Từ đầu năm đến nay, giá nhà ở tại thị trường Hà Nội liên tục kéo dài đà tăng trưởng. Đối với các sản phẩm căn hộ bán, mức giá sơ cấp đã ghi nhận xu hướng tăng từ năm 2019.
Giá nhà đất Hà Nội tăng "phi mã"
Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, giá nhà ở tại thị trường Hà Nội liên tục kéo dài đà tăng trưởng duy trì trong khoảng thời gian dài. Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, đối với các sản phẩm căn hộ bán, mức giá sơ cấp đã ghi nhận xu hướng tăng từ quý của năm 2019; trong đó phân khúc hạng B tăng mạnh nhất trong 5 năm qua.
Đà tăng trưởng này tiếp tục được thể hiện ở phân khúc nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố, nhà liền kề) kể từ quý III/2021. Trong khi đó, năm 2022 không ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung sơ cấp. Số lượng sản phẩm mới trong quý I/2022 của cả 2 phân khúc đều giảm lần lượt 29% và 15% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, theo báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2022, thị trường Hà Nội có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới tại 16 dự án, tăng 3% theo năm, nhưng chỉ có 3 dự án lần đầu được chào bán ra thị trường.
“Từ cuối năm 2021, thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ bình dân gần như đã biến mất. Đây cũng là kịch bản xảy ra ở TP Hồ Chí Minh cách đây 3 năm. Theo đó, từ năm 2019, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đã không còn xuất hiện nhóm căn hộ bình dân, hầu hết căn hộ mở bán đều thuộc phân khúc trung cấp và hạng sang” - Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay.
Nhiều sản phẩm bất động sản nhà ở Hà Nội đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong khoảng thời gian dài. (Ảnh minh họa)
Giá bán trên thị trường sơ cấp quý 2/2022 ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm trước do tỷ trọng cao hơn của phân khúc cao cấp trong tổng cung đang chào bán trên thị trường. Bên cạnh sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị, dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở khu vực quận Tây Hồ, Đống Đa cũng góp phần nâng mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý vừa qua.
Đối với thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá được ghi nhận ở nhiều khu vực. Trung bình cả thị trường, mức giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. Những dự án cao cấp ở một số quận trung tâm, như: Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm. Do mức giá bán có xu hướng tăng, cũng như nguồn cầu cho thuê chưa hoàn toàn hồi phục nên lợi suất cho thuê ở các khu vực chính tại Hà Nội chưa cho thấy sự phục hồi rõ nét, chủ yếu dao động ngưỡng 4 - 5,5%.
Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, trong nửa đầu năm 2022 có 5.849 căn từ 5 dự án mở bán mới, tăng khoảng 3,3 lần so với nửa đầu năm 2021. Riêng quý II/2022, thị trường ghi nhận thêm 5.553 căn mở bán, đến từ 4 dự án mới. Sản phẩm mở bán mới có mức giá trung bình khoảng 7.300 USD/m2 đất (khoảng 175 triệu đồng), cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2021 (khoảng 120 triệu đồng). Giá bán thứ cấp nhà ở gắn liền với đất trong quý II/2022 cũng ghi nhận tăng từ 5 - 17% so với cùng kỳ năm 2021, tùy thuộc vào loại sản phẩm.
Các chuyên gia cho rằng, triển vọng thị trường từ nay đến cuối năm tại Hà Nội và khu vực xung quanh dự kiến sẽ tăng trưởng do hoạt động bán hàng đang được đẩy mạnh. Dự kiến, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 20.000 - 22.000 căn, nhưng vẫn thấp hơn so với dự báo trước đây do một số dự án lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau. Khối lượng nguồn cung mới duy trì vừa phải, doanh số bán hàng dự kiến sẽ vượt nguồn cung mới trong năm 2022. Giá bán sơ cấp trung bình dự kiến sẽ đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hằng năm từ 8 - 10% tới năm 2024.
Vì đâu tăng giá?
Theo đánh giá, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội và cả nước đang trải qua những thách thức lớn như lạm phát, thắt chặt tín dụng cũng như vướng mắc về cấp phép dự án. Tuy nhiên, triển vọng về phát triển cơ sở hạ tầng cũng như sự tham gia nhiều hơn của các tên tuổi lớn tại thị trường khu vực phía Nam sẽ giúp bức tranh bất động sản Hà Nội có nhiều chuyển biến tích cực về dài hạn.
“Mặc dù nhu cầu của cả nhà đầu tư và người mua để ở vẫn đạt mức cao đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, tuy nhiên về nửa cuối năm 2022, xu hướng này được dự báo sẽ hạ nhiệt do lãi suất bắt đầu tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng. Xu hướng giá kỳ vọng ghi nhận sẽ tiếp tục tăng trưởng mặc dù mức tăng ghi nhận sẽ thận trọng hơn do các yếu tố vĩ mô đang điều chỉnh” - Giám đốc CBRE Việt Nam (Chi nhánh Hà Nội) Nguyễn Hoài An nhận định.
Những sản phẩm xa trung tâm đang được thúc đẩy bởi sự đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng xã hội. Ngoài ra, những dự án này mang theo ý tưởng kinh doanh độc đáo từ chủ đầu tư. Đây là những nguyên nhân chính lý giải cho xu hướng tăng giá này.
Chia sẻ về mức tăng giá này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội lưu ý, nhà đầu tư cần hiểu rõ bản chất đằng sau xu hướng leo thang này trước khi tham gia hoạt động đầu tư.
Thứ nhất, các loại hình bất động sản nhà ở vẫn luôn được đánh giá là một kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt. Nhu cầu trú ẩn dòng tiền tại các sản phẩm này cũng đang gia tăng, nhờ vào lượng tiền nhàn rỗi lớn, đặc biệt từ thị trường chứng khoán. Bởi vậy, trong bối cảnh số lượng kênh đầu tư hấp dẫn còn hạn chế, bất động sản nhà ở nổi lên như một phương án đầu tư hợp lý và tương đối an toàn trên thị trường.
Thứ hai, chủ đầu tư đang ngày càng đặt yếu tố chất lượng trở thành ưu tiên hàng đầu khi phát triển các dự án căn hộ mới. Các sản phẩm này sở hữu vị trí tốt, điều kiện bàn giao thuận lợi và được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ và chất lượng cuộc sống. Đây là những điểm cộng đắt giá, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư. Theo đó, tỷ lệ bán hàng của các dòng căn hộ mới này cũng gia tăng.
Tuy nhiên, để phát triển được một dự án chất lượng tốt sẽ yêu cầu một khoản vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Từ đó, các dự án căn hộ mới vô hình trung có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Thống kê của Savills chỉ ra, nguồn cung phân khúc căn hộ hạng A mới có thể sẽ có giá chào bán cao hơn giá bình quân thị trường 3.300 USD/m2.
Nhận xét về xu hướng tăng giá nhà ở theo khu vực, bà Đỗ Thu Hằng chỉ ra, các dự án căn hộ tại khu vực ngoại thành Hà Nội cũng đang ghi nhận mức tăng trưởng nhất định. “So với dự án nằm trong vùng nội thành, những sản phẩm xa trung tâm đang được thúc đẩy bởi sự đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng xã hội. Ngoài ra, những dự án này mang theo ý tưởng kinh doanh độc đáo từ chủ đầu tư. Đây là những nguyên nhân chính lý giải cho xu hướng tăng giá này”, bà Hằng nói.
Đưa ra những dự báo về tình hình bất động sản nhà ở, chuyên gia Savills cho hay, thị trường trong 6 tháng còn lại của năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến. Số lượng dự án có mức giá tốt, vị trí thuận lợi và chất lượng cao còn đang khan hiếm. Điều này là do bản thân các chủ đầu tư cũng đang đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt từ chi phí đầu vào.
Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn trung hạn 2023 - 2025. Bởi vậy, hiện tại là khoảng thời gian cần thiết để người mua nhà cũng như giới đầu tư chuẩn bị nguồn lực tài chính trước khi tham gia hoạt động đầu tư.
Hồng Quang