ro.
Ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch VCCI, cho rằng: “Sự tham gia ngày càng sâu của các tập đoàn quốc tế giúp Việt Nam tiếp cận công nghệ, quản trị và nguồn vốn chất lượng cao, tạo đòn bẩy quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh”. Theo ông, vốn ngoại không chỉ tạo thêm nguồn lực mà còn thúc đẩy doanh nghiệp trong nước phải tái cấu trúc theo chuẩn quốc tế.
Tuy nhiên, thị trường vẫn đứng trước nhiều thách thức. Chi phí đất cao, tiền sử dụng đất biến động và thủ tục pháp lý kéo dài đang trở thành “nút thắt” lớn. Ông Ngô Quang Phúc,Tổng giám đốc Phú Đông Group nhấn mạnh rằng tiền sử dụng đất hiện là một “ẩn số” có khi cao ngang ngửa chi phí mua quỹ đất, làm cho bài toán lợi nhuận ngày càng khó đoán. Trong bối cảnh lãi suất chưa hẳn đã ổn định, áp lực dòng tiền khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ càng khó cạnh tranh.
Theo DKRA Group, bên bán hiện nắm thế chủ động do quỹ đất sạch và dự án hoàn thiện pháp lý ngày càng hiếm. Điều này khiến giá chào bán bị đẩy lên cao, buộc nhiều doanh nghiệp nhỏ phải rút lui, trong khi các tập đoàn ngoại với lợi thế vốn dài hạn lại coi đây là cơ hội để thâu tóm.
Savills Việt Nam dự báo từ nay đến cuối năm, M&A tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực, lan rộng sang năng lượng tái tạo, logistics, hạ tầng khu công nghiệp và fintech. Các hình thức hợp tác phát triển, chuyển nhượng theo từng giai đoạn hay M&A từng phần sẽ trở nên phổ biến, giúp doanh nghiệp tối ưu vốn và giảm rủi ro tài chính.
Đáng chú ý, tiến trình sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh được đánh giá sẽ tạo không gian mới cho dòng vốn M&A, nhất là tại các khu vực chiến lược ven Hà Nội, TP.HCM và những tỉnh công nghiệp lân cận.
So với khu vực, Việt Nam đang nổi lên là một “điểm nóng” rõ rệt. Tại Thái Lan, M&A bất động sản có xu hướng chững lại do thị trường bão hòa, thiếu quỹ đất trung tâm. I
ndonesia vẫn thu hút vốn nhưng phần lớn tập trung vào hạ tầng và khai khoáng, ít tác động trực tiếp đến bất động sản đô thị.
Malaysia dù có lợi thế về hành lang pháp lý nhưng tăng trưởng M&A chưa bứt phá do kinh tế còn chịu tác động từ khủng hoảng bất động sản toàn cầu. Trong khi đó, Việt Nam vừa sở hữu dân số trẻ, nhu cầu nhà ở cao, vừa có các chính sách cải cách pháp lý và mở cửa mạnh mẽ, khiến các tập đoàn quốc tế coi đây là “cửa ngõ” đầu tư chiến lược tại Đông Nam Á.
Với sự góp mặt của cả doanh nghiệp nội lẫn ngoại, cùng loạt thương vụ bom tấn nối tiếp, thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang khẳng định vị thế trong khu vực.
Dù vẫn còn nhiều rủi ro, nhưng triển vọng dài hạn được nhìn nhận tích cực, hứa hẹn giai đoạn cuối 2025 sẽ còn sôi động hơn và mở đường cho những bước tiến mới trong thập kỷ tới.
Quang Anh