Thị trường bất động sản ảnh hưởng như nhế nào khi tăng lãi suất?

Theo các chuyên gia, nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép.

Tài chính tác động lớn đến thị trường bất động sản

Tại Diễn đàn "Bất động sản Nam Trung Bộ 2022: Điểm sáng đầu tư" diễn ra mới đây, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đã có những phân tích về các vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Theo đó, TS Cấn văn Lực đã chỉ ra 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản là kinh tế vĩ mô, pháp lý pháp lý và điều tiết quản lý, quan hệ cung cầu của thị trường và gắn với giá mua bán bất động sản, tài chính bất động sản, quy hoạch và cơ sở hạ tầng, thông tin, dữ liệu và tính minh bạch của thị trường.

Theo TS. Cấn Văn Lực, về kinh tế vĩ mô, Việt Nam đang là điểm sáng và ngược lại với thực tế của thị trường, bởi kinh tế tiếp tục phục hồi tốt, lạm phát ở mức độ là ổn. Trong tháng 10, Chính phủ sẽ phải trình Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cho năm tới sẽ thông qua một số chỉ tiêu quan trọng. Tuy nhiên, thách thức ở đây là có thể tình hình sẽ khó khăn hơn với Việt Nam, bởi giá cả cao do lạm phát cao.

Vị chuyên gia này đưa ra cảnh báo nữa là rủi ro tài chính, bất động sản năm nay đã bắt đầu ngấm đòn. Bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp ta tăng và doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí là còn mất cân đối dòng tiền sẽ mất khả năng thanh toán. Từ đây, có thể thấy được tài chính tác động lớn đến thị trường bất động sản như thế nào?

Bên cạnh đó, trong nhiệm kỳ 2021 - 2025 đầu tư công gấp 1,5 lần so với đầu tư công của nhiệm kỳ trước 2016- 2020 rất lớn nhưng năm nay đầu tư công sẽ phải giải ngân khoảng 600.000 tỷ đồng, một con số rất lớn.

TS. Cấn Văn Lực chỉ ra thách thức của năm nay và năm tới, còn đến từ việc chương trình phục hồi thực hiện chậm, giải ngân đầu tư công vẫn còn chậm. Doanh nghiệp năm nay khó khăn về dòng vốn, về nhân sự, nhân sự, thị trường chứng khoán và bất động sản điều chỉnh rất mạnh.

Đáng chú ý, thời điểm này, các luật "xương sống" của thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi, nếu thuận lợi thì tháng 10/2023 sẽ được thông qua và và hiệu lực của Luật đất đai sẽ là khoảng giữa năm 2024, cùng với đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Lãi suất tăng, thị trường bất động sản đối diện nhiều khó khăn

Mới đây, một số ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất huy động tiết kiệm sau khi Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành trước đó.

Theo đó, các ngân hàng thương mại tăng mạnh lãi suất ở những kỳ hạn dưới 6 tháng, còn đối với những kỳ hạn trên 6 tháng có mức tăng thấp hơn. Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) tăng lãi suất huy động tiết kiệm tiền đồng thêm 0,3 - 1%/năm ở một số kỳ hạn. Cụ thể, lãi suất huy động dưới 6 tháng tăng từ 4%/năm lên 5%/năm; 6 tháng lên 6,1 - 6,4%/năm; 9 tháng lên 6,3 - 6,6%/năm… Đối với sản phẩm tiết kiệm “Chọn sống mới, chọn chất tôi”, lãi suất 6 tháng lên 6,4 - 6,7%/năm, 9 tháng lên 6,6 - 6,9%/năm, 12 tháng lên 6,5 - 6,8%/năm và mức lãi suất cao nhất là 7,3%/năm ở kỳ hạn 15 - 16 tháng…

Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) tăng lãi suất huy động ở các kỳ hạn từ 0,5 - 1,1%/năm. Cụ thể, lãi suất huy động kỳ hạn 1 tháng lên 4,5%/năm, 3 tháng lên 4,7%/năm, 6 tháng lên 6%/năm, 9 tháng lên 6,1%/năm, 12 tháng lên 6,3%/năm và mức lãi suất huy động cao nhất của nhà băng này ở mức 6,7%/năm.

Trước đó, chiều 22/9, Ngân hàng Nhà nước ban hành Quyết định 1607 về mức lãi suất tối đa đối với tiền gửi bằng đồng Việt Nam của tổ chức, cá nhân tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng từ 0,2%/năm lên 0,5%/năm; có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng từ 4%/năm lên 5%/năm; riêng Quỹ tín dụng nhân dân và Tổ chức tài chính vi mô áp dụng mức lãi suất tối đa đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng từ 4,5%/năm lên 5,5%/năm. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 23/9. 

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã điều chỉnh lãi suất tái cấp vốn là 5,0%/năm, tăng 1%/năm so với quy định cũ.  Lãi suất tái chiết khấu là 3,5%/năm, tăng 1%/năm so với quy định cũ.

Ngoài ra, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tăng 1%/năm lên 6,0%/năm.

Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản, nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép.

Thời gian trước, thị trường nhà đất từng nhiều lần chịu ảnh hưởng tiêu cực trong mỗi chu kỳ lãi suất đi lên với giai đoạn đầu thường có hiện tượng nhiều nhà đầu tư vì không chịu nổi áp lực nên phải bán cắt lỗ nhanh, rồi sau đó thị trường sẽ rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài.

3 năm gần đây các ngân hàng đã mạnh tay triển khai các chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu, thu hút nhiều người vay vốn để mua nhà, đầu tư bất động sản. Sau thời gian này, lãi suất thả nổi trong bối cảnh xu hướng lãi suất có thể tăng trở lại sẽ khiến áp lực tài chính tăng lên, khi thu nhập nhiều người trong 2 năm trở lại đây đã bị tác động tiêu cực do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Theo các chuyên gia, nếu lãi suất thấp, người dân có xu hướng rút tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản để tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn. Nhưng nếu lãi suất cao, ngược lại, người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng, dòng tiền vào bất động sản hạn chế. Mặt khác, lãi suất cho vay tăng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ sẽ buộc phải bán cắt lỗ. 

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB bất động sản Hà Nội cho rằng, việc tăng lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ thu hút được rất nhiều tiền gửi. Tuy nhiên, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo, điều này không tốt cho thị trường bất động sản.

“Trước đó, thị trường bất động sản sốt nóng, không ít người vay để lướt sóng bất động sản. Nhưng hiện nay thị trường bất động sản đang chững, giao dịch khó, nhiều người vẫn đang bị kẹt. Do đó, nếu lãi suất ngân hàng tăng cao, việc vay đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc”, ông Điệp nói.

Theo vị chuyên gia, tại một số thị trường bất động sản tỉnh thời gian qua, sốt nóng chủ yếu là đầu cơ thổi giá và không có nhu cầu thực. Do vậy, ở những thị trường này khả năng bán tháo rất cao.

Hồng Quang