Nguồn cung nhà ở giá rẻ vẫn 'tắc' vì 'làm đến đâu, vướng đến đó'

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay gắn liền với những từ khóa nổi bật: “Vướng và chậm, khó và bí”. Đặc biệt là nhà ở giá rẻ khi doanh nghiệp có 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội với nhiều toà nhà ở xã hội nhưng hiện chưa thể bán được. Sau nhiều năm tham gia làm dự án nhà ở xã hội vì "làm đến đâu, vướng đến đó".

Bất động sản vẫn khổ vì 4 chữ 'vướng và chậm, khó và bí'

Sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua với nhiều điểm mới, được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản Tuy nhiên, hành trình trước mắt có thể còn gian nan, bởi những điểm mâu thuẫn, chồng chéo chưa được sửa đổi một cách triệt để. Do đó, dù đang có những tín hiệu hồi phục, song trong 2024, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi 4 chữ “vướng” và “chậm”, “khó” và “bí”.

Theo đó, tại hội nghị do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức mới đây, TS Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhấn mạnh kể cả khi các luật đã được thông qua bắt đầu có hiệu lực, thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và còn rất khó khăn ở giai đoạn tới.

Để giải quyết đồng bộ các vấn đề có rất nhiều việc phải làm. Cụ thể, đã có 20 chính sách mới đã được triển khai, song ông cho rằng việc thực thi trong thực tế cũng không đơn giản. Ngay cả việc định giá, dù có ra luật thì triển khai vẫn khó khăn, không hề dễ dàng.

Theo TS Vũ Tiến Lộc, Luật đang ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ hơn nhưng rủi ro pháp lý thì luôn luôn còn, các tranh chấp vẫn sẽ xảy ra. Do đó, việc quan tâm đến rủi ro pháp lý, các tranh chấp bất động sản là rất cần thiết.

"Tôi cho rằng, giải quyết các tranh chấp giữa các doanh nghiệp nên hướng đến hoà giải, thương lượng. Hướng giải quyết này cũng phù hợp với các doanh nghiệp hơn, giúp bảo mật thông tin cho doanh nghiệp. Vì vậy, tôi rất mong các doanh nghiệp bất động sản có tranh chấp thì đừng đưa ra toà án, nếu cần thiết hãy đưa ra trọng tài để cả hai bên cùng thắng, hướng đến hoà bình", Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nói.

Tại hội nghị, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Kinh tế Việt Nam, nhìn nhận năm 2023 thực sự là một năm “sôi động” của thị trường bất động sản nhưng theo hướng "đốt ruột đốt gan" chúng ta chứ không phải sôi động phát triển.

TS Trần Đình Thiên đánh giá kinh tế mặc dù tốt hơn nhưng thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đã yếu, trong khi đó, chính sách tháo gỡ rất chậm và triển vọng mới lại chưa thực sự rõ ràng.

Nêu 3 vấn đề tại hội nghị, TS Trần Đình Thiên cho rằng Luật Đất đai mới có rất nhiều điểm tích cực, song việc tận dụng như thế nào mới là điểm đáng quan tâm. Điểm mới chưa đảm bảo đầy đủ lại gây ra xung đột, gây ra rủi ro mới. Đặc biệt, những điểm mấu chốt mà Luật Đất đai kỳ vọng sửa thì lại chưa làm được.

Thứ hai, liên quan đến vốn là cách tiếp cận vốn, nguyên Viện trưởng Kinh tế Việt Nam cho hay lãi suất quá cao, thời hạn cho vay đang làm yếu mòn doanh nghiệp. Phân định chức năng của các thị trường tài chính giữa nhà nước, doanh nghiệp, ngân hàng vẫn chưa hài hoà với nhau.

Cuối cùng, liên quan đến nhà ở xã hội, ông nhấn mạnh cần có cách tiếp cận mới về tín dụng, ưu đãi tín dụng với phát triển nhà ở xã hội, trong đó, cần một đề án mới gắn vốn tín dụng với nhà ở xã hội.

"Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn thay đổi, định hình lại theo hướng bền vững hơn. Trong tương lai, thị trường vẫn có những điểm sáng", nguyên Viện trưởng Kinh tế Việt Nam dự báo.

'Làm đến đâu, vướng đến đó'

Tại hội nghị, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex, đánh giá thị trường bất động sản hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn, dù trong thời gian qua, Chính phủ, các bộ ngành và địa phương đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ.

Trong quá trình làm nhà ở xã hội, ông Thanh cho biết Vinaconex cũng gặp một số vướng mắc. "Chúng tôi có 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế với 8 toà nhà ở xã hội nhưng hiện chưa thể bán được", ông thông tin.

Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho rằng, việc quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng là rất khó thực hiện.

Ông đặt vấn đề một toà nhà của Vinaconex có 180 căn hộ nhưng 140 căn còn chưa bán được thì cho ai thuê. Trong khi đó, 140 căn hộ này để được Sở Xây dựng phê duyệt đủ điều kiện bán phải trải qua 4 lần duyệt. Không được Sở duyệt thì không ai mua. Bởi muốn mua nhà ở xã hội ở Huế thì tiêu chuẩn đầu tiên phải là thường trú ở Huế, người dân ở các tỉnh khác đến thường trú thì không được mua. Ngoài ra, giấy thường trú đó sẽ do phường, xã xác nhận là không có nhà đất mới được mua.

"Như vậy, dự án của chúng tôi có 8 toà nhà ở xã hội ở Huế đã có 1 tòa sau 4 lần mở bán mới bán được 140 căn, còn lại toà thứ 2 vẫn chưa được duyệt bán. Có lẽ phải đợi đến tháng 7, khi Luật mới chính thức có hiệu lực và phải bỏ quy định cư trú thì mới có thể giải quyết được khó khăn này", Chủ tịch Vinaconex nói.

Liên quan đến vấn đề phát triển nhà ở xã hội, ông Thanh nhấn mạnh còn gặp khó khăn về vay vốn. Theo quy định, đất ở trong khu đô thị được làm nhà ở xã hội thì không được tiếp cận gói vay 120.000 tỷ đồng, trong khi gói hỗ trợ đó là để người dân được hưởng tiêu chuẩn xã hội nhưng lại không được vay.

"Thử tưởng tượng, nếu cho một mảnh đất ở nơi xa xôi hẻo lánh làm nhà ở xã hội thì bán cho ai? Vậy thì người nghèo mãi khổ, vì không tiếp cận được khu đô thị có hạ tầng tốt nhất, có giao thông tốt nhất", ông Thanh nói.

Người mua nhà xã hội được quyền vay ngân hàng chính sách, lãi 4,5% còn bản thân doanh nghiệp vay vẫn 9%. Trong khi đó, chủ đầu tư không được quyền thế chấp đất làm dự án nhà ở xã hội để vay vốn. Nếu doanh nghiệp thế chấp tài sản trên đất thì người dân sẽ không tiếp cận được gói vay của ngân hàng chính sách xã hội vì nhà ở xã hội đó đã được thế chấp. "Sau nhiều năm tham gia làm dự án nhà ở xã hội, chúng tôi nhận thấy rằng làm đến đâu, vướng đến đó", Chủ tịch Vinaconex bày tỏ.

Đồng quan điểm, bà Tô Thị Hạnh, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà số 7, chia sẻ về các “nút thắt lớn” trong công tác cải tạo chung cư cũ.

“20 năm qua làm về lĩnh vực này, doanh nghiệp đã rất vất vả. Đến nay, chúng tôi thấy rằng tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM, do gặp rất nhiều vướng mắc. Cải tạo chung cư cũ giống như triển khai một loại hình nhà ở xã hội đặc biệt, cần hài hòa lợi ích giữa các bên với vai trò dẫn dắt, cầm cân nảy mực của Nhà nước để tạo cơ chế cho doanh nghiệp và người dân. Vậy nhưng Luật Nhà ở vừa ban hành không quy định rõ, có riêng chương về cải tạo chung cư cũ nhưng rất sơ sài. Nghị định 69 và 101 cũng vậy. Với tình trạng này, muôn thuở sẽ không thực hiện được việc cải tạo chung cư cũ”, bà Hạnh nói.

Hồng Quang