Nhiều chuyên gia dự báo, trong 2 năm tới, TPHCM sẽ không còn các sản phẩm nhà liền thổ giá dưới 5 tỷ đồng; thậm chí phân khúc dưới 10 tỷ đồng/căn cũng chỉ chiếm 10% tổng nguồn cung.
Nguồn cung khan hiếm là nguyên nhân chính đẩy giá nhà liền thổ tăng cao
Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, quý 2 vừa qua TPHCM chỉ có 337 căn nhà liền thổ mở bán, giảm 61% so với cùng kỳ năm 2023.
Trong khi đó, Savills Việt Nam đưa ra dự báo phân khúc nhà liền thổ tiếp tục khan hiếm trong thời gian tới khi chỉ có khoảng 900 căn được đưa ra thị trường từ nay đến cuối năm. Trong vòng 3 năm tới, nguồn cung nhà liền thổ cũng chỉ ở mức khoảng 9.600 căn.
Nguồn cung khan hiếm là nguyên nhân chính đẩy giá nhà liền thổ tăng cao. Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong 5 năm qua, giá nhà liền thổ tại TPHCM đã tăng gấp 3 lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi ở thị trường thứ cấp.
Phân khúc nhà liền thổ tại TPHCM tiếp tục khan hiếm trong thời gian tới.
Cushman & Wakefield cho biết, giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại TPHCM trong quý 2 vừa qua đạt khoảng 480 triệu/m2, tăng 17% so với quý trước và tăng 41% so với cùng kỳ năm 2023. Cụ thể, trong quý 2, các sản phẩm sơ cấp có giá trên 30 tỷ đồng/căn chiếm gần 80% tổng nguồn cung. Mức giá thấp nhất vào khoảng 5,5 tỷ đồng/căn nhưng rất khó tìm thấy trên thị trường.
Giá nhà liền thổ tại TPHCM ở mức cao nên ngay cả nhóm khách hàng tài chính “rủng rỉnh” cũng ngại chi một số tiền lớn vào một số bất động sản khiến hoạt động giao dịch gần đây trở nên trầm lắng. Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, lượng tiêu thụ phân khúc nhà liền thổ trong quý 2 vừa qua đã giảm 36% theo quý và theo năm. Riêng với rổ hàng trên 30 tỷ đồng/căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 6%.
Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, thanh khoản nhà liền thổ tại TPHCM giảm là do hàng sơ cấp đang có giá bán quá cao và người mua có tâm lý thận trọng với những dòng sản phẩm có giá trị lớn. Trong khi đó, các khu vực giáp ranh TP nguồn cung lại đang dồi dào, mặt bằng giá thấp hơn nên nhiều người có nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư có xu hướng tìm đến mua nhà.
Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỉ đồng được xem là phân khúc nhà bình dân
Không chỉ nhà liền thổ, TPHCM cũng đang giảm dần nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Những căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng đang mở bán hiện nay chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10km nhưng chỉ chiếm 18% nguồn cung trong 6 tháng đầu năm. Dự báo trong 3 năm tới, phân khúc này chỉ chiếm chưa đầy 5% tổng nguồn cung. Như vậy, những người có nhu cầu nhà ở không chỉ ngày càng khó sở hữu nhà liền thổ mà ngay cả căn hộ cũng vượt ngoài tầm với.
Theo cáo cáo của CBRE, giá bán căn hộ tại TPHCM tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý II, hơn 70% nguồn cung mở bán mới nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường.
Còn theo DKRA Group, trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở TPHCM có khoảng 85% nguồn cung thuộc bất động sản cao cấp (từ 70 triệu đồng/m2 trở lên), còn lại là phân khúc trung cấp.
Bà Giang Huỳnh - Giám đốc nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam - cho biết, với bối cảnh hiện nay, hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TPHCM đều đã được bán, nguồn cung hoạt động và tương lai rất hạn chế ở TPHCM. Nguồn cung mới và tương lai của nhà ở giá rẻ chủ yếu sẽ được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TPHCM.
Do đó, rõ ràng người mua ở TPHCM phải chuyển đến khu vực này để có được nguồn cung giá cả phải chăng. Thống kê cho thấy, người mua TPHCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong 6 tháng đầu năm 2024.
Trong bối cảnh nguồn cung bàn giao hạn chế và sản phẩm sơ cấp nhỏ giọt, thị trường căn hộ thứ cấp bắt đầu sôi động. Trong năm 2024, nhiều dự án hạng B và hạng C sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh.
Cũng theo bà Giang Huỳnh, không riêng phân khúc căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng hiện nguồn cung sơ cấp chủ yếu có giá trên 30 tỉ đồng/căn, chiếm hơn 77% nguồn cung. Savills dự báo, dự kiến đến năm 2026, TPHCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỉ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỉ đồng. Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.
Thiên An